Рынок офисов. Обзор за I квартал 2004 г

I. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В первом квартале 2004 года средние арендные ставки на офисные помещения класса А и В выросли на 1-2% по сравнению с аналогичными показателями на начало года и на сегодняшний день составляют $580 за кв.м в год для класса А и $430 за кв.м в год для класса В. Огромное влияние на формирование цены оказывает месторасположение бизнес-центров. Так, здания класса А, находящиеся в пределах Бульварного Кольца, сдаются в аренду по цене $620-700 за кв.м в год, а, скажем, проекты, расположенные в районах Третьего Транспортного Кольца, выставляются владельцами на рынок по цене $500-520 за кв.м в год. Для помещений класса В зависимость изменения стоимости аренды здания от его месторасположения также справедлива. Внутри Садового Кольца офисы класса В сдаются в аренду по ценам, иногда вдвое превышающим арендные ставки на аналогичные объекты, расположенные за пределами Третьего Транспортного Кольца. Например, стоимость аренды офиса в комплексе Красная Роза на улице Тимура Фрунзе составляет $510 за кв.м в год, а схожий с ним по своим характеристикам бизнес-центр в Посланниковом переулке сдается в аренду по цене $300 за кв.м в год.

Ставки продажи офисных помещений по сравнению с началом года практически не изменились, но они, как и арендные ставки, напрямую зависят от месторасположения объектов. Для класса А справедлив диапазон $2500-4800 за кв.м в год, тогда как запрашиваемая цена на помещения класса В составляет $1500-3200 за кв.м.

зависимость арендных ставок от месторасположения объекта

Выводы.

Рост цен на офисную недвижимость в первом квартале 2004 года главным образом объясняется падением курса доллара США по отношению к другим валютам и лишь потом уровнем спроса.

В отличие от прошлых лет сейчас у покупателей офисной недвижимости появилась реальная возможность приобретать отдельные блоки от 100 кв.м в бизнес-центрах. Наиболее показательным примером является офисный комплекс Полларс на Дербеневской набережной.

Официальный прогноз компании ABN Realty таков, что стоимость аренды офисов международного стандарта до конца года останется неизменной, а максимальное изменение арендных ставок на отдельные, наиболее успешные проекты не превысит 5%. В этом случае средняя базовая арендная ставка на офисы класса А в конце 2004 года не должна значительно превышать новую отметку в $600 за кв.м в год.

II. ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2003 году в Москве было введено в эксплуатацию порядка 450-500 тысяч кв.м офисных помещений класса А и В. Некоторые объекты были построены компаниями для использования \"под себя\", но тем не менее большинство из них вышло на открытый рынок. В первом квартале 2004 года сдавались в аренду как новые проекты, так и бизнес-центры, заявленные еще в прошлом году. Средняя площадь выводимых на рынок объектов составляет не больше 10 тысяч кв.м, а бизнес-центры, превышающие по площади 30 тысяч кв.м, - большая редкость для московского рынка.
Среди наиболее привлекательных в новом году проектов класса А стоит выделить торгово-офисный комплекс Балчуг Плаза, проекты компании Капитал Групп на 1-й Брестской и на Лесной улицах, офисный комплекс на Большой Ордынке и, конечно же, первое здание на территории ММДЦ Москва-Сити - Набережная Тауэр от турецкого девелопера - компании Энка. Перечисленные проекты должны стать неким ориентиром для других участников рынка, стремящихся к успеху в возрастающей с каждым днем конкурентной борьбе за платежеспособных арендаторов. Говоря о наиболее привлекательных предложениях класса В, необходимо упомянуть офисные комплексы на Летниковской улице, в Посланникове переулке.

Строительная активность в Москве находится на едва ли не самом высоком уровне во всей Европе. К новому строительству относятся именно бизнес-центры класса А, тогда как класс В пополняется в основном за счет реконструкции промышленных предприятий и зданий типа научно-исследовательских институтов. По прогнозам участников рынка, по итогам 2004 года в эксплуатацию будет введено порядка 650 тысяч кв.м офисных площадей класса А и В, что впервые за всю историю московского рынка офисов должно стать достаточным предложением для компаний, арендующих офисы в бизнес-центрах. А пока величина предложения все еще отстает от уровня спроса. Сохранению такой тенденции на рынке офисов способствовало то, что в конце прошлого года практически полностью было реализовано несколько серьезных проектов, а им на смену пока еще не подошли новые проекты с состоянием готовности \"к чистовой отделке\".

Надо сказать, что в настоящее время московский рынок офисов находится на пике своего развития. Это, конечно же, не значит, что в будущем будут свернуты все крупные проекты и произойдет обвал цен. Но состояние рынка, при котором величина предложения будет выравниваться с величиной спроса, вполне реально и, по прогнозам отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, может наступить на рубеже 2005-2006 гг. Главным образом это будет связано с увеличением объемов предложения офисов класса А и В. Локальное насыщение рынка уже улавливалось во втором полугодии 2003 года, но тогда, за счет возникшей паузы с выводом новых проектов на рынок, ситуация вернулась \"под контроль\" девелоперов и инвесторов, не позволив ценам остановиться в росте.

Офисные центры, заявленные в 2003 году и предлагавшиеся в аренду (на продажу) в I полугодии 2004 года:

Офисные центры, поступившие на рынок в I полугодии 2004 года:

Предложение офисов в функционирующих зданиях города снова практически отсутствует. Однако в ближайшем будущем, в связи с переездом ряда компаний в новые офисные комплексы, в этом сегменте рынка недвижимости ожидается некоторое оживление. В первом же квартале 2004 года готовые к въезду офисы сдавались лишь в ограниченном числе бизнес-центров.

Функционирующие офисные центры, имевшие вакантные площади в I полугодии 2004 года:

Коммерческие условия в вышеперечисленных бизнес-центрах

* Цены без учета НДС

В структуре предложения за прошедший период времени значительных изменений не произошло. Наибольший объем в предложении занимают бизнес-центры класса А, за ними идут бизнес-парки и офисные здания класса В, а также особняки.

III. СПРОС

В первом квартале 2004 года уровень спроса незначительно превышал предложение. Наблюдалось преобладание спроса со стороны российских компаний по сравнению с иностранными представительствами. Приблизительно на одну сделку с участием зарубежного арендатора приходилось три сделки с участием отечественных компаний. Такая ситуация, с одной стороны, объясняется укреплением российской экономики, а вместе с ней и ее участников, а с другой стороны - неблагоприятным макроэкономическим климатом в странах Еврозоны и США, заставляющим компании из этих регионов сокращать расходы на содержание представительств во всем мире. Однако последние признаки, свидетельствующие о некотором выздоровлении экономики западных стран, позволяют прогнозировать увеличение активности транснациональных компаний на московском рынке офисов.

В первом квартале 2004 года количество поглощаемых рынком площадей все еще преобладало над количеством вводимых в эксплуатацию проектов. И в будущем, до тех пор, пока не наступит стабилизация рынка офисов, такая тенденция будет сохраняться.

По данным отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, наибольший разрыв между спросом и предложением в пользу первого сложился по офисам класса В. Благодаря стабильно растущим макроэкономическим показателям в экономике страны, огромное количество российских компаний находится в процессе бурного роста, что в некоторой степени предполагает увеличение занимаемых ими площадей. Однако в силу своего менталитета или привычек многие из них не готовы тратить значительные средства на аренду офисов в бизнес-центрах класса А, предпочитая размещаться в более скромных, но, с точки зрения функциональности, мало чем отличающихся от них помещениях класса В.

Изучая спрос на помещения класса А, можно прийти к выводу, что здесь сложилась ситуация, похожая на спрос по классу В, но корни ее возникновения надо искать в другой плоскости. Дело в том, что действительно классных зданий в Москве не так много. В основной своей массе строительством бизнес-центров класса А занимаются иностранные компании, которых все-таки еще не достаточно на московском рынке, а соответственно не так много и предложений по действительно первоклассным объектам. Поэтому многие арендаторы, доросшие до расширения, предпочитают все же откладывать свой переезд в новый офис на год, а то и на два, дожидаясь интересного предложения.

Что касается географии распределения спроса, то наиболее востребованным районом города продолжает оставаться Центральный округ. Но налицо тенденция к распространению сделок аренды офисной недвижимости по всему городу. Так, около 65% сделок в первом квартале 2004 года пришлось на центр Москвы, и уже порядка 30% от общего числа сделок было зафиксировано в пределах Третьего Транспортного Кольца, хотя буквально два года назад на сделки, совершенные по объектам, расположенным за Садовым Кольцом, приходилось не более 10% от их общего числа.

IV. УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

В бизнес-центрах класса А заполняемость офисных помещений находится на отметке 95%, а в сегменте офисной недвижимости класса В этот показатель несколько ниже и на сегодняшний день составляет около 93-95%. Более точные данные по этому сегменту рынка предоставить нет возможности, потому как владельцы некоторых офисных центров класса В не всегда охотно идут на контакт с консультантами по недвижимости, отказывая им в предоставлении информации по своим проектам, что, конечно же, затрудняет работу отделов исследований риэлторских компаний и в некоторой степени искажает общую картину состояния дел на рынке.

Уровень вакантных площадей вот уже более года находится на стабильно низкой отметке в 5-7% от общего объема офисных помещений. Естественно, этот показатель постоянно колеблется, но такое колебание можно отнести к арифметической погрешности, а также к некоей цикличности по выводу новых проектов на рынок. К тому же, некоторые девелоперы предпочитают начинать \"продажи\" на ранних стадиях строительства, а другие дожидаются момента завершения возведения каркаса будущего здания. Так, в случае раннего начала маркетинговых мероприятий проект \"остается свободным\" достаточно большое количество времени, но все-таки в большинстве своем активная сдача в аренду офисных пространств начинается лишь за 5-6 месяцев до ввода здания в эксплуатацию. В настоящее время, с учетом высокого уровня спроса, реализация площадей в успешных офисных центрах класса А и В завершается практически сразу после ввода объекта в эксплуатацию. И лишь неудачные либо большие по площади здания остаются на рынке еще в течении 3-6 месяцев после Госкомиссии.

Прогнозируя изменение величины уровня свободных площадей, надо говорить о том, что в будущем, с выравниванием уровней спроса и предложения, заполняемость объектов класса А и В будет находиться в пределах 90% от общего объема предложения.

V. ТЕНДЕНЦИИ

Основная тенденция сегодняшнего дня - это наращивание объемов строительства высококачественных зданий. Строящиеся офисные комплексы по своим техническим характеристикам должны соответствовать определению \"smart building\", а также выделяться на фоне других проектов своей оригинальной архитектурой. Повышение качества строительства увеличивает расходную часть бюджета, но девелоперов это не смущает, так как на рынке есть твердое убеждение, что только конкурентноспособный проект сможет приносить прибыль и через пять, и через десять лет после ввода его в эксплуатацию, а, принимая во внимание приход на московский рынок коммерческой недвижимости зарубежных институционных инвесторов, предъявляющих повышенные требования к выставляемым на продажу офисным центрам, можно утверждать, что процесс по созданию инвестиционно привлекательных продуктов начался.

Другой усиливающейся тенденцией явилось желание инвесторов работать над созданием бизнес-парков. Это достаточно новое предложение на рынке офисов, но уже весьма востребованное. Бизнес-парк - это своего рода город в городе, находящийся под единым управлением, но каждое строение которого имеет свою ярко выраженную индивидуальность. К успешно реализованным проектам по созданию бизнес-парков можно отнести комплекс строений на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде.

VI. ВАЖНЕЙШИЕ СОБЫТИЯ РЫНКА ОФИСОВ

• Властями города принято решение об увеличении территории, отведенной под строительство ММДЦ \"Москва-Сити\". Площадь \"Сити-2\" составит порядка 500 гектаров земли. Таким образом в недалеком будущем деловой центр столицы расширится в северном направлении до Звенигородского шоссе. В первом квартале 2004 года на Общественном градостроительном совете при мэре Москвы был разработан и утвержден проект планировки \"Сити-2\", а также его градостроительное обоснование.

• В компании Peny Lane Realty произошел раскол. Компанию покинул руководитель отдела городской жилой недвижимости Павел Здрадовский, вместе с которым ушла почти половина сотрудников Peny Lane Realty. Все они перешли в компанию Paul Yards, учредителем которой стал господин Здрадовский и ряд других инвесторов.

• В первом квартале 2004 года было подписано распоряжение правительства Москвы №28-РП от 21.01.04 о передаче ОАО \"Московская Девелоперская компания\" прав на застройку участка №14 ММДЦ \"Москва-Сити\", где по проекту должно быть возведено самое высокое здание в \"Сити\" - Башня \"Россия\". ОАО \"МДК\" на паритетных началах принадлежит правительству Москвы и главе компании СТ Групп господину Ш. Чигиринскому.

• В феврале 2004 года корпорацией «ИНКОМ Недвижимость» создано отделение «INCOM Properties». Руководителем отделения назначен Румен Калчев, ранее работавший в компаниях Jones Lang Wootton и Colliers International. «INCOM Properties» будет заниматься как осуществлением собственных инвестиционных проектов, так и инвестициями в другие крупные проекты в Москве и в регионах. Кроме того, «INCOM Properties» предполагает оказывать полный спектр профессиональных услуг в области коммерческой недвижимости.

• Российская риэлторская компания PMC заключила лицензионный договор с британской риэлторской компанией Knight Frank. По договору PMC имеет право использовать торговый знак Knight Frank и обязуется соответсвовать корпоративным стандартам Knight Frank. Договор подписан на три года с возможностью продления.

• Компания IBM арендовала более 6000 кв.м в строящемся здании компании Энка на территории ММДЦ \"СИТИ\". На новой площади компания планирует объединить все свои московские подразделения, разбросанные по разным частям города. IBM стала второй компанией, вслед за американской фармацевтической компанией Eli Lilly & Co, заключившей предварительный договор аренды с Энкой.

• Финансовая корпорация \"НИКойл\" заключила соглашение с СК \"Строймонтаж\", в соответствии с которым станет инвестором строительства в ММДЦ \"Москва-Сити\" Башни \"Федерация\". По словам генерального директора компании \"Строймонтаж\" Сергея Полонского, \"НИКойл\" вложит в реализацию проекта минимум порядка 340 млн. долларов США. После завершения строительства права собственности на построенное здание будут поделены между СК \"Строймонтаж\" и \"НИКойл\" в равных долях. Кроме того, планируется, что компания \"НИКойл\" станет использовать часть принадлежащих ей площадей во вновь построенной высотке \"под себя\".

• Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск ОАО \"Центральный телеграф\" к его дочерней структуре - ЗАО \"Телеграф\". Согласно вынесенному вердикту, суд обязал вернуть ЦТ 33,8 тыс. кв.м в здании по адресу: ул. Тверская, 7.

• Новым владельцем строящегося офисного центра по адресу: Овчинниковская набережная, вл. 22-24, стало ОАО \"Пермская финансово-производственная группа\". Офисное здание класса А общей площадью 24 тыс. кв.м стало далеко не первым приобретением российского холдинга. На сегодняшний день ПФПГ владеет более 100 тыс. кв.м высоколиквидной недвижимости.