Рынок многоуровневых и подземных автостоянок в центре г. Москвы. Август – сентябрь 2005 г

16 ноября 2005

ВВЕДЕНИЕ.

Актуальность проблемы нехватки парковочных мест в Москве, особенно в центральной части города, на сегодняшний день очевидна. Городские власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством г.Москвы был принят ряд программ и нормативных документов, касающихся гаражного строительства в Москве.

Данное исследование имело следующие цели и задачи:

  • оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в г. Москве;
  • оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы;
  • выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в г. Москве.

Методология исследования включает в себя следующее:

  • Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ, имеющих отношение к гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
  • Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
  • Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
  • Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.

В ходе исследования было рассмотрено свыше 300 объектов недвижимости в центре г. Москвы, включая гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.

Результаты исследования выявили острый дефицит свободных машинных мест, имеющий место в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.
Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: 10-20 тыс. $ за бокс в ГСК и 30-60 тыс. $ за место в современном многоуровневом или подземном гараже.
Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем 150 $ в месяц за место на открытой стоянке и 300 $ (и выше) за место в многоуровневом или подземном гараже.
Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в 2 – 3 $ в час.
Более подробно результаты исследования изложены в последующих главах отчета.

1. ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ПАРКОВОЧНЫМИ МЕСТАМИ ЦЕНТРАЛЬНОЙ ЧАСТИ Г. МОСКВЫ.

Большинство московских автомобилистов и гостей столицы знают о проблеме с автостоянками в центре Москвы не понаслышке.
Этой проблемой также озабочены и городские власти. Диапазон предлагаемых решений проблемы с автостоянками достаточно широк: от ограничения въезда и парковки автотранспорта в центре столицы до строительства \”перехватывающих\” многоуровневых автостоянок в различных районах города.
Москва – это один из крупнейших мегаполисов, с 12-миллионным населением, входящий в число самых дорогих городов мира по стоимости жизни и объектов недвижимости.
Как любой крупный город Москва ежедневно сталкивается с проблемой транспорта. На сегодня число автомобилей в столице насчитывается до 3-х миллионов Ежегодно, по некоторым данным, число легковых автомобилей в городе растет на 100 тыс. единиц.
В то же время, инфраструктура города не способна обеспечить нормальные условия движения и стоянки такого количества машин.
На это есть объективные причины. Москва имеет многовековую историю, и во время строительства домов и улиц даже несколько десятилетий назад трудно было предвидеть такое число машин.
Территория Москвы также ограничена площадью в 1100 кв. км в пределах МКАД. В черте города наблюдается дефицит свободных земель под застройку. Рассматриваются различные альтернативные источники получения свободных земель, начиная от сноса ветхих зданий (включая 5-этажные \”хрущевки\”) до освоения территорий Московской области, прилегающих к МКАД.
На фоне общегородских программ гаражного строительства в Москве ряд строительных компаний предлагают нетрадиционные архитектурные и технические решения, позволяющие оптимизировать строительство и эксплуатацию многоместных гаражей и автостоянок.
Отчасти проблему автостоянок призвано решить строительство новых торговых и деловых комплексов в центре столицы, в которых предусмотрены подземные автостоянки для сотрудников и посетителей. В частности, международные требования по классификации офисных зданий, предусматривают наличие в офисных зданиях категории \”А\” (самой высокой) подземных автостоянок из расчета 1 машинное место на 100 кв. м арендуемой площади.
Проиллюстрируем проблему автостоянок в центре Москвы с помощью цифр и фактов.
В Центральном округе Москвы находится самое большое количество предприятий и организаций – свыше 80 тысяч, или 37,6% от их общего числа, что примерно в 5 раз больше, чем в остальных округах столицы.

Данные Москомстата.

В настоящее время, по различным оценкам, количество мест организованного хранения автомобилей в городе составляет примерно 900 тыс. машиномест.
Средняя обеспеченность местами организованного хранения автомобилей составляет примерно 38%.
Обеспеченность машиноместами по Москве неравномерна. Наибольшую проблему со свободными местами испытывает Центральный округ столицы, где лишь каждая четвертая машина обеспечена стояночным местом, согласно данным ГУП \”НИиПИ Генплана Москвы\”.

Данные ГУП \”НИиПИ Генплана Москвы\”.
Представленные данные свидетельствуют о том, что обеспеченность ЦАО машиноместами невысокая.
Средний уровень обеспеченности машиноместами для хранения автомобилей постоянного населения ЦАО составляет порядка 25% от численности парка легковых автомобилей.

Данные ГУП \”НИиПИ Генплана Москвы\”.
Наиболее низкая обеспеченность (12%) наблюдается в районе \”Замоскворечье\”. Несколько лучше ситуация в округах \”Хамовники\” и \”Басманный\” – 19 и 20% , соответственно.
В \”Таганском\” и \”Тверском\” районах обеспеченность составляет 22%.
Относительно высокая обеспеченность машиноместами районов \”Арбат\” и \”Якиманка\” объясняется невысокой численностью населения данных районов – примерно 24 тыс. и 21 тыс. человек соответственно.
Приведенные выше статистические данные позволяют сделать вывод о том, что в среднем лишь каждая четвертая машина в центре Москвы обеспечена местом на организованных автостоянках.

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ПАРКОВОЧНЫХ МЕСТ В Г. МОСКВЕ.

Развитие рынка автостоянок в столице привело к необходимости их классификации по тем или иным признакам.
Наибольшее распространение в Москве получили следующие виды парковочных мест:

  • \”Ракушки\”.
  • Плоскостные гаражи и наземные парковки.
  • Многоуровневые и подземные гаражи (паркинги).

Рассмотрим более подробно каждый вид автостоянок.

Сравнительная характеристика парковочных мест по типам:

Наиболее перспективным и, в то же время, дорогостоящим видом автостоянок являются многоуровневые и подземные гаражи (паркинги), которые должны прийти на смену \”ракушкам\”, плоскостным гаражам и открытым автостоянкам.
По оценкам экспертов, стоимость строительства подземных и многоуровневых паркингов не превышает 450 долл. за квадратный метр. Гараж-стоянка вместимостью до 600 машино-мест имеет общую площадь 10-13 тыс. кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем 5,5 млн долл. США.

3. КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ В ЦАО Г. МОСКВЫ.

Ценовое распределение мест в многоуровневых гаражах по ЦАО
В Центральном округе на сегодня предлагаются места примерно в 20 многоуровневых гаражах стоимостью от 20 до 60 тыс. $ за место и выше.
По ценовому признаку рынок многоуровневых гаражей можно разделить на следующие сегменты:

  • Верхний – 60 тыс. $ и выше.
  • Средний – 30 – 40 тыс. $.
  • Нижний – 20 тыс. $ и ниже.

Наиболее дорогостоящие предложения были отмечены в районе \”Чистых прудов\” (ул. Сретенка, 9) и \”Сухаревской\” (Б.Головин пер., 2) по ценам 90 и 60 тыс. $ соответственно.
Эти места предназначены только для резидентов (жильцов и сотрудников) этих зданий.
Однако, по нашему мнению, рынок элитных гаражных мест в центре столицы упомянутыми выше предложениями не исчерпывается.
В ряде случаев парковочные места предлагаются не отдельно, в составе других предложений по продаже (или аренде) элитного жилья и офисных помещений в центре Москвы.
На данном этапе исследования маркетинговый анализ объектов элитной недвижимости на предмет наличия и условий продажи парковочных мест не проводился.
Результаты проведенного исследования показывают, что наиболее дорогие современные гаражи, как правило, встроены в престижные жилые и офисные здания, расположенные в центре города.
Отчасти это можно объяснить, помимо дефицита парковочных мест, повышенным платежеспособным спросом на машинные места со стороны жителей домов или офисных служащих в престижных кварталах центра Москвы.
По мнению ученых, поиск свободного машинного места, особенно в спешке, можно отнести к разряду стрессовых ситуаций, особенно, если к этому добавить беспокойство за оставленный без присмотра транспорт. Многие автомобилисты сталкиваются с такими проблемами ежедневно.
Иными словами, высокообеспеченные граждане, живущие или работающие в центре города, готовы платить серьезные деньги (сопоставимые с ценой новой приличной иномарки) за возможность оставлять автомобиль возле дома или офиса в комфортных и безопасных условиях.
Такова цена престижа, комфорта, безопасности и \”шаговой\” доступности парковочного места в элитном жилом или деловом комплексе в центре Москвы.
Далее рассмотрим менее дорогие предложения в центре Москвы, лежащие в среднем ценовом сегменте (от 30 до 40 тыс. долларов).
Это самый многочисленный сегмент многоуровневых гаражей в центре Москвы (примерно 2/3 предложений).
Как правило, это современные 4-5 уровневые гаражи емкостью до 300 машинных мест, наземного или подземного типа, с охраной и всеми необходимыми службами и инженерными системами, включая видеонаблюдение, противопожарные системы, вентиляцию, освещение, отопление, мойку, техцентр и др.

Расположены данные объекты возле следующих станций метро: \”Курская\”, \”Бауманская\”, \”Новослободская\”, \”Парк Культуры\”, \”Киевская\”, \”Фрунзенская\”, \”Цветной бульвар\”.
Подобное размещение многоуровневых гаражей (преимущественно вдоль Садового Кольца или Кольцевой линии метро) указывает на их предназначение как стоянок-перехватчиков, призванных разгрузить центр столицы.
Водитель оставляет машину на одной из упомянутых стоянок в районе Садового Кольца и далее следует в центр на работу или за покупками пешком или общественным транспортом.
Подобная практика имеет место во многих мегаполисах мира: Лондоне, Берлине, Париже, Нью-Йорке и других крупных городах.
Почасовая парковка в центре таких городов может стоить в 2-3 (и более раз) дороже, чем в других районах.
Помимо крупных \”перехватывающих\” стоянок, в центре западных мегаполисов имеется некоторое число небольших офисных и домовых подземных стоянок. Места на этих стоянках также предлагаются, как правило, резидентам в весьма ограниченном количестве и по относительно высоким ценам.
Здесь выявляется принципиальное различие между парковочными местами высшей и средней ценовой категории в контексте \”шаговой\” доступности.
Чем ближе парковочное место к целевому объекту (офису или дому), тем выше его рыночная стоимость.

Следующий фактор стоимости парковочного места – privacy, или уединенность. Это означает, что данным гаражом пользуются только жители или сотрудники этого здания.
Присутствие людей и машин \”с улицы\”, как это происходит на многих публичных стоянках средней и нижней ценовой категории, может создавать некоторые неудобства остальным обитателям гаража.
К примеру, кто-то оставил после себя мусор или масляное пятно, оцарапал соседние машины, неаккуратно открыв двери салона или неловко поставив свою машину. Это пример из \”западной\” действительности, который может иметь место и в Москве. Разумеется, в частных и элитных гаражах подобных проявлений беспорядка быть не должно.
Далее рассмотрим предложения по продаже гаражей в ЦАО г. Москвы в нижнем ценовом сегменте – 20 тыс. долларов и ниже.
Для Центрального округа предложения гаражных мест по цене 20 тыс. $ и ниже – сегодня большая редкость.
20 тыс. долларов стоит машинное место в 7-этажном гараже на \”Павелецкой\”, (Жуков пр-д, вл. 9), 22 тыс.$ – на \”Киевской\”, 15 тыс. $ – в 5-этажном гараже на \”Бауманской\”, 10 тыс. $ – в 2-этажном гараже на \”Улице 1905 года\”.
Упомянутые выше предложения, скорее, служат исключением из сложившихся уровней цен на гаражи в ЦАО.
В нижнем ценовом сегменте происходит некоторое смешение гаражных мест по типу и расположению зданий.
В остальных районах Москвы сегодня вполне реально купить по цене до 20 тыс. $ место как в многоуровневом, так и в плоскостном гараже.
Большинство гаражных предложений по Москве, не считая центра, находится данном ценовом диапазоне.
Подобное обстоятельство можно отчасти объяснить \”незрелостью\” и слабой насыщенностью гаражного рынка столицы.
Нижний ценовой сегмент (до 20 тыс. долларов за место), очевидно, не является целевым сегментом для инвесторов и строителей многоуровневых гаражей.
Однако в перспективе, по мере строительства новых гаражных мест в столице, дешевые места могут составить конкуренцию преимущественно в ценовом аспекте.
Как отмечалось ранее, по месторасположению, престижности и качеству предоставляемых услуг гаражи нижнего ценового сегмента конкуренцию составить, скорее всего, не смогут.

Альтернативные сегменты гаражного рынка в ЦАО г. Москвы.
В предыдущих разделах отчета были рассмотрены предложения машинных мест в основном в многоуровневых гаражах.
Современные многоуровневые гаражи появились в столице относительно недавно, во многом благодаря городским строительным программам, а также частным инвестициям.
В начале исследования предполагалось, что гаражные объекты более ранней постройки способны создать значительную конкуренцию возводимым в последние годы современным многоуровневым гаражам.
В качестве альтернативных сегментов рынка рассматривались следующие типы объектов, расположенных в ЦАО г.Москвы:

  • Гаражно-строительные кооперативы (ГСК).
  • Гаражи автотранспортных предприятий и различных ведомств.

На территории Центрального округа расположено 19 гаражно-строительных кооперативов, также 21 автотранспортное предприятие.
Результаты исследования выявили высокую заполненность данных объектов в настоящее время и, следовательно, в большинстве случаев отсутствие свободных мест.
Лишь в 2-х из 19 ГСК (на \”Смоленской\” и \”Краснопресненской\”) предлагались места в аренду по ценам 150-250$ в месяц.
Не лучше обстоит ситуация среди автотранспортных предприятий центра Москвы.
Еще несколько лет назад было вполне реально (для коммерческой структуры) арендовать места в гаражах ведомств и автотранспортных предприятий. В этих гаражах часто имелись мойки, ремонтные цеха и другие элементы современной инфраструктуры в нашем понимании.
Однако, по результатам исследования, в этих гаражах сегодня также наблюдается либо дефицит свободных мест, либо запрет на их сдачу в аренду сторонним организациям.
Единственным доступным объектом оказался 5-ый таксомоторный парк на \”Таганской\”, предлагающий в аренду машинные места на открытой стоянке за 150 долларов в месяц.
Таким образом, результаты исследования показывают, что в альтернативных сегментах рынка (среди ГСК и автотранспортных предприятий) серьезных конкурентов в настоящее время тоже нет.

4. СТРОИТЕЛЬСТВО НОВЫХ ГАРАЖНЫХ ОБЪЕКТОВ В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ.

Согласно планам Правительства Москвы, всего планируется за 2005-2007 гг. ввести 332 тыс. новых машиномест, в том числе 70 тыс. по ЦАО. В текущем году в ЦАО планируется ввести 15 тыс. машиномест.

Источник: \”Целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг.\”
Как показано на диаграмме, на ЦАО будет приходиться 21% машиномест, возводимых в Москве к 2007 г., что примерно в 1,5 – 2 раза больше, чем в остальных округах.

Источник: \”Целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг.\”
Если будет реализована \”Целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг,\” то уровень обеспеченности гаражами центра может достичь в 2007 г. 60 %.
Более подробно адреса возводимых гаражных объектов приводятся в приложении.

5. АРЕНДА МАШИННЫХ МЕСТ ПРИ ОФИСНЫХ ЗДАНИЯХ.

В последние годы ведется активное строительство и реконструкция офисных зданий в центре Москвы.
Строятся современные многоэтажные здания, а также реконструируются старинные особняки.
В ходе исследования было рассмотрено свыше 300 предложений по аренде офисов типа \”А\”, \”В\” и \”С\”, а также крупных торговых центров, расположенных в центре Москвы.
Наивысшей считается категория \”А\”. Помимо повышенной комфортности и современной технической оснащенности, одним из требований к офисам категории \”А\” является наличие подземной стоянки.

Ценовая дифференциация между офисами категорий \”А\”, \”В\” и \”С\” заключается в следующем:

  • Аренда 1 кв. метра офисных помещений класса \”А\” в большинстве случаев обходится в 500-700 долларов в год без учета эксплуатационных расходов.
  • Офисы классов \”В\” предлагают помещения в аренду по более низким ставкам – 400-600 долларов за кв. метр в год.

Офисные здания категории \”А\”.
По результатам исследования, подавляющее большинство офисов класса \”А\” (90%) имеют собственную парковку в том или ином виде.
Однако лишь немногим более половины (56%) офисов в центре Москвы, позиционируемых в категории \”А\”, имеют собственные подземные автостоянки.

Такой результат может указывать, в частности, на недостаточное понимание менеджерами многих офисных зданий, претендующих на категорию \”А\”, важности наличия собственных подземных стоянок в их зданиях.
С другой стороны, этот факт объясняется отчасти и тем, что на категорию \”А\” претендует большое количество зданий старой постройки (нередко дореволюционной), которые были отреставрированы или реконструированы за последние годы.
Иметь офис в старинном особняке в центре города также считается престижным. Отсюда и высокая цена предложения.
В некоторых случаях подвалы старинных зданий приспосабливаются под автостоянки. Однако такое решение вопроса не всегда представляется возможным по техническим или эстетическим соображениям.
Наиболее часто встречаются предложения по офисным зданиям с подземными стоянками в районе следующих станций метро: \”Новокузнецкая\”, \”Таганская\”, \”Цветной Бульвар\”, \”Павелецкая\” и др.

На диаграмме видно, что обеспеченность бизнес-центров категории \”А\” подземными автостоянками по центру Москвы неравномерная.
Относительно неплохо обеспечены подземными машинными местами офисы на \”Новокузнецкой\”, \”Таганской\”, \”Цветном Бульваре\”, \”Павелецкой\”, \”Полянке\” и др.
Наиболее низкая обеспеченность подземными стоянками наблюдается в офисах на \”Чистых прудах\”, \”Сухаревской\”, \”Охотном Ряду\”, \”Арбатской\”, \”Смоленской\”, \”Маяковской\” и др.
Большая часть офисных зданий класса \”А\” в центре Москвы была построена после 2000 года.

На диаграмме выше показано, что примерно половина (89 из 176) зданий класса \”А\” была построена после 2000 г., что в 2 раза больше, чем за 1990-е годы.
При этом некоторая часть зданий старой постройки (48 зданий или примерно четверть от общего числа объектов категории \”А\”) также была реконструирована и переоборудована под категорию \”А\”.
Средняя арендная ставка по офисным помещениям категории \”А\” составляет, по результатам исследования, 633 доллара за 1 кв. метр; для офисов с подземными стоянками – 653 доллара; без стоянок – 612 долларов за кв. метр в год.
В ряде случаев, помимо арендной платы, дополнительно начисляются эксплуатационные расходы, составляющие в среднем 100 $/кв. м в год.
За стоянку автомобилей также взимается арендная плата: подземная стоянка – 250-300 $; наземная – 100 – 150 $ за машинное место в месяц.
Далее представлена диаграмма распределения офисных помещений категории \”А\” в центре Москвы по уровню арендных ставок.

Как показано на диаграмме, основная масса предложений категории \”А\” (71%) находится в диапазоне от 500 до 700 $ за 1 кв. м в год без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.
Менее четверти предложений (23%) предложений находятся в верхнем сегменте – превышают 700 $ за метр в год.

Офисные здания категории \”В\”.
Не меньшего внимания заслуживают офисы категории \”В\” как потенциальные потребители парковочных услуг.
Офисы категорий \”В\” и \”С\”, находящиеся в центре Москвы, как правило, не имеют подземных стоянок (подземные стоянки встречаются в очень редких случаях) , что подтверждается результатами исследования.
В категории \”В\” находится значительное число вполне респектабельных зданий, однако нерешенность вопроса с подземной стоянкой является серьезным для них препятствием для перехода в категорию \”А\”.
В случае положительного решения вопроса с подземной стоянкой арендная плата, взимаемая владельцем здания категории \”В\”, может увеличиться примерно в 1,25 раза за счет перевода здания в более высокую категорию – \”А\”.
Ниже представлено распределение офисных зданий категории \”В\” в центре Москвы по станциям метро.

Как представлено на диаграмме, наибольшее скопление офисов класса \”В\” отмечается в районе следующих станций метро: \”Павелецкая\”, \”Таганская\”, \”Красные ворота\”, \”Чистые Пруды\”, \”Кропоткинская\”, \”Парк Культуры\”, \”Китай-город\”, \”Арбатская\”, \”Смоленская\”, \”Пушкинская\”, \”Маяковская\” и др.
Более половины зданий категории \”В\” в центре Москвы, как показали результаты исследования, было построено до революции или до середины ХХ века.
Две трети зданий было реконструировано за последние годы. Во многих помещениях был выполнен ремонт по современным европейским стандартам.
Распределение офисных зданий класса \”В\” по времени строительства представлено на диаграмме ниже.
В подавляющем большинстве случаев предлагается наземная стоянка машин во дворе или перед зданием.

На диаграмме показано, что за последнее десятилетие резко возросли темпы строительства и реконструкции офисных зданий класса \”В\” в центре Москвы.
За последние 10-15 лет было реконструировано две трети зданий старой постройки, а объемы нового строительства за этот период сопоставимы с итогами строительства за полвека.
Однако строительство подземных стоянок непосредственно в этих зданиях представляется весьма проблематичным.
Аренда помещений в офисных зданиях класса \”В\”, расположенных в центре Москвы, в среднем обходится в 500 долларов США за 1 кв. метр за год.

Как показано на диаграмме выше, большая часть офисов класса \”В\” сдается в аренду по ставкам от 400 до 600 долларов за 1кв. м в год.
Лишь четверть офисов данной категории сдается по ставкам более 600 долларов в год.

Потребность офисов в машинных местах.
Помимо категорий офисных зданий, другая проблема заключается в нормативах распределения машинных мест, а также офисных помещений между сотрудниками.
Согласно требованиям к офисам категории \”А\”, на каждые 100 квадратных метров арендуемой площади должно приходиться, по крайней мере, одно машинное место на подземной стоянке.
Как показывают результаты исследования, в офисных зданиях, где имеются подземные автостоянки, минимальные нормативы выдерживаются: одно машинное место предлагается в среднем на 100 кв. метров арендуемой площади.
С другой стороны, согласно российским нормам, на одного сотрудника приходится в среднем 5-10 квадратных метров офисных помещений, что значительно ниже, чем принято в развитых странах. Там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 кв. м площади.
Несложно подсчитать, что в данном случае на одно машинное место в московском офисе, выделяемое на 100 кв. метров площади, может приходиться 10-20 сотрудников.
Уровень обеспеченности сотрудников автомобилями (личными или служебными), в свою очередь, зависит от уровня оплаты труда и сферы деятельности предприятия.
В Москве, по различным данным, на 10-12 млн. жителей, приходится около 3 млн. автомобилей.
Вполне логично предположить, что, по меньшей мере, каждый третий или четвертый сотрудник имеет (или может иметь) автомобиль – личный или служебный.
Таким образом, на одно машинное место могут претендовать до 5-7 сотрудников.
Вполне вероятно, что машинные места будут распределяться в основном среди топ-менеджеров, а не основной массы сотрудников.
Ежемесячная аренда машинного места на подземной автостоянке в офисах класса \”А\”, расположенных в центре Москвы, составляет в среднем 250-300 долларов.
Аренда наземной парковки составляет в среднем 150 долларов в месяц за машинное место.
В этой связи представляется разумным строительство подземных стоянок на близлежащих территориях, пригодных для этих целей. а также организация автобусных перевозок сотрудников и посетителей в офисы и обратно на стоянки.

6. АРЕНДА МАШИННЫХ МЕСТ ПРИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ.

Результаты исследования показали, что в большинстве случаев парковка автомобилей возле торговых зданий в центре Москвы представляется затруднительной.
В частности, затруднена парковка возле \”Детского мира\”, \”ЦУМа\”, \”ГУМа\”, \”Петровского пассажа\”, \”Валдай-центра\” и других торговых центрах.
Места в подземных стоянках доступны лишь небольшом числе торговых центров. Среди них: \”Атриум\” на \”Курской\”, \”Охотный ряд\”, \”Смоленский пассаж\”.
Почасовые тарифы на подземные парковочные места в современных торговых комплексах ЦАО г. Москвы колеблются от 50 до 100 рублей, или на уровне 2-3 долларов, в час. Минимальный тариф отмечен в \”Атриуме\” на \”Курской\” – 50 руб./час. На \”Охотном ряду\” подземная парковка стоит 60 руб./час; в \”Смоленском пассаже\” – 100 руб. в час.
Кроме того, предусматриваются льготные тарифы ночного времени и целого дня.
К примеру, в \”Атриуме\” стоянка в течение буднего дня обойдется в 300 рублей, или чуть больше 10 долларов. На \”Охотном ряду\” стоянка в ночное время (с 22 до 8 часов) обойдется в 20 рублей за час.
Наземные парковочные места (если имеются свободные) возле остальных торговых центров предоставляются посетителям либо бесплатно, либо от 20 рублей в час.
Разброс цен на парковочные места по Москве (в зависимости от типа и местоположения стоянки) соответствует мировой практике – от 30 центов до 3-х долларов в час и выше.
Таким образом, парковочные места возле торговых центров также пользуются повышенным спросом среди покупателей и заслуживают внимания инвесторов.

7. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ПАРКОВОЧНОГО СЕРВИСА ПРИ ДЕЛОВЫХ И ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ.

Как показывают результаты исследования, проблема с машинными местами в центре столицы стоит достаточно остро и требует решения.
Строительство современных офисных и торговых зданий решает эту проблему лишь в незначительной степени, поскольку машинные места распределяются в среднем из расчета 1 парковочное место на 100 квадратных метров арендуемой площади.
По приблизительным расчетам, потребность в машинных метах может достигать 5-7 мест на 100 кв. метров арендуемой площади.
Ежемесячная аренда машинного места на подземной стоянке в офисных и торговых центрах обходится в 250-300 долларов США.
В лучшем случае остродефицитные парковочные в этих зданиях места достанутся администрации.
Основная часть сотрудников и посетителей торговых и офисных центров не в состоянии воспользоваться упомянутыми выше предложениями по причине их дефицитности и относительной дороговизны.
В этой связи представляется разумной следующая концепция парковочного сервиса для сотрудников и посетителей торговых и деловых центров:
Организуются многоуровневые \”перехватывающие\” подземные или наземные автостоянки на свободных земельных участках недалеко от центра города.
– Между автостоянками, торговыми и деловыми центрами курсируют микроавтобусы, доставляющие клиентов в эти здания и обратно на стоянки, с интервалом 15-30 минут.
– Компании, расположенные в торговых и деловых центрах, арендуют парковочные места для своих сотрудников на \”перехватывающих\” стоянках.
– При этом условия аренды мест на \”перехватывающих\” стоянках могут быть значительно выгоднее, чем непосредственно в самих офисных и торговых зданиях, а оплата проезда в микроавтобусе входить в арендную плату за машинное место.
– Возможно предоставление дополнительных услуг (мойка, техническое обслуживание, аренда, перегон автомобилей, прочее).
– Предполагается использование современных систем оплат и поощрений в виде клубных карт, бонусов, скидок, BTL-акций.
– Коммерческие предложения по данному виду корпоративного обслуживания направляются владельцам и арендаторам торговых и офисных зданий в центре столицы.

ВЫВОДЫ.

Результаты проведенного исследования предложений по продаже и аренде парковочных мест различных типов, в том числе в офисных и торговых зданиях, расположенных в центре Москвы, позволяют сделать следующие выводы:
1. В случае успешной реализации \”Целевой программы строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг.\” обеспеченность центра города машиноместами к 2007 г. должна возрасти до 60%.
2. Рыночные цены на гаражные места в Центральном округе являются самыми высокими по Москве. Если место в плоскостном или многоуровневом гараже в других районах города стоит, как правило, 20 тыс. долларов и ниже, то в центре большинство предложений находятся в диапазоне 30-40 тыс. $. Кроме того, цены на гаражные места в элитных объектах недвижимости могут достигать 60-90 тыс. $ и выше.
3. Альтернативные сегменты рынка (гаражи при ГСК, ведомствах и автотранспортных предприятиях) также не смогут составить серьезной конкуренции новым многоуровневым гаражным объектам по причине отсутствия свободных мест или ненадлежащему уровню обслуживания.
4. Лишь немногим более половины офисов класса \”А\” имеет подземные автостоянки, предлагаемые в аренду в среднем за 250-300 $ в месяц из расчета 1 машинное место на 100 кв. метров арендуемой площади. Ставка аренды помещений в офисе класса \”А\” составляет 500-700 $ за квадратный метр и выше за год.
5. Предоставление 1 машинного места на 100 кв. метров арендуемой площади (предусмотренное категорией \”А\”) не решает проблемы большинства сотрудников офиса, поскольку, согласно российским нормам (5-10 кв. метров на сотрудника), на

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий