Рынок офисной недвижимости Москвы

30 марта 2007

Аналитическая записка по рынку офисной недвижимости Москвы от корпорации Mirax Group

Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10-12 млн. кв.м. Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А – в настоящее время в Москве их насчитывается около 1,5 млн.кв. м и порядка 3,9 млн.кв.м офисов класса В. Спрос сейчас превышает предложение и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года.

Для офисов международного класса наиболее перспективным является район «Москва-Сити» – в этом районе начинает складываться центр деловой активности. Крупнейшие компании такие, как ВТБ, KPMG, IBM, Procter & Gamble, Citibank уже заключили контракты на аренду (покупку) офисных площадей в этом деловом центре.

Предполагается, что развитие «Москва-Сити» станет толчком к дальнейшему развитию этой территории как офисной части города и послужит началу строительства территории «Большого-Сити», который на юге ограничен Москвой-рекой, Хорошевским шоссе на севере, по Филевскому бульвару и Заречной улице на западе и примыкает к третьему транспортному кольцу на востоке. Общая площадь участка — 983га. Предположительно, компактное размещение офисов в одном районе Москвы, создание своего рода «Деловой столицы» в столице России, а также планы по организации железнодорожного сообщения между ММДЦ и аэропортами «Внуково» и «Шереметьево» позволят во многом решить транспортные проблемы и значительно сэкономить драгоценное время, которое сейчас динамично развивающийся бизнес тратит на преодоление многокилометровых пробок, чтобы успеть вовремя на деловые встречи.

Всего в ММДЦ «Москва-Сити» планируется построить 3,7 млн. кв.м. площадей. Однако только ММДЦ «Москва-Сити» проблему дефицита офисных площадей не решит.

Основная тенденция – значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл. США. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10-11%, в 2007 году доходность стабилизируется.

К примеру, в Москве на 1000 жителей приходится 450 кв.м. офисной недвижимости. Для сравнения в Берлине 4800 кв.м. на 1 тыс. человек, а в Брюсселе 7700 кв.м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости.

Рынок офисных площадей в 2006 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере коммерческой недвижимости, представляет одну из проблем.

Внутри садового кольца продажная цена торговых площадей в 2006 году достигала 15000 долл./кв.м и в среднем составляла около 8200 долл/кв.м., офисных порядка 5200 долл/кв.м. За пределами садового кольца в районе 2500 – 2700 долл/кв.м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%. Следует отметить, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% состоит из отечественных инвесторов. Наибольший рост в 2006 г. показал рынок жилой недвижимости, видимо, в связи с тем, что на рынке жилой недвижимости присутствуют «инвестиционные» квартиры – такого явления в других секторах нет. Вместе с тем, стабилизация рынка, которую мы наблюдаем в настоящее время, позволяет говорить об уменьшении доли инвестиционных квартир и увеличении приобретений жилья «для жизни».

Неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок. Рост арендных ставок в 2006 г. по сравнению с 2005 годом оказался более существенным для офисов класса А (18%), для офисов класса В – 9%.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные офисы класса А и растет спрос на помещения большие по метражу. Кроме того, выявляется четкое разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как итоги второй половины 2006 г. – начала 2007 г. позволяют говорить, что российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Рост покупательского спроса на рынке коммерческой недвижимости со стороны российского бизнеса, скорее всего, приведет к росту цены квадратного метра офисных площадей.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий