Рынок загородной недвижимости. Тенденции

05 декабря 2006

1. Ситуация на рынке подмосковной недвижимости

Загородный рынок бурно развивается. Однако по данным специалистов этого рынка, при большом объеме предложений оптимальный вариант для себя находит лишь одна треть покупателей. А на поиск уходит более года.
Рынок подмосковной недвижимости – во многом \”вещь в себе\”. Ситуация сложилась парадоксальная, но при этом достаточно предсказуемая. Прошедший високосный год впервые за последнее время обозначил стагнацию на столичном рынке, а активность загородного рынка была выше, чем в предыдущие годы. Безусловно, в этом не последнюю роль сыграл банковский \”кризис\”. Кроме того, многие крупные компании стремились вложить свободные деньги в инвестирование и строительство коттеджных поселков. Активные продажи подмосковных домов, дач и коттеджей начинаются в октябре и продолжаются, как правило, до Нового года. Следующий всплеск активности приходится на февраль и начало весны. Стоимость земли растет, и выгода для покупателя очевидна. А спрос на землю за 2003-2004 гг. вырос на 70-100%. Однако проблема в том, что в ближнем Подмосковье почти не осталось земель, пригодных для коттеджной застройки.
Многие специалисты говорят о явном затоваривании рынка загородного жилья, особенно \”на ближних подступах к Москве\”, хотя цены на участки по Рублевке несколько раз за сезон били прежние рекорды, достигнув астрономических $90 тыс. за сотку. Удивляться здесь нечему: свободных участков на самой престижной трассе уже давно не осталось, а объекты \”вторички\” распределяются кулуарно, среди \”своих\”. Хороших, экологически чистых участков в престижных районах Подмосковья под коттеджную застройку сегодня становится все меньше.
Строительство новых коттеджных поселков под Москвой ведется ударными темпами. К концу 2004 г. было представлено свыше 170, но при этом продано лишь 4% коттеджей. Загородный рынок перенасыщен, но проблемы дефицита качественного и доступного жилья неподалеку от мегаполиса это не решает.
Так, по данным \”ИНКОМ-недвижимости\”, среднестатистический потенциальный покупатель просматривает не один Гб информации в Интернете, пролистывает 100 кг журналов и газет с объявлениями, совершает 487 звонков, проводит 28 переговоров, проезжает по дорогам Подмосковья 20 тыс. км. Казалось бы, при такой насыщенности говорить о дефиците не приходится. Однако это далеко не так – многие потенциальные покупатели так и не находят дом, который отвечал бы их требованиям, а многие дома, в свою очередь, остаются невостребованными и устаревают как технически, так и морально. Эксперты называют две основные тенденции на загородном рынке недвижимости. Во-первых, более востребованными становятся дома площадью от 200 до 250 кв.м, а во-вторых, загородное жилье покупатели начинают рассматривать как основное, следовательно, на первое место выходит требование хорошей транспортной доступности. Не так важно, сколько километров от МКАД до твоего загородного дома, важно, за какое время ты их преодолеваешь.

2. Дефицит предложения на рынке загородной недвижимости

Марина Маркарова, управляющий директор компании BLACKWOOD, полагает, что сегодня наблюдается дефицит предложения в элитном сегменте загородного жилья. Из всех коттеджных поселков, сданных госкомиссии в 2004 г., к элитному сегменту можно отнести всего несколько. В качестве примера можно назвать \”Усов Престиж\” (12-й км Рублево-Успенского шоссе), \”Лукоморье\” (4 км от МКАД).

К дефицитным можно отнести коттеджные поселки со следующими параметрами:

  • небольшое количество домов: не более 50;
  • большие площади домов: 500-1000 кв.м;
  • большие земельные участки в собственность: более 50 соток;
  • наличие благоприятного природного окружения: леса, водоема;
  • наличие охраны и необходимой инфраструктуры;
  • социальная однородность поселка;
  • расположение в пределах 30 км от МКАД.

Если клиенту предлагается возможность купить элитное жилье в строящемся поселке, сдача которого госкомиссии предстоит как минимум в IV квартале 2005 г., то такое предложение подходит не всем. Многие хотят жить в уже обустроенном поселке.
Основной альтернативой предложениям в новом элитном поселке выступают дома, продаваемые на вторичном рынке в обжитых коттеджных поселках и стародачных местах. Но такие предложения на рынке появляются достаточно редко, особенно в стародачных поселках. По данным различных риэлторских компаний, в престижном стародачном поселке за сезон появляется не более двух предложений. К тому же у таких поселков своя \”целевая аудитория\”, элитные объекты там найти сложно. Кроме того, подобные поселки, как правило, существуют без охраны, с недостаточно развитой инфраструктурой, да и публика в них уже социально неоднородна. Основным их преимуществом является выгодное расположение, наличие прекрасного природного окружения.
Анна Миронова, директор по PR и маркетингу агентства Pauls Yard, считает, что как такового дефицита предложений на рынке загородной недвижимости нет. Коттеджных поселков построено немало, но среди них крайне мало поселений с продуманной концепцией. Какой же это элитный поселок, если над ним день и ночь шумят самолеты, делая разворот перед посадкой? К концептуально выдержанным поселкам, коттедж в которых всегда будет в дефиците, по ее мнению, относится Николино на Рублево-Успенском шоссе, \”Резиденция Бенилюкс\” на Новой Риге, \”Бельгийская деревня\” на Калужском.
В менее дорогом ценовом диапазоне смело можно ожидать повышенного спроса на участки под ИЖС площадью от 15 соток и готовые дома в организованных коттеджных поселках с отлаженной инфраструктурой. В чистом поле да в 20 км от главной трассы селиться никто не будет.
Вадим Митлин, руководитель отдела загородной недвижимости \”Арсенал-Холдинг\”, полагает, что \”дефицит на рынке загородной недвижимости сосредоточен в плоскости \”хороший товар за разумные деньги\”. Таким товаром он считает земельный участок в 20-30 соток, желательно с хвойными деревьями непосредственно на нем или по его границе; кирпичный дом в 200-300 кв.м под чистовую отделку или под ключ. Естественно, направление – юго-запад, северо-восток; расстояние – до 30 км от МКАД (исключения: Симферопольское и Новорижское шоссе – до 50 км); наличие центральных коммуникаций; расположение поблизости от леса и водоема.
\”Разумные деньги\” – это $250-300 тыс. для дома с вышеперечисленными параметрами под чистовую отделку и $300-350 тыс. для дома под ключ. Вадим Губанов, консультант отдела загородной недвижимости агентства \”Кирсанова Риэлти\”, считает, что в данный момент о дефиците предложений на загородном рынке говорить не приходится. \”Скорее это дефицит качественных и ликвидных проектов с правильным маркетингом. Хотя в условиях становления загородного рынка это вполне нормальная ситуация. Постепенно застройщики начинают обращать внимание на запросы покупателей. Появляются хорошо спланированные поселки с современной инфраструктурой и достаточным набором опций для комфортной загородной жизни.
В 2004 г. на рынок вышло достаточно большое количество новых поселков. Особенно много предложений было на Новорижском шоссе. Каждый месяц застройщики объявляли о появлении как минимум трех новых поселков. Это направление немного обогнало время по своей популярности. И пока все еще необходим некоторый срок, чтобы помимо хорошего шоссе там появилась и достойная инфраструктура.
Небольшой дефицит предложений все же был заметен в прошлом году на Рублево-Успенском шоссе. Покупка земли под частную застройку была самым популярным вариантом приобретения загородного дома на Рублевке. Не хватало современных проектов, где можно было гарантировать четкие сроки формирования полноценного готового поселка. Еще одна серьезная проблема загородного рынка сейчас заключается в ценообразовании. К сожалению, поселок или конкретный дом зачастую оценивается не по критериям качества, а лишь в зависимости от направления или района, где он находится. Сейчас и \”ликвидный\”, и \”неликвидный\” дома стоят одинаково дорого. Это говорит о том, что рынок в данный момент находится в стадии формирования. Хотя с приходом профессиональных застройщиков на загородном рынке появляется здоровая конкуренция, которая, надеюсь, поможет решить многие проблемы загородного элитного рынка\”.

3. Влияние географическое положение

Географическое положение оказывает большое влияние на ликвидность участков, полагает Елена Земцова, генеральный директор компании \”Дельта Эстейт\”: \”Объекты недвижимости западного, северно-западного, юго-западного Подмосковья всегда будут востребованными в силу ряда факторов. Это транспортная доступность (уникальность Рублевского шоссе и Кутузовского проспекта как правительственной трассы), развитая инфраструктура, хорошая экология (район исторически свободен от вредных производств), престиж (места, где традиционно селилась сначала советская, а затем и российская элита). Количество ликвидных земельных участков в западном Подмосковье значительно уступает спросу на них. Связано это в первую очередь с тем, что многие инвесторы, купившие участки, не спешат их продавать, ожидая дальнейшего роста цен, а новые лесные массивы под застройку не выделяются. И цены действительно будут расти, поскольку сейчас на рынок загородной недвижимости устремились многие инвесторы – как крупные институциональные, так и частные. По степени развития инфраструктуры с Рублево-Успенским шоссе может сравниться только Дмитровское направление.
Кроме направления, привлекательность участка земли зависит от его местоположения, наличия лесных деревьев, особенно хвойных, близости к воде и лесу. Лес на участке поднимает его стоимость на 30%. Востребованы участки у воды – в первую очередь любителями яхт.
Поэтому сегодня очень популярно Дмитровское направление. На большой воде строятся поселки двух типов – камерные, до десяти домов, и довольно большие, такие как \”Зеленый Мыс\” и \”Аврора\”, на несколько десятков домов. В стародачных местностях, таких как Барвиха, Жуковка, Переделкино, дефицит ощущается больше, чем в новых престижных районах – Павлово, Новой Риге. Наиболее востребованные земельные участки находятся по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям. Участники рынка называют их знаковыми местами, за которые люди готовы платить сколько угодно. Например, цена земли в Барвихе может достигать $90 тыс. за сотку. А участок, расположенный напротив, через Подушкинское шоссе, оценивается уже в три раза ниже – $30 тыс. Однако специалисты отмечают, что Рублево-Успенское шоссе ограничено в предложении земли от застройщика. Популярным в последнее время становится Дмитровское шоссе, и этому есть объективные причины: каскад водохранилищ – Пироговское, Клязьминское, Пяловское и т.д., большое количество спортивных и развлекательных комплексов, гольф-клуб, аква-парк\”.

4. Диапазон цен

Говоря о дефиците на рынке загородной недвижимости, Ольга Орлова, пресс-секретарь корпорации \”ИНКОМ-недвижимость\”, рассматривает разные ценовые диапазоны. По ее словам, очень ограниченно предложение в диапазоне $100-250 тыс.
Максимальное количество предложений на рынке колеблется в диапазоне $300-600 тыс., здесь выбор огромен, однако спрос велик именно в первом сегменте, а организованная застройка (коттеджные поселки) практически отсутствует. В этом секторе активны так называемые точечные застройщики. Кроме того, наблюдается дефицит готовых домов, домов под чистовую отделку.
Если говорить о насыщении рынка загородной недвижимости, то можно отметить, что появилось очень много поселков, предлагающих землю с подрядом, но при этом не желающих вкладывать деньги в подготовку участков к продаже: прокладку коммуникаций, дорог, ограждений и т.д. Такие застройщики ждут реинвестиционных денег клиентов, но заинтересовать клиента в этом случае крайне проблематично.
Наиболее популярные объекты на сегодняшний день – лесные и прилесные участки, участки около водоемов. Цена на лесной участок по сравнению с \”голым\” при одинаковых показателях выше на 100-150%, но это не отпугивает покупателей, наоборот, такие земли являются самыми дефицитными.
Наталия Курашова, менеджер компании Renaissance Realty, высказывает похожее мнение: \”Особым спросом сейчас пользуются коттеджи, расположенные в организованных коттеджных поселках. В таких поселках обычно уже все продумано (в отличие от коттеджей, построенных по индивидуальным проектам): здесь есть своя служба эксплуатации, охрана, развита инфраструктура. При этом наиболее дефицитными являются поселки, находящиеся вблизи водоемов и лесных массивов. Например, все большую популярность получают земли, расположенные по Дмитровскому шоссе. Здесь сосредоточены красивейшие водохранилища Подмосковья – Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Пестовское, которые привлекают любителей активного образа жизни, связанного с парусным и другими водными видами спорта. Если говорить о наиболее дефицитных направлениях, то это по-прежнему зона Рублевки, где практически не осталось свободной земли. А наблюдая, с какой интенсивностью осваиваются земли по Новорижскому шоссе, можно прогнозировать, что через несколько лет и здешние объекты станут труднодоступными в плане покупки\”. Из строящихся новых поселков, сдача которых намечена на 2005-2006 гг., к разряду элитного жилья можно отнести поселок Монаково (26-й км Дмитровского шоссе).

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий