Рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода: итоги и прогнозы

15 марта 2006

Готовое жилье

Последние несколько лет цены на рынке готового жилья в Нижнем Новгороде росли неравномерно: в 2003 году «вторичка» подорожала на 25%, в 2004 – на 35 %, а в 2005 только на 12%.
Что привело к такому резкому падению динамики цен в уходящем году?
Во-первых, чрезмерный рост цен в 2004 году привел к «перегреву» рынка, как результат – избыток предложений.
Во-вторых, конкуренция со стороны рынка строящегося жилья. Очевидно, что жилье новое по качеству лучше, а цены на него в 2005 году были вполне сопоставимы с ценами на жилье «вторичное». Покупатели, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, пошли на «первичный» рынок.
В результате первую половину года цены на готовое жилье «стояли», рост возобновился только с июля.

В 2006 году на рынке готового жилья Нижнего Новгорода следует ожидать более динамичный, чем в 2005 году, рост цен.
Этому будут способствовать следующие факторы:

  • Общая инфляция. Рынок готового жилья во многом следует общему росту цен в стране.
  • Конкуренция банков в предоставлении кредитов на приобретение жилья.Процентная ставка постепенно снижается, что делает ипотеку более доступной при постепенном росте доходов населения. Следовательно, укрепляется платежеспособный спрос.
  • Расселение жителей ветхого фонда.Массовое расселение при освобождении площадок под новое строительство повышает спрос на рынке готового жилья.
  • Активизация бюджетных жилищных программ.

Это сертификаты на приобретение жилья военнослужащими (федеральная программа), областная программа «Молодой семье – доступное жилье», субсидии работникам бюджетной сферы на покупку квартиры (городская программа). Благодаря этим программам на рынок жилья, прежде всего, на вторичный рынок, приходят дополнительные покупатели.
Вывод: возможно предположить, что в течение 2006 года на рынке готового жилья цены могут вырасти не менее чем на 18-20 %.

Строящееся жилье

На 2005 год администрация Нижнего Новгорода заявляла о планах принять в эксплуатацию 430 тыс. кв.м жилья, что сразу в 1,5 раза превышает достигнутые показатели 2004 года. Официальные итоговые цифры еще не объявлялись, однако с большой долей вероятности возможно утверждать, что заявленный уровень достигнуть не удастся, а будет сдано 320-350 тыс. кв.м жилья.
В 2003 году цены на «первичное» жилье в Нижнем Новгороде выросли на 23 %, в 2004 году – на 23 %, в 2005 – на 17 %.
Как видим, в прошедшем году темпы роста цен снизились. Объяснить это можно двумя причинами. Во-первых, существенно выросло количество предложений: в 2005 году жилья построено более чем в 1,5 раза больше, чем тремя годами раньше. Во-вторых, для Нижнего Новгорода характерен невысокий средний уровень доходов населения, что отражается, в частности, в дефиците платежеспособного спроса на рынке строящегося жилья. С этим уже столкнулись в последнее время многие нижегородские застройщики. Для активизации продаж квартир на своих объектах им приходится прилагать дополнительные усилия (активные рекламные кампании, предоставление рассрочек платежа, программы кредитования под гарантию застройщика).
Возможно утверждать, что в 2005 году на рынке строящегося жилья Нижнего Новгорода сложилась ситуация, характерная для избытка предложения.

В 2006 году ситуация на рынке строящегося жилья может измениться, что, возможно, приведет к повышению темпов роста цен. Этому будут способствовать следующие факторы:

Число предложений на рынке строящегося жилья в 2006 году может сократиться:

  • при смене муниципальной власти в конце 2002 года выделение земельных участков было приостановлено на 5 месяцев, что может сказаться на объемах строительства в 2006 году (средний срок реализации инвестиционного проекта в жилищном строительстве для Нижнего Новгорода составляет 3 года);
  • ужесточение требований к работе застройщиков в связи с вводом в действие с 1 апреля 2005 года Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» требует четкого оформления разрешительной документации. При существующем порядке документооборота это ведет к откладыванию сроков начала строительства и продажи квартир на объекте. В 2005 году в подавляющем большинстве случаев продавались квартиры на объектах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005. Таких квартир на рынке постепенно становится все меньше.
  • Усиление правовой защищенности участника долевого строительства, а также активизация развития ипотечных программ привлекает на рынок строящегося жилья дополнительное число покупателей, что может улучшить ситуацию со спросом в 2006 году.
  • Общее удорожание стройматериалов и энергоносителей также вынуждает застройщиков повышать цены.

Вывод: возможно предположить, что в 2006 году на рынке строящегося жилья Нижнего Новгорода темпы роста цен могут восстановиться к уровню 2003-2004 годов и составят 23-25 %.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий