Рынок загородной недвижимости Екатеринбурга

10 октября 2006

В начале 2006 года фонд «Общественное мнение» проводил опрос, целью которого было выяснить отношение граждан России к идее развития массового строительства малоэтажного индивидуального жилья. В результате социологи выяснили, что более половины населения (59%) предпочли бы иметь собственный дом в пригороде, чем обычную городскую квартиру. Наиболее часто люди объясняли свои предпочтения «пользой для здоровья, стремлением к покою, любовью к природе, желанием ни от кого не зависеть, чувствовать себя хозяином своего жилья, а также привычкой к сельскому образу жизни или проживанию в частном секторе» [По материалам ИА REGNUM. В опросе приняли участие – 1500 респондентов. Дополнительный опрос населения Москвы – 600 респондентов. Статистическая погрешность не превышает 3,6%].

Последние годы рынок загородной недвижимости Екатеринбурга претерпевает серьезные структурные изменения. В первую очередь это касается увеличения объема предложения и строительства в секторе организованных коттеджных поселков. Если три-четыре года назад в окрестностях Екатеринбурга, за исключением пары поселков, предложения практически не было, то сегодня в 30-километровой зоне от города существует более 40 участков организованной малоэтажной застройки. Правда, активные (в той или иной степени) продажи ведутся только по 20 поселкам индивидуального жилья. В остальных продажи либо еще не открыты, либо уже закончены.

Основной объем предложения на рынке организованных поселков составляют индивидуальные коттеджи. Цена квадратного метра строящегося дома колеблется в диапазоне от 17000 до 45000 рублей без учета, и от 19700 до 45000 рублей с учетом цены минимального земельного участка (удельная цена). Правда в каждом четвертом случае земля не продается: после окончания строительства поселка ее надо будет выкупать или арендовать у собственника – администрации района или города. В четырех поселках можно купить не коттеджи, а секции в сблокированных домах. В этом случае цена квадратного метра жилья может составить от 19200 до 23500 рублей без учета и от 19200 до 34500 рублей с учетом цены земельного участка, размер которого в данном случае не будет превышать 13 соток. В целом сегодня на той или иной стадии строительства в организованных поселках находится порядка 2300 домовладений. Из них почти 40% в пределах 11-20 километровой зоны от ЕКАД. Из направлений лидируют Тюменский и Полевской тракты – здесь будет построено по 415 домовладений.

Интересно, что Рынок организованных коттеджных поселков Екатеринбурга еще только формируется, и поэтому практически нет взаимосвязи между ценой домовладения и его местоположением относительно направления и удаленности от города. Несколько иная ситуация складывается на рынке земельных участков, который также сложно назвать достаточно зрелым. Здесь в зависимости от удаленности от города, последнее время наблюдается рост популярности «среднего» пригорода – 15-20 км от города. Причем, начиная с 2004 года, четко выделилась группа «престижных» направлений – Тюменское, Челябинское и Серовское. Средний уровень цен одной сотки земельного участка, расположенного по одному из этих трактов, составляет 35000 – 42000 рублей.

«Пятерка» наиболее дорогих по стоимости земли для индивидуального строительства муниципальных образований, динамика рынка которых во многом повторяет процессы, происходящие в Екатеринбурге, выглядит сегодня следующим образом:

Средняя цена 1 сотки земли для индивидуального жилищного строительства, руб.

Район цена

Тем не менее, в настоящий момент сложно говорить о насыщенности и сформированности рынка земли, поскольку достаточно большие площади пригодные для частной застройки в ближайшем пригороде по-прежнему остаются не вовлеченными в оборот. Многие земли недооценены с точки зрения их наилучшего использования. Отсутствие большого количества сделок и достоверной информации приводит к тому, что в рамках одного населенного пункта разброс в ценах оказывается достаточно существенным.

Рынок коттеджей, возведенных в зонах неорганизованной застройки, в настоящий момент переживает те же тенденции, что и рынок квартир. За семь месяцев текущего года удельная цена квадратного метра домов, находящихся в 35 километровой зоне от города, выросла почти на 25% и составляет сегодня в среднем 24838 рублей. Наиболее дорогие объекты (по 40000 за квадратный метр) расположены в 10-15 километровой зоне от ЕКАД. Причем, в отличие от рынка земли, наиболее престижными направлениями здесь, кроме Челябинского и Серовского, являются Старотагильское, Московское и Режевское.

Еще одна особенность: структурные изменения рынка загородной недвижимости основаны помимо прочего еще и на изменении психологического восприятия понятия индивидуального жилья горожанами. Иметь собственный дом сегодня становится престижно и удобно. Меняются и потребительские предпочтения: коттеджи с огромной площадью большинству не нужны – в моде экономичные дома от 150 до 250 м2.

Важно отметить, что генеральный план развития города отводит на долю малоэтажной и индивидуальной застройки 40% площадей всех строящихся до 2025 г. жилых объектов. Это направление рынка в ближайшие годы будет одним из наиболее динамично развивающихся. Сегодня для компаний, работающих на рынке жилья Екатеринбурга, необходимо принять стратегически правильно решение, стоит ли развивать это направление или сосредоточится на рынке многоквартирного жилья, где в ближайшие годы конкуренция значительно усилится.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий