Рынок офисных помещений Казани: состояние и тенденции

Рынок коммерческой недвижимости Казани сегодня насыщен. Несмотря на то что спрос на рынке уже не соответствует предложению, бизнес-центры в городе растут, как грибы после дождя. По данным Центра сервейинга ПАИ, только за счет ввода в эксплуатацию новых зданий до конца этого года общий фонд офисных площадей увеличится на 15%.

Классификация офисов

Специализированное предложение казанского рынка офисной недвижимости представлено бизнес-центрами и офисными зданиями. По данным Центра сервейинга ПАИ, свободные площади присутствуют как в сегменте наиболее качественных офисных центров города (класс \"B+\", \"B\"), так и в сегменте бывших административных зданий (класс \"С\", \"D\"). Бизнес-центры класса \"С\" (здания бывших НИИ, общежитий) по-прежнему составляют значительную долю в фонде офисных площадей.

Класс офиса определяется по основным выработанным критериям. Так, здание класса \"А\" должно соответствовать или превышать установленный минимум 16 из 20 критериев. Здание класса \"В\" - не менее чем 10, а офисное здание класса \"С\" может соответствовать менее чем 8 из приведенных 20 критериев. Правда эта система классификации офисных помещений вызывает много споров у специалистов.

Спрос и предложение

За 9 месяцев текущего года Центром сервейинга ПАИ было зафиксировано свыше 2 тыс. предложений аренды офисных помещений. Это на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На ситуацию повлияли следующие факторы: ввод в эксплуатацию жилья, где первые этажи предлагаются в аренду под офисы или торговые площади, ввод новых офисных зданий и торгово-офисных объектов, проводимая реконструкция некоторых объектов недвижимости в деловом центре города, в связи с подготовкой к празднованию 1000-летия Казани.

Спрос на офисные помещения в Казани на сегодняшний день формируется двумя группами. Первая - это значительное количество представителей малого бизнеса, для которых основным фактором является цена, то есть величина арендной ставки. Вторая - это субъекты среднего и крупного бизнеса, объемы и престижность деятельности которых диктуют необходимость аренды качественных специализированных офисных помещений. Количество предложений последних, по прогнозным оценкам, должно в ближайшем времени увеличиться. Только до конца текущего года за счет завершения строительства и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров объем специализированного предложения на рынке может увеличиться до 15%.

Мониторинг Центра сервейинга ПАИ показывает, что коэффициент загрузки бизнес-центров за 9 месяцев 2005 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос с 86% до 90%. Это свидетельствует не только о том, что специализированные бизнес-центры становятся более востребованными, но и о том, что с увеличением предложения таких помещений на рынке все более важную роль станут играть неценовые факторы конкуренции.

Арендные ставки

По данным мониторинга, в связи с высоким коэффициентом загрузки в бизнес-центрах и возникшим дефицитом качественных офисных помещений, увеличивается спрос на помещения в офисных зданиях класса \"С\", \"D\", а также на неспециализированные офисы. Это привело к росту средних арендных ставок в данном сегменте офисов примерно на 7-11%. По словам Андрея Сухова, разброс цен в каждом классе не превышает 20%. В целом арендные ставки в сентябре 2005 года на офисные помещения составляют: класс \"В+\" - от 680 до 800 руб. за кв. м, класс \"В\" - 450-697 руб./кв. м, класс \"С\" - от 350 до 588 руб./кв. м, класс \"D\" - 250-350 руб./кв. м (арендные ставки приведены с учетом коммунальных платежей и коэффициента вспомогательных площадей (коридоры и прочие места общественного пользования).

Мнения участников рынка

Рафаиль Бикметов, директор по маркетингу сервейинговой компании \"Единая Арендная Система\":

- В настоящее время рынок офисной недвижимости Казани находится в стадии формирования, что отличает его от рынка торговой недвижимости, который с приходом российских сетевых операторов и вводом новых торговых центров фактически сформировался. Участников рынка офисной недвижимости Казани условно можно разделить на две категории: профессионалы и непрофессионалы.

К профессиональным участникам можно отнести компании, созданные для работы с недвижимостью. Они управляют офисными центрами класса \"А\", \"В\" и \"С\", а предлагаемые ими арендные ставки можно рассматривать как рыночные. Эти офисные центры общеизвестны, они конкурируют между собой, арендные ставки формируются ими, исходя из условий аренды, предлагаемого набора офисных услуг и фактического спроса.

Рафаиль Бикметов:

- Аренда офисов для многих предпринимателей в таких центрах - местах концентрации множества участников бизнеса, кроме как укрепление имиджа солидного предприятия - имеет еще такой существенный плюс, как наличие потенциальных партнеров - исполнителей заказов и самих заказчиков. Таким образом, получается своего рода синергетический эффект от взаимодействия участников разных сегментов рынков, когда, например, транспортные организации работают с оптовыми, строительными и др., а рекламные, консалтинговые и т.п. - работают фактически со всеми.

К непрофессиональным участникам рынка офисной недвижимости можно отнести различные учреждения и предприятия, сдающие в краткосрочную аренду излишки своих площадей, либо в субаренду площади, арендуемые ими у каких-либо собственников. Обычно арендаторам таких офисных помещений оказывается минимальный набор офисных услуг (или вовсе никаких услуг) - все проблемы арендаторы решают самостоятельно и за свой счет. Декларируемые арендные ставки таких офисных помещений ниже в сравнении с теми, что устанавливаются профессиональными участниками рынка недвижимости. Объем неспециализированного предложения свободных офисных площадей за 9 месяцев 2005 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил около 150 000 кв. м, а его доля в общем объеме предложения составила 79%.

Рафаиль Бикметов:

- Из-за таких участников-непрофессионалов рынок офисной недвижимости Казани можно назвать \"рыхлым\", то есть со значительными колебаниями арендных ставок и, чаще всего, в сторону их снижения от среднерыночных. Но часто для самих арендаторов затраты на аренду при более скромных условиях аренды дешевых офисов могут оказаться значительными и сопоставимыми с теми затратами, которые они несли бы, арендуя офисы более высокого класса, и таким образом, могли бы выигрывать в глазах своих партнеров.

Наиля Чабаненко, руководитель отдела бизнес-центра \"Сувар-Казань\":

- Бизнес, который пришел на рынок работать надолго и всерьез, конечно, выбирает офисы класса \"А\". Ему важно все: удобная парковка, современная инженерия, центральное кондиционирование... Рынок коммерческой недвижимости Казани представлен офисами разного класса. В последнее время на нем все больше появляются офисы класса \"А\". Обидно, что Казань, будучи крупным экономическим центром, очень мало освоена иностранными компаниями, которые могли бы успешно развивать свой бизнес в Татарстане. Я считаю, что в первую очередь это связано с тем, что они мало информированы о том, что в регионе есть офисы класса \"А\", которые соответствуют международным стандартам. Задача, которая стоит перед офисными центрами класса \"А\" - привлечь московские и иностранные компании в Татарстан, так как они могли бы инвестировать свои средства в экономику республики.

Сами арендодатели отмечают, что уровень требований у арендаторов значительно вырос. Любая фирма, арендующая офис в бизнес-центре, сегодня желает получить целый перечень офисных услуг: услуги связи и доступа в Интернет с использованием IP-телефонии, обслуживание оргтехники и компьютеров, охрана, автопарковка, уборка и вывоз мусора и другие услуги. К тому же наличие в здании отделения банка с банкоматом позволяет оперативно производить платежи. А там, где рядом с офисными зданиями расположены складские и производственные корпуса, оперативно решаются вопросы бизнеса.

Алия Минкашева:

- Чтобы выжить на рынке офисной недвижимости, нужно не только не повышать арендную ставку, но и постоянно увеличивать набор предоставляемых услуг, поднимать качество обслуживания. Ведь прежде чем арендовать офис руководство компании проводит сравнительный анализ имеющихся на рынке офисов, предоставляемых в них услуг, качества обслуживания, цен.

Перспективы рынка

Именно качество предоставляемых услуг, считают арендодатели, будет играть в будущем более важную роль, чем размер арендных ставок.

Если исходить из того, что разброс цен между объектами - аналогами сегодня незначителен, а на рынке появляются новые объекты коммерческой недвижимости, то конкуренция становится более жесткой. Поэтому в скором времени ценовые факторы будут играть меньшую роль, чем не ценовые. Уже сейчас требования к предлагаемым офисам у арендаторов значительно увеличились: арендуя помещение, оцениваются такие мелочи, как манера общения офис-менеджера или качество уборки. Ведь офис - это лицо фирмы, ее престиж.

По мере формирования рынка будет меняться и спрос, его культура. Проще говоря, арендаторы перейдут из встроено-пристроенных и полуподвальных помещений на достойные качественные площади бизнес-центров. А выиграют на этом рынке те из арендодателей, кто сможет предложить наиболее полный и отвечающий требованиям арендаторов набор услуг по эксплуатации и обслуживанию помещений.