Рынок загородной недвижимости Ленинградской области и С-Петербурга

27 января 2006

В связи с падением цен и спроса на рынке жилья С-Петербурга, интерес покупателей и строителей перемещается в сторону Ленинградской области и ближайших пригородов города.
Ситуация на городском и загородном рынках развивается настолько по-разному, специалисты находят несколько объяснений. С одной стороны, загородный рынок более инертен: от намерения до покупки проходит пол года-год. Загородные объекты стоят в листингах куда дольше, чем городские (к примеру, среднее время экспозиции для коттеджей стоимостью около $100 000 операторы оценивают в полгода).

С другой стороны, покупатели отдельного дома и городской квартиры сильно отличаются друг от друга. Спад спроса в Петербурге коснулся прежде всего типового жилья, которое до весны текущего года дорожало крайне высокими темпами.

В элитном сегменте ослабления покупательской активности и «заморозки» цен не наблюдается. Не падает спрос и на дорогие загородные резиденции. Что же до построек эконом-класса, то, по свидетельству работающих на рынке операторов, они и в прошлые годы дорожали не слишком быстро.

К примеру, домики по $5000-10 000 (именно такой объект может позволить себе горожанин со среднестатистической зарплатой) в садоводствах в 2000-2003 годах еще как-то росли в цене, но уже год как цена на них практически не меняется. Застой здесь начался даже раньше, чем на квартирном рынке.

По более дорогим объектам ($20 000-60 000) наблюдается огромный дефицит качественного предложения. Покупатели не хотят серьезно рассматривать дома 1960-70-х годов, которые предлагаются в этой ценовой нише. Недостаток же более современных строений становится все более острым, и ситуация в ближайшие годы, по-видимому, не изменится.
Домов в этом ценовом сегменте возводится мало, а если что и строится, то исключительно «для себя»: инвесторы и активизировавшиеся на загородном рынке строительные компании не торопятся осваивать этот сектор и предпочитают снимать сливки, работая с более дорогими объектами.

Именно этот стабильный рост и отличает ситуацию на загородном рынке от ситуации с городской «вторичкой», где операторы с начала лета фиксируют серьезное падение спроса и ценовую стагнацию. Снижения покупательского интереса к загородным резиденциям пока не наблюдается, а интерес к земельным участкам продолжает быстро расти.

Пока операторы не отмечают массового перетекания на земельный рынок «инвестиционных» денег частных вкладчиков, до сих пор специализировавшихся по строящимся квартирам. Однако если ценовая ситуация в городе не изменится, именно такой переориентации следует ожидать уже в обозримом будущем. (Готовый дом для инвестиционных целей подходит хуже: гораздо сложнее найти покупателя.)
Крупные же инвесторы уже вполне освоили земельные спекуляции. По словам риэлтеров, немало строительных компаний, заявивших о желании работать на загородном рынке, на деле занимаются лишь перепродажей участков, иногда даже без инженерной подготовки. По нашим оценкам с прошлого года земля в наиболее интересных местах подорожала вдвое, в зонах похуже и подальше — в полтора раза.

Предложение земельных участков на рынке – 2000-2500 штук. Разброс по количеству и качеству очень значителен. Верхние цены реальных сделок — $15 000-17 000 за сотку в лучших местах Курортного района ( Комарово, Репино, Солнечное).
С другой стороны, средневзвешенные цены в прилегающем к городу и относительно востребованном Гатчинском районе Ленобласти не превышали $500 за сотку — и это еще не самый низкий показатель.

О нижнем же пределе говорить бессмысленно: есть участки, где на предпродажную подготовку и оформление прав придется потратить больше, чем можно выручить от продажи.
По оценкам специалистов, около 10% от всего предложения составляют наделы в престижных местах, где можно возводить дорогие коттеджи. Еще около 10% объектов — земли сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га. Большое количество предложений около 20% – земли предназначенные под ведение фермерского хозяйства, некоторое количество земель под дачные хозяйства.

Быстрый рост таких предложений в этом году отмечают все операторы рынка. Покупают их, как правило, крупные инвесторы для последующей перепродажи по частям и в новом качестве: либо меняется целевое назначение земли (что хлопотно), либо лишь вид использования — к примеру, на садоводство — это проще, но устраивает не всех покупателей.
Такие участки востребованы рынком, однако предложение по ним не сокращается из-за новых поступлений, и, по экспертным оценкам, их количество в ближайшие год-два будет только расти: многие первоначальные землевладельцы сегодня готовят документы к продаже.

Еще больше, «замороженных» участков. В Ленобласти немало земли, вовремя приватизированной близкими к власти людьми, — оценить количество таких наделов специалисты агентств недвижимости не берутся, но говорят, что такой земли «очень много». Пока хозяева не торопятся выставлять ее на продажу.
Специалисты расходятся в оценке числа коттеджных поселков, расположенных вблизи Петербурга. Зачастую никто не знает точного количества даже реализованных проектов. На самом деле количество участков ,где заявлено строительство коттеджных поселков около 80, строительство ведется где-то на половине участков. Из всех проектов реально коттеджный поселок из себя представляют не более 30. Пока не существует единого представления о том, какое содержание следует вкладывать в понятие коттеджный поселок. К примеру, некоторые риэлтеры вслед за строителями склонны относить сюда и поселения из 5-6 обособленных домов. Самый «ходовой» размер — 15-20 домов.
По европейским же меркам коттеджным поселком следует считать комплекс минимум из 50-60 жилых строений, причем имеющий не только набор коммуникаций, но и общую инфраструктуру: детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы.

Если мерить мировыми стандартами, в окрестностях Петербурга мы почти не найдем поселений, которые могли бы называться коттеджными поселками. Даже по московским меркам, девелоперы и строители Петербурга отстают от московских коллег и по концепциям поселков и по методике застройки, и по методам реализации и рекламы своих проектов.
Как правило, строительные фирмы замахиваются на элитные проекты со стоимостью одного коттеджа в $200 000- 300 000. Все больше покупателей спрашивают у нас современное загородное жилье до $100 000. Купить дом в этой ценовой нише может уже довольно большая прослойка людей — владельцы небольшого бизнеса, менеджеры крупных компаний. Однако строители пока на этот сегмент внимания не обращают. Постепенно на рынке появляются частные инвесторы, строящие жилье в этом диапазоне, но количество возводимых «кустарями» домов не в состоянии насытить имеющийся спрос.

Между тем в окрестностях города немало территорий, которые не подходят для возведения элитных объектов, но вполне могли бы устроить менее взыскательного покупателя. Аналитики ожидают, что, если действующие игроки строительного рынка оставят эту нишу незанятой, со временем из нынешних частных инвесторов смогут вырасти специализированные компании.
Эксперты оценивали объем рынка пригородной недвижимости в 2003 г. в $300–400 млн (прирост в 100% по отношению к 2002 г.). По осторожным прогнозам, в этом году этот показатель составит $500–550 млн за счет роста цен в первом полугодии и смещения спроса в зону более дорогих объектов. Для сравнения: рынок Подмосковья оценивается в $5–6 млрд.
По оценкам участников рынка, объем текущего предложения пригородных объектов составляет примерно 3000-3500 единиц. Однако действительно ликвидных вариантов не более трети. Все остальные либо не удовлетворяют потенциальных клиентов по качеству (обычно это садовые постройки, зимние дома с неполным набором удобств), либо неадекватны по соотношению “цена — качество” (из-за многомесячного стабильного роста цен продавцы завышают стоимость), либо имеют юридические дефекты (это обычно относится к земельным участкам).
Рынок пригородного жилья проходит те же стадии развития, что и городской. Меняются представления покупателей о качестве загородного дома, ужесточаются требования к социальной инфраструктуре. Обязателен “малый инженерный набор” — водопровод и электричество. По мере вымывания лучших “видовых” участков возрастает роль ландшафтных характеристик: наличие водоема в непосредственной близости от дома или участка поднимает цену на 20-30%. По данным “Бекара”, этот фактор начинает работать уже на расстоянии 1,5-2 км от воды, наиболее ярко эта зависимость прослеживается, когда участок расположен не далее 500 м.

На открытом рынке готовых объектов, удовлетворяющих этим требованиям, явно недостаточно. недавно крупная фирма была готова заплатить до $1,5 млн за приличный коттедж на берегу Финского залива, но так ничего подходящего и не нашла. Поэтому основное внимание девелоперы уделяют коттеджным поселкам и крупным участкам, пригодным для комплексной застройки.
Главное, что сейчас определяет состояние рынка это категорическая нехватка земли. Участки площадью более 1 га в ликвидных местах выбраны; остались земли сельскохозяйственного и рекреационного назначения. Перевод их в другую категорию (под ИЖС) составляет определенную проблему, как юридического и политического аспекта, так и несет дополнительные финансовые затраты и растягивание реализации проекта. По мнению экспертов в разных районах она составляет от 8000 до 40000 долларов за 1 Га, а время от полугода до двух лет.
Основные тенденции рынка недвижимости окрестностей Петербурга определились: это поворот интереса и покупателей, и операторов рынка в сторону девелопмента (строительство локальных поселков); резкий (за год – практически вдвое) рост цен на участки под застройку; повышение значимости для потенциальных клиентов развитой социальной инфраструктуры -спортивных и рекреационных комплексов, аптек

Примеры анализа по местоположению и категории:

Например во Всеволожске наблюдается затоваривание дорогими коттеджами. Домов по $200 000-300 000 построили больше, чем в состоянии поглотить рынок. Поэтому продать здесь коттедж уже не так-то просто. Хотя на рынке есть строительные фирмы, которые предлагают щитовые домики и по $10 000, но они работают лишь на конкретного заказчика на его собственном участке и инвестированием как таковым не занимаются. Те фирмы, которые выкупают землю и строят поселки, возводят строения не дешевле $200 000. Многим клиентам нужны недорогие кирпичные коттеджи площадью 80-100 кв.м на 12 сотках, но предложить им нечего. Серьезный толчок к строительству такого жилья могла бы ипотека. Пока строительные корпорации не делают ставки на этот сегмент еще и потому, что покупатель здесь весьма чувствителен к экономическим потрясениям, а это дополнительный риск для инвесторов. Однако ипотеки на загородном рынке пока нет вообще: мне, во всяком случае, не известно ни одной подобной сделки.

По некоторым оценкам, объем имеющегося на рынке предложения дорогих объектов (от $100 000) составляет 400-500 штук. Однако необходимо сбросить какую-то часть на предложение дорогих участков с домами под снос, которые также попадают в эту нишу. Кроме того, в этом сегменте много сделок проводится частным образом, что также затрудняет подсчет. В месяц от имеющегося предложения продается едва ли 10% объектов, многие же просто снимаются с продажи, так и не найдя покупателя.

На вторичном рынке загородного жилья ситуация развивается достаточно спокойно. Предложение составляет около 3000-4000 объектов, примерно половина этого массива – участки. Цены растут, но неравномерно: рост в сегменте готовых домов заметно отстает от земельного сектора. В дальних больших садоводствах (Шапки, Мшинская, Дунай, Пупышево и пр.) с продажами и вовсе сложно: очень ограниченный спрос. \”Приличный\” дом площадью 50-100 кв. м с традиционными шестью сотками в большом садоводстве можно купить за $2000-4000. Цены в этом сегменте рынка практически не растут (исключение – небольшие, удачно расположенные \”ведомственные\” садоводства в престижных зонах или новые поселки на сель-хозземлях, владельцы которых не спешат утруждать себя переводом построенного в категорию поселений. Перспективное развитие имеют услуги юристов по переводу садоводств в поселения – дело перспективное, хотя и долгое, и хлопотное.
Наибольшей популярностью на вторичном рынке пользуются готовые дома стоимостью $25 000-40 000 с участками в 12-15 соток. Дорогих качественных объектов, по-прежнему не хватает. Отложенный спрос в ценовой категории от $500 000 и выше есть, но те 15-20 объектов, которые регулярно выставляются в каталогах и на специализированных интернет-сайтах, по тем или иным причинам покупателей не удовлетворяют. Сделки в дорогом сегменте остаются единичными. Впрочем, при нормальном соотношении цена/качество объект в сезон практически в любой категории находит покупателя в течении 1-3 месяцев.

Риэлтеры весь минувший год развивали филиальные сети в пригороде: отделения городских компаний появились в Тосно, Всеволожске, Выборге, Гатчине, Стрельне. Несколько новых отделений открыла компания \”Итака\”, наиболее развитая областная сеть – у компании \”Русский фонд недвижимости\” (по мнению экспертов, она контролирует от 40% до 50% вторичного пригородного рынка). Среди их конкурентов компания «Прогаль», которая делает акцент на издание собственного специализированного издания.
Но гораздо быстрее растет доля клиентов, которые готовы или купить участок под застройку, или заказать индивидуальный проект в границах небольшого поселка. Девелоперские фирмы, специализирующиеся на пригородном строительстве, не успев завершить один проект, запускают следующий.

Компании строят несколько поселков в рамках \”Золотого треугольника\” (Репино – Ленинское – Комарово). В некоммерческом товариществе \”Сестрорецкое\” на 9,5 га практически все участки проданы. Полтора года назад, когда начинался проект, земля стоила здесь $2000 за сотку, а последние продажи, шли по $4000 за сотку. В марте начались продажи в коттеджном поселке \”Озерное\” (озеро Красное), рядом с Местерьярви, 1 час 20 минут от Петербурга. Территория застройки – 20 га, всего 82 участка от 14 соток и больше. Покупатель может воспользоваться одним из готовых проектов, но может строить и сам. Земля – от $1900 за сотку. В \”Озерном\” (ввиду расстояния от города и статуса садоводства) будут уместнее проекты эконом-класса – дома для сезонного проживания по $600-780 за 1 кв. м. Впрочем, и здесь появятся магазин, аптека, спорткомплекс (по согласованию с владельцами участков). Репинский проект – уже другой уровень. Поселок с условным названием \”Лесная поляна\” разместится неподалеку от Репина, за рекой Сестрой, в 30 км от Петербурга. На 30 га будут построены примерно 90 каменных коттеджей площадью 250-350 кв. м по индивидуальным проектам, но в рамках единого архитектурного стиля. Участки – от 20 соток (по цене $4000 за сотку). Дома для постоянного проживания – от $1000 за 1кв.м. начались продажи объектов в рамках другого проекта – \”Репинская усадьба\” (35 км от города, берег реки Сестры). Территория в 18,5 га – собственность инвестора. Здесь будет построено 20 000 кв. м жилья – около 50 кирпичных домов площадью от 250 до 600 кв. м с участками от 22 до 50 соток. Продаются уже не участки, а готовые дома (в стадии под чистовую отделку). Общая стоимость проекта – $15-16 млн. Первая очередь – 27 домов – будет сдана в начале 2005 г. Предусмотрены: административный корпус, кафе, спортплощадка, возможно – корты или мини-гольф (по согласованию с покупателями). Предполагаемая рентабельность проекта – 25-30%.

Продан последний дом в небольшом поселке \”Высокие ели\” (всего пять коттеджей от Vuokatti, базовая цена – $1600 евро за 1 кв. м, включая стоимость 18 соток). А в мае началась реализация объектов в \”Горках\”, расположенных на границе Юкковского заповедника, в 20 минутах езды от города. Там 4,1 га выкуплены у администрации Всеволожского района, здесь будут построены 16 домов из эстонского газобетона площадью по 400 кв. м каждый (участки – по 20-25 соток). Это уже не сезонное жилье, а скорее дома для постоянного проживания. Проектировали поселка финны ( финская компания, привязывая каждый дом к местности, очень трепетно относится к освещенности, ландшафту, видовым точкам). В \”Горках\” предусмотрен полный набор городских удобств (газ, электричество, вода, канализация), а также спорткомплекс, бассейн, охрана, челнок-автобус до ближайшего метро. Бюджет покупки дома с участком – $650 000.
Динамику цен характеризуют продажи квартир и таун-хаусов первой очереди в жилом комплексе \”Рай в шалаше\” (Сестрорецк, на берегу Разлива). Первые договоры заключались летом прошлого года по $520 за 1 кв. м, зимой квартиры продавались по $640, секции в таун-хаусах – по $900 за 1 кв. м; в марте квартиры стоили $725, таун-хаусы – $980. В этом комплексе уже реализовано около 50% жилья, а весь проект должен быть завершен в III квартале 2006 г. Правда и этот малоэтажный проект столкнулся с общими проблемами рынка: падение спроса , ожиданием клиентов падения цен, смещения спроса в сторону 1-2 к.квартиры и объекты площадью 100-150 м2 на рынке таунхаузов из-за очень высоких цен.
Активность девелоперов падает пропорционально расстоянию от города. В Выборгском районе области (170 км от Петербурга) работа крупных фирм пока незаметна, граждане, купив участок, строят сами или нанимают небольшие бригады.

По мнению большинства риэлторов, дома и коттеджи в небольших благоустроенных поселках в ближайшее время – год-два – будут наиболее ликвидным товаром. Покупатели становятся все требовательнее, \”вторичное\” предложение их уже не удовлетворяет, и до насыщения пригородного рынка еще далеко.
Сейчас в ближних пригородах Петербурга (10-90 км от города) предлагаются к продаже участки и дома примерно в 55 коттеджных поселках. Стоимость земли в поселках составляет от $1500 до $5000 за сотку, стоимость дома — от $300 до $1500 за 1 кв. м. Полностью завершенных и проданных проектов очень мало( исключение- нескольких закрытых ведомственных комплексов.
В этом сегменте рынка за последний год появилось несколько важных тенденций. Снижается популярность участков в 12-15 соток (ранее это был самый ходовой размер), теперь оптимальная площадь — 25-40 соток. Покупатели начинают ценить оригинальность и качество архитектурных решений. Девелоперские компании переходят к более глубокой “переработке продукта”: раньше было достаточно купить территорию, нарезать на лоты и провести инженерные сети; теперь все чаще участок продается вместе со строительным подрядом и архитектурным проектом.
Появляется новое предложение и в дорогом сегменте. Компания Honka объявила о начале строительства коттеджного поселка Медное озеро (33-й км Выборгского шоссе). На территории в 32 га будет возведено 40 коттеджей. На общей территории предусмотрены спортивные и детские площадки, теннисный корт, магазин, благоустроенный пляж, лодочная станция, сезонное кафе. Рядом с Зеленогорском начинается разработка территории под коттеджный поселок VIP-класса. Участки от 50 соток, дома — от $1 млн и дороже. “Это даже не сливки общества, а взбитые сливки” — так комментирует один из девелоперов социальный состав будущих обитателей поселка.

И городские, и областные власти крайне неохотно (или задорого) идут на оформление территорий под жилищное строительство. На рекреационных территориях жилье оформляют как апарт-отели. На сельскохозяйственных — как садоводческие товарищества (это не требует перевода в категорию ИЖС). Правда, состоятельные покупатели склонны неадекватно реагировать на само слово “садоводство”. участки в садоводствах Курортного района — в том же Зеленогорске, Репине, Сестрорецке — стоят в раз дешевле, чем ИЖС. Кроме того, структура управления садоводческим товариществом оставляет массу лазеек для злоупотреблений со стороны правления.

Именно правовые проблемы ограничивают спрос на фермерские хозяйства. Сейчас в открытом предложении выставлены на продажу более 200 ферм. Разброс цен — от $20 до $200 за сотку. Покупатели есть — в основном это девелоперские фирмы, которые рассчитывают конвертировать административный ресурс (связи в местных органах власти) в инвестиционный.
Валерий Сердюков заявил, что не допустит спекуляции земельными участками, расположенными вдоль будущей трассы кольцевой автодороги. Область готова выкупать их у собственников по цене $1-2 за 1 кв. м
Рост стоимости земли повлек общее удорожание рынка, и постепенно к высоким планкам привыкает и покупатель, он уже не шарахается таких цифр и готов к тому, что земля может обойтись ему в треть, а то и в половину цены дома.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий