Рынок жилой недвижимости Тольятти. Май 2006 года

Рынок вторичного жилья в мае.

Как уже стало традицией в нашем государстве, общество периодически готовит себя к радостным событиям: каждому россиянину по квартире к 2000 году мы уже преодолели, теперь на очереди ожидание не менее важного события - «доступное жилье» к 2010 году. Рынок жилой недвижимости, видимо не зная о благих планах правительства – сделать жилье для населения «совсем доступным», живет своей жизнью, ежемесячно преодолевая новые ценовые рекорды. Май месяц оказался не исключением.

За месяц общий ценовой рост квартир превысил отметку 6%. Квартиры московской планировки, наиболее массово предложенные на рынке выросли в среднем на 6,4%. Флагман ценообразования - 1 комнатные квартиры московской планировки подорожали за май на 7,7%, поднявшись к ценовой отметке 31,4 тыс.рублей за квадратный метр. 2 комнатная «москва» стала дороже к концу месяца на 6,7%, ценовой диапазон предложения составил 1320-1550 т.руб.. 3 и 4 комнатные изменились в цене на 6 и 5%. Предыдущие месяцы рост цен на квартиры колебался в пределах 2%. Ценовой ряд квадратного метра 1-4 комнатных квартир московской планировки выстроился лаконично, по убыванию: 2 комнатная «москва» - 27 т.руб./метр, 3 комнатная – 24,5 т.руб./метр, 4 комнатные – 22,7 т.руб./метр.

По сравнению с ценовыми «достижениями» мая прошлого года квартиры стали дороже в среднем на 30%. 1 комнатная «москва» выросла в цене на 37,2%, 2 комнатные немного приотстали – подорожали за год на 22,3%. Сказался опять же резкий ценовой всплеск двушек в мае прошлого года. На фоне ежемесячного ценового роста в диапазоне 1,5-3% майский рост 2 комнатных составил 8,3%. 3 комнатные поднялись за год на 24,3%, 4 комнатные на 26,9%.

Относительно начала года обобщенный ценовой рост составил 13,1%. Наибольшая активность удорожания наблюдалась у 4 комнатных квартир хрущевской планировки, квартиры выросли в цене за 5 месяцев на 23,1%. Претендент на 2 место по темпам удорожания, опять же 4 комнатные квартиры типовой улучшенной планировки, удорожание произошло на 21,1%. Далее в цепочке лидеров-рекордсменов 2 комнатная хрущевка – 20%, 2 комнатная «макаровка» - 18,8%, 2 комнатная «москва» - 17,4%. Меньшие темпы удорожания за 5 месячный период произошли у 2 комнатных ташкентской и старомосковской планировок – 4,3% и 8,3%. Такое отставание ценового роста, как правило, временное явление. Далее, традиционно происходит наверстывание упущенного, и как следствие - ценовой перегиб.

Ценовой диапазон квартир (на сред. этажах с рядовыми потребит. характеристиками, на май 2006г.).

Тольяттинский элит.

Относительно молодой сектор рынка, пока еще развивается стихийно. Можно отметить, что рынок вторичного жилья за последние 2-3 года, стал более пополняться вариантами квартир с отделкой и нетиповыми планировками с более просторными площадями. У большинства риэлторских фирм незначительная практика работы с данными объектами. По тольяттинским меркам - «элитные квартиры», весьма неординарны, как и их владельцы. Ценоопределение таких «сокровищ» происходит, как правило, под «диктатом» обладателей таковых. Если ценовые планки квадратного метра квартир с черновой отделкой уже более-менее обозначили свои «контуры» на рынке, то квартиры с ярлыком «евро» оцениваются участниками рынка во многом «на бум», не проводя должного сравнительного анализа аналогов. Да и данный процесс пока еще весьма затруднителен. Объекты «евро» рекламируются на рынке не наглядно, без должного профессионального описания и видового материала. Изучить аналоги возможно, лишь пройдя ногами десятки адресов, что практически ни кем не делается.

Обладатель «неординарного» объекта подходит к оценке своего «произведения» с точки зрения вложений, которые происходили, как правило, 4-8 лет тому назад. В следствии чего, происходит завышение цены, затягивается время экспозиции возможно на годы. В результате что имеет владелец-инициатор? За время длительного рекламирования статус «евро-творения» на фоне новых отделочных материалов, новых технологий в отделке, новых дизайнерских решений, новой моде и прочее, еще более снижается. Проблема реализации по «достойной» цене со временем значительно усложняется.

Ценовая динамика по данному сегменту следующая: «зависшие» квартиры изредка корректируют свои цены, пытаясь находиться на определенной дистанции от иных, растущих в цене вариантов, новые предложения выходят на рынок с большим ценовым оптимизмом.

Причины ценового роста.

Острого дефицита предложений, как это было в предыдущие месяца на рынке жилья сегодня не наблюдается, но по ряду сегментов рынка дефицит все-таки присутствует. Рынок весьма активен по обороту сделок купли-продажи.

Сохраняется повышенный спрос на получение ипотечных кредитов под покупку жилья.

По майскому периоду основной причиной роста цен стала «новая волна» потребительского спроса на ипотечные кредиты. Больше людей стало обращаться за получением кредита на покупку жилья.