Рынок малоэтажного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области

05 августа 2005

1. Обзор рынка малоэтажного жилья.

В середине 1990-х годов петербургские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением строительной отрасли. Слова \”коттедж\” и \”таун-хаус\” прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу, малоэтажки должны были стать типичным жильем для представителей среднего класса (как это распространено на Западе). На практике же пока основными покупателями данного сектора являются слои населения, чей доход высок или выше среднего.
Считается, что Петербург по развитию рынка недвижимости отстает от Москвы на 4-5 лет. Происходит это по целому ряду причин. Одна из них – транспортная проблема, вторая – необеспеченность коммуникациями территорий, предназначенных под малоэтажное строительство, третье – ограниченное предложение при высокой цене продукта. Интерес к обособленному постоянному проживанию в основном расположен недалеко от города, или в черте его. Места далее 50 км от города уже зоны временного (сезонного) проживания, и интересны исключительно как дачные поселки.
Исходя из перспективного плана развития Санкт-Петербурга, и устранения препятствий, увеличение моды на проживание, а соответственно и спроса на малоэтажные проекты, бум именно коттеджных поселков ожидается в 2006-2007 годах. На таунхаусы спрос носит уже сформировавшийся характер.
Не менее 25% петербуржцев хотели бы жить в ближнем пригороде. За год на пригородном рынке выставляется около 5000 объектов (участки и индивидуальные дома). Объем предложения ежегодно увеличивается на 20-25%. В год продается 300-500 коттеджей. Доля девелоперских проектов пока составляет всего около 15% от общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту. В разной стадии готовности находится около 50 девелоперских проектов по обустройству коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов (наиболее масштабные из них: \”Рай в шалаше\”, малоэтажная застройка в Воейково, «Павловский посад», «Тярлево», «Княжеская долина». Пригородные\” девелоперы начинают создавать консорциумы, чтобы сообща решать проблемы инфраструктуры (дороги, электрические сети, подстанции). Недавно такой консорциум создан для освоения нескольких зон в \”золотом треугольнике\” (Репино-Ленинское-Комарово) координировать свои усилия будут \”ЕвросибИнвестстрой\”, \”Олимп-2000\”, «Особняк» и некоторые другие, ведется создание такого консорциума в районе Рощино.
Учитывая демографическую структуру и уже сложившуюся обеспеченность жильем в Ленинградской области, а также складывающуюся конъюнктуру на рынке малоэтажного коттеджного строительства можно сделать прогноз о существенном росте объемов жилищного строительства в 2005-2007 г.г., в большей степени за счет комплексной коттеджной и малоэтажной застройки.
Емкость рынка составляет около 5 млрд. долл. США.
Рынок коттеджного строительства сейчас находится в фазе активного роста. Началось формирование зон комплексной застройки в традиционных местах постоянного проживания и отдыха в Ленинградской области.
Рынок малоэтажного жилья в Петербурге сформирован, и в перспективе будет постоянно расти без резких всплесков спроса и предложения. По мере исчерпывания земельных участков под застройку зоны малоэтажной застройки будут активнее перемещаться в ближайшие предместья Петербурга.

2. Ценовые характеристики

В течение прошлого года цены на малоэтажное жилье, как и в целом по городу, росли. Стоимость квадратного метра общей площади в секционных домах и таун-хаусах в черте города составила от 850 до 1500 долл. США. В отдельных проектах стоимость достигала 1700 долл. США за кв.м. Цена предложения в таун-хаусах по сравнению с квартирами в малоэтажных секционных домах в среднем на 25-30% выше.
Цены на загородное жилье включают две составляющие: стоимость земельного участка и цена квадратного метра общей площади коттеджа. В соответствии с этим, на рынке существуют предложения от застройщиков исходя из стоимости за сотку земли: Выборгский район – 2000-2300 долл. США, Всеволожский район – 3000-10000 долл. США, Курортный – от 10000 долл. США. Стоимость коттеджа зависит от площади: при цене 1000 долл. США за кв.м. за дом придется отдать от 250000 (250 кв.м) до 600000 долл. США (600 кв.м).
Распределение стоимости квадратного метра по районам следующее: Выборгский – до 1500 долл. США/кв.м, Всеволожский – 750-1000 долл. США/кв.м, Курортный– 1000-1800 долл. США/кв.м.

3. Типы домов

Индивидуальное малоэтажное жилье представляет собой дом или квартиру в доме с прилегающим земельным участком. Квартиры при этом должны иметь собственный вход с уровня земли.
На петербургском строительном рынке существует определенная типология малоэтажного жилья. Среди основных конструктивных типов домов, представленных в этом сегменте можно выделить малоэтажные секционные многоквартирные дома, таун-хаусы и индивидуальные коттеджи.
Малоэтажные секционные многоквартирные дома – дома, выполненные по индивидуальным проектам (до 3 этажей с мансардой включительно). Представляют собой малоэтажную комплексную застройку и рассчитаны на небольшое количество комфортабельных 1-2-х уровневых квартир, площадью от 45 до 200 кв.м. В доме организуется подземный паркинг или охраняемая стоянка возле дома. Территория комплекса принадлежит ТСЖ без права выкупа отдельных участков владельцами квартир.
Таунхаусы – индивидуальные сблокированные дома, выполненные в едином архитектурном стиле, имеющие смежные стены, но отдельные входы. В составе комплекса проектируется 2-3 типа таун-хаусов – наиболее распространенные варианты – 150, 200, 250 кв.м. Комплекс огораживается забором, снабжается системой охраны и видеонаблюдения, службой консьержа. Таунхаусы, как правило, состоят из 2-3-4уровней и являются частью малоэтажного комплекса или комплексной застройкой. Дома оборудованы индивидуальными системами отопления и горячего водоснабжения, а также имеется устройство воздуховодов под камины.
На первом уровне или цокольном этаже может располагаеться гараж. Придомовая территория принадлежит владельцу таун-хауса на правах собственности или аренды (площадь участка от 1 до 5 соток).
Коттеджи – отдельно стоящие жилые дома с прилегающим участком. Объект может быть в составе малоэтажного комплекса, который обустроен объектами социально-культурной сферы или реализовываться как единичный проект. К коттеджу обязательно прилагается земельный участок, которым владелец пользуется на правах аренды или собственности (от 10 соток). Обязательно в состав комплекса входит встроенный или пристроенный гараж. Архитектура каждого коттеджа индивидуальна и оборудована автономными системами отопления и горячего водоснабжения.
На данный момент компании предпочитают строить или именно коттеджные поселки, или вести комплексную застройку территории, с различными типами жилья.

4. Основные игроки рынка малоэтажного строительства.

В отличие от многоэтажного жилищного строительства, в малоэтажном пока нет ярко выраженного лидера, который оказывал бы существенное влияние на развитие отрасли. Но кандидаты в лидеры среди более чем 30 компаний, осваивающих данный сегмент рынка уже есть. Просматривается общая тенденция укрупнения объема застройки. Если еще два-три года назад малоэтажный комплекс в 2-3 тыс. кв. м жилья был обычным явлением, то сегодня даже только выходящие на рынок компании оперируют большими объемами, а некоторые компании даже сделали строительство малоэтажных комплексов и коттеджных поселков приоритетным в своем развитии.
Среди застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, присутствуют уже не только компании, которые работали на рынке последние 5 лет, но и новые игроки.
В сфере строительства таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов в Санкт-Петербурге следует выделить ЗАО «Коломяги-Ретро» и СК «Союз»(6 объектов, создавшие бренд «Европейские предместья»), ЗАО «Содружество» (5 объектов), ЗАО «Северо-западная строительная корпорация» (4 объект), ЗАО «Эльф» (1 объект), Агентство «Нойдорф-Стрельна» (1 объект), компанию «Аксиома» (3 объекта).Это компании строящие в северных районах города.
Из новых застройщиков, пришедших с других строительных рынков на этот по заявленным объемам строительства следует выделить ЗАО «ПетербургстройSkanska» и «Особняк», а также компанию «Содружество», которая построила завод по производству каркасных домов и собирается реализовать 4 проекта строительства коттеджных поселков.
«Олимп-2000» реализует три проекта коттеджных поселков в пригородном «золотом треугольнике» (Репино — Ленинское — Комарово). В «Репинской усадьбе» на 18,5 га разместятся 50 кирпичных домов площадью от 250 до 600 кв.м с участками от 22 до 50 соток.
Группой ЛСР создано ООО «Особняк», которое займется строительством коттеджных поселков, в планах компании 2 проекта уже реализуются , 3 в стадии разработки.
В районе Сестрорецка осуществляется комплексная застройка многих территорий, наиболее близких к классу элиты: «Рай в шалаше»; 8 га в Сестрорецке отведено под жилой комплекс из малоэтажных домов, таунхаусов и отдельных коттеджей, рядом на подобной же площади расположится малоэтажный комплекс «Лесная дача» компании «Флагман»
Компанией HONKA (3 проекта) недалеко от Токсово возвела коттеджный поселок «ХОНКА-парк» и начала строительство коттеджного поселка «Медное озеро»; а также завершено строительство закрытого элитного комплекса «Русская Швейцария».

5. Элитная недвижимость Санкт-Петербурга.

Среди объектов элитного характера следует выделить строительство ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» коттеджного поселка «Северный Версаль». На берегу озера Лахтинский разлив будет сооружено 49 особняков в стиле петровского барокко и классицизма площадью 350-850 кв.м. На территории комплекса также будет возведен торгово-административный комплекс с рестораном, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница. Ландшафтным дизайном поселка предусмотрены: пруды, фонтаны и каналы.
Очень интересный проект компании «ГСК-Девелопмент» – яхт-клуб в районе Золотого пляжа за Зеленогорском. Проект предусматривает также стоянку для маломерных судов, гостиницу на 60 номеров, ресторан, фитнес-комплекс.
Следует также отметить проект ИСК «Империя» под названием «Базель», который расположится на севере Коломяг и по уровню начинки и архитектурных решений стоит выше некоторых московских проектов, специально для него была разработана принципиально новая система обслуживания жителей комплекса. Это первый проект в Петербурге из серии «Мультихаус».
Кроме всего вышеперечисленного еще возводится спортивно-гостиничный комплекс в Репино. Он включает отель класса «4+», «трехзвездочную» гостиницу, аквапарк с элементами водолечения (SPA), бары, рестораны, боулинги, волейбольную и баскетбольную площадки, корты, 40 коттеджей трех категорий.
Отличительные черты присущие элитному жилью:

  • месторасположение элитного жилья – экологически чистый район, в живописном месте у леса или на берегу водоема, реки; в прямой транспортной доступности от города.
  • расположение — в элитных охраняемых коттеджных поселках либо в черте заповедных зон, санаториев домов отдыха с развитой инфраструктурой.
  • охрана — вооруженная в сочетании с техническими средствами
  • инфраструктура: общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр ресторан, бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион, пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь.
  • материалы строительства: ограждения (стен) дома— красный кирпич, может быть облицован цветной штукатуркой; кровли — высококачественная глиняная черепица или медь.
  • архитектура: индивидуальный дизайн-проект дома, ландшафтная архитектура участка.
  • размер участка: 15-18 соток в черте города, вне населенных пунктов— от 25 соток.
  • оборудование дома: высококачественные автономные (в сочетании с центральными) инженерные системы, системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения, телекоммуникации, количество санузлов по числу спален, гидромассажная ванна (джакузи), бассейн, сауна.
  • отделка — евроотделка, материалы высшего качества, художественный индивидуальный дизайн.

Рынок элитного жилья в Петербурге не сформирован. Причиной является то, что элитные клиенты, как правило, предпочитают селиться обособленно или в небольших поселках строящихся специально по заказу.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий