Рынок складских помещений Казани: жажда над ручьем
Общая ситуация на рынке.
Особенность казанского рынка складских помещений - в наличии большого количества предложений, не соответствующих структуре спроса.
В Казани пик \"складского\" строительства пришелся на конец 70-х - начало 80-х годов. В то время было возведено необходимое городу количество складов, отвечающих современным на тот момент требованиям. К работе активно привлекались инженеры ГИПРОНИИАВИАПРОМА - одного из ведущих проектных институтов республики. Склады предприятий авиационной промышленности и Госснаба проектировались при непосредственном участии института: они были высокие, оснащены штабелерами и необходимыми грузоподъемными механизмами. Но наступили 90-е годы, запомнившиеся всеобщим развалом промышленности и спадом производства. Содержать склады при новых рыночных отношениях стало для предприятий делом дорогостоящим, и их стали сдавать. До сих пор складские помещения бывшего СССР - основной фонд складской инфраструктуры Казани - крупнейшего экономического центра Поволжья.
C советских времен в наследство тысячелетнему городу досталось большое количество производственных цехов и сооружений, как обанкротившихся, так и неиспользуемых площадей работающих предприятий (общую площадь всех складских помещений Казани сосчитать так никто и не взялся: заводские квадратные метры освобождаются до сих пор, а потому цифра может получиться слишком \"плавающей\"). Однако случай столицы Татарстана, как раз тот, когда большое количество предложений не всегда говорит о развитости рынка.
По мнению Андрея Сухова, руководителя Центра сервейинга Поволжского антикризисного института, рынок складских помещений в Казани вообще не сформирован. Специальное предложение по складским комплексам в том виде, как это принято в Москве, Петербурге, некоторых других городах-миллиониках, отсутствует на рынке. Специальное предложение - это прежде всего складской терминал, построенный на месте транспортной развязки (близость к железнодорожным путям, авиатерминалам, речному порту), имеющий удобные подъездные пути. Немаловажна и сама конструкция здания: оно должно быть построено с учетом удобства в плане погрузки и выгрузки товаров. Причем это общие требования, есть еще и частные, предъявляемые клиентами. То что есть на рынке Казани сегодня, если оценивать по специальным изданиям (газеты, журналы, интернет), то это отдельные склады, как правило, бывшие продовольственные или же производственные базы бывших крупных производств и объединений. Они имеются и в районе речного порта, в районах железнодорожных развязок, однако говорить об обустроенных комплексах нельзя: предложения единичны. Кроме того, в Казани отсутствует классификация на этот вид коммерческой недвижимости, что для рынка, где услуги складского хранения будут востребованы в ближайшее время и кратчайшие сроки, не совсем нормальная ситуация.
Сервейинговая компания \"Единая арендная система\" изучила причины неудовлетворенности потенциальных партнеров предлагаемыми в аренду складами. Чаще других назывались: отсутствие отопления и вентиляции; отсутствие подъезда для крупногабаритного автотранспорта; невозможность использования стеллажей и грузоподъемных механизмов (неровные полы, низкие перекрытия, отсутствие рамп и др.); отсутствие действующих коммуникаций или высокая затратность их подвода; необходимость капитального ремонта и очистки помещений; отсутствие охраны и, наконец, часто предлагаемые помещения имеют большую площадь, чем требуется арендатору. Конечно, при такой оценке говорить о классификации не приходится.
Предложения по складам находятся в таком разрозненном состоянии, что порой даже сам арендодатель не знает, что имеет. Сейчас собственник может просто приобрести склад и даже не представлять, какие вообще имеются на складе технические возможности. На таком фоне вводить классификацию очень сложно. Самый главный параметр на сегодняшний день - отапливаемый склад или нет, затем - наличие железнодорожных путей и кран-балки.
По словам Рафаэля Бикметова, заместителя генерального директора СК \"Единая арендная система\" по маркетингу, от 85 до 90% из существующих по Казани складских помещений - холодные. Между тем в агентствах недвижимости отмечают, что спрос в основном - на отапливаемые помещения, со всеми коммуникациями. Кроме того, основные зоны дислокации складов - это так называемые \"промзоны\". Чаще других в объявлениях по предложению фигурируют улицы Техническая, Тэцевская, Набережная, Портовая, районы - Борисково, Левченко, Тасма. Приезжих клиентов все чаще интересуют складские площади, расположенные ближе к центру.
Найти склад в центре города, да еще с железнодорожной веткой - это очень сложно. Казанских клиентов больше интересуют небольшие помещения, тогда как клиентов из других городов - Москвы, Нижнего Новгорода - чаще интересуют большие площади, и их спрос пока не может быть удовлетворен.
Что касается собственников складов бывшего Госснаба и других складов на базе обанкротившихся предприятий, то многие из них не спешат вкладывать деньги в ремонт, замену технической оснастки и грузоподъемного оборудования. Одна из причин - низкие (по сравнению со ставками на другие сегменты коммерческой недвижимости - офисные и торговые площади) арендные ставки. А потому состояние таких складов оставляет желать лучшего, операции погрузки и разгрузки становятся очень трудоемкими, товар часто перетаскивается вручную - теряется качество продукции, и они пустуют. Останавливает клиентов и то, что въезд на территорию заводов часто осуществляется по пропускам, а это дополнительное неудобство при отгрузке продукции клиентам.
По словам Рафаэля Бикметова, анализ заявок на аренду и приобретение коммерческой недвижимости, поступающих в СК \"Единая арендная система\", показал, что, начиная с 4-го квартала 2004 года, в г. Казани сформировалась устойчивая тенденция роста спроса на аренду и покупку производственно-складских площадей. Например, если в общем объеме заявок, подаваемых на аренду в \"ЕАС\" на долю таких заявок в 1-м квартале 2004 года приходилось 25%, то во 2-м полугодии 2005 года уже - до 40%. Изучение спроса на складские помещений позволяет прогнозировать его рост по следующим причинам: высокий уровень требований со стороны торговых операторов (особенно иногородних и зарубежных) к условиям хранения и сохранности своих товаров; жесткие требования к условиям хранения со стороны контролирующих органов (санэпиднадзор, Центр стандартизации и метрологии и т.п.); затратность строительства новых складских помещений.
Арендные ставки.
Большое количество невостребованных складских и пустующих производственных площадей в совокупности с растущим спросом на специальные предложения отражается на арендных ставках. Разброс цен очень большой - от 50 до 480 рублей за кв. м. Цена формируется в основном от того, есть отопление или нет. В среднем отапливаемые - 130-150 руб. кв. м, неотапливаемые - от 80-ти до 100 руб. кв. м. В целом цены за последние два года росли незначительно, что касается перспектив, то арендные ставки будут повышаться на те склады, которые имеют хотя бы какую-то инфраструктуру.
\"Единая арендная система\" обозначила разброс в \"коридоре\" от 50 до 200 рублей кв. м. Естественно, чем лучше обустроенность, тем выше цена. Просмотрев предложения за последние полгода в изданиях \"Из рук в руки\" и \"Казанская недвижимость\", можно убедиться, что ставки гораздо разнообразнее (от 30-ти до 480(!) рублей за кв. м) и что все чаще на цену влияет такой параметр, как близость к центру.
По мнению Рафаэля Бикметова, рост спроса на складские помещения, требования по улучшению условий их аренды и эксплуатации оказывают влияние на рост арендных ставок и коммунально-эксплуатационных услуг, что повысит доходность от сдачи их в аренду. Это, в свою очередь, повлечет за собой увеличение объемов инвестиций, вкладываемых владельцами, операторами торговых сетей и девелоперами в развитие этого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Пока же татарстанские компании охотнее вкладывают деньги в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры (окупаемость последних может достигать рекордного срока в один год!).
Перспективы.
Крупные международные девелоперы, уже реализующие складские проекты в Московском регионе, давно знают, что победит в этом сегменте рынка тот, кто придет в регионы первым и установит свои правила игры. То, что будущее рынка складов - в центрах логистики и складских комплексах (склад - офис - торговая площадь) в Татарстане поняли давно. О центрах логистики в республике говорят уже 20 лет, однако в Татарстане нет пока ни одного. Есть попытки их создать. Существует проект создания логистического центра между Столбищами и аэропортом - 22 гектара площади. Строить планируется поэтапно: если первый этап будет приносить доход - строить дальше, если нет, то строительство прекращать и оставить под местные склады. Заказчик и инвестор проекта пока не определился, однако, скорее всего, это будут москвичи.
Новых операторов складских терминалов можно ожидать уже в самое ближайшее время, поскольку рейтинг привлекательности Татарстана для них очень высок, не последнюю роль в этом сыграло строительство моста через Каму.
Резюмируя вышесказанное, напомним: основные отличия рынка складской недвижимости от других сегментов коммерческой недвижимости заключаются в том, что для выхода на этот рынок нужен относительно небольшой объем инвестиций, а сроки окупаемости объектов, учитывая нынешние средние арендные ставки по Казани, могут составить от 3,5 до 7 лет. Кроме того, если верить экспертам, на сегодняшний момент специализированное предложение по складам в городе отсутствует вообще, притом, что спрос на него растет и будет расти. По прогнозам РБК, в 2004-2010 гг. объем рынка складских услуг увеличится в пять раз, причем в реализации складских проектов активное участие примут как западные, так и российские логистические операторы, доля которых в строительстве новых складских объектов, по оценкам экспертов, превысит 60%. А потому республике было бы обидно \"потерять\" это сегмент, отдав его \"на сторону\", времени на \"жаждать над ручьем\" становится все меньше.
