Рынок бизнес – центров класса «А» и «В» Москвы в III квартале 2005 г

10 августа 2005

Макроэкономика.

В III квартале 2005 года темпы экономического роста замедлились, особенно эта тенденция наблюдалась в июле и августе (рост ВВП снизился на 0.7% и 0.3%, соответственно). Прежде всего, это связано с замедлением роста внутреннего спроса, неопределенностью политической обстановки, высоким уровнем налоговой нагрузки на нефтяной сектор и увеличением цен на нефть: в августе цена на российскую нефть «URALS» на мировом рынке составила 58.6 долл. за баррель (рост по сравнению с соответствующим периодом 2004 года почти в полтора раза).
Эти факторы привели к снижению инвестиционной активности. Темпы роста инвестиций в основной капитал с исключением сезонности, после некоторого ускорения во II квартале (до 1.6% в среднем за месяц), в последние месяцы замедлились, составив 1.4% в июле и 0.7% в августе. Однако, с июня наблюдается тенденция снижения темпов инфляции по сравнению с соответствующим периодом 2004 года, а в августе зафиксирована дефляция в размере 0.1%.
Несмотря на замедленные темпы развития экономики страны в III квартале 2005 года, в России имеются большие возможности для развития рынка недвижимости: уровень потребления продолжает расти, вследствие сильных финансовых вложений в экономику за счет благоприятной конъюнктуры на мировом рынке сырьевых ресурсов, отмечается рост заработной платы и развитие рынка кредитования. В 2005 году Москва заняла второе место в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости мира.

Бизнес центры класса «А» и «В».

В III квартале 2005 г. рынок офисной недвижимости продемонстрировал активный рост по всем основным параметрам. Высокие объемы ввода качественных офисных площадей наблюдались как в пределах, так и за пределами Садового кольца. Несмотря на ограничения строительства деловых и торговых центров в историческом центре города, деловая активность здесь не спадает: только в самой непосредственной близости от Кремля планируется строительство торгово-офисного центра «Шереметьевское подворье» (ул. Никольская), офисно-гостиничного комплекса «Теплые ряды» (Ветошный переулок), офисно-гостиничного комплекса «Мещаниново подворье» (Биржевая площадь), бизнес-центра «Кокорин ряд» (Софийская набережная).
Пользуясь продолжающимся высоким спросом на площади международного класса, девелоперы стремятся реализовать более масштабные проекты, как по объемам предлагаемых площадей, так и по конкурентным преимуществам – заметной тенденцией становится увеличение доли многофункциональных объектов и улучшение их качественного уровня.
Незначительные изменения на этом фоне происходят и со свободными площадями, несмотря на увеличение роста ввода новых объектов, их уровень остается все еще на низком уровне, более того стабильно возрастает объем сделок по предварительной аренде.
Снижения арендных ставок в III квартале не отмечалось: отмечена относительная стабилизация по классу «А» и рост в пределах 3-5% по классу «В».

Основные параметры рынка.

  • Общее предложение в III квартале 2005 г. увеличилось на 240 000 кв.м. и составило 4, 25 млн.кв.м.
  • Объем сделок составил 280 000 кв.м. (из них около 35% по площадям «А»). Уровень свободных площадей 4% по классу «А» и 8% по классу «В».
  • Арендные ставки не изменились по классу «А»: 600-850$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), выросли на 3-5% по классу «В»: 440-580$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).

Тенденции рынка:

Активная децентрализация рынка по предложению (проблема с участками в пределах Садового кольца) и спросу (нехватка площадей в пределах центра, постепенное изменение менталитета арендаторов в пользу нецентрового расположения офиса, более адекватные арендные ставки); стабильно высокий уровень предварительной аренды; увеличение объемов площадей проектируемых проектов; увеличение запрашиваемых площадей на аренду и покупку; появление большой доли проектов техно и бизнес-парков, комплексов и объектов многофункционального назначения, совмещающих деловую, торговую, гостиничную и развлекательную функции.

Предложение и строительная активность.

Объем площадей введенных в III квартале 2005 г. составил 240 000 кв.м. (увеличился на 33 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года: 180 000 кв.м. в III квартале 2004 г.). Объем введенных площадей класса «А» не изменился в сравнении с прошлым кварталом и составил 38% от общего ввода качественных площадей.
В IV квартале ожидается ввод 210 000-230 000 кв.м. качественных площадей «А» и «В» класса.
Общее предложение составило 4,25 млн.кв.м.

Значимые объекты, введенные в III квартале 2005 г.

  • Объемы сделок и поглощение.
  • Объем сделок в III квартале 2005 г. составил 280 000 кв.м. (35% площади класса «А»).
  • Уровень свободных площадей: 4% для класса «А», 8% для класса «В».
  • Объем поглощения: 250 000 кв.м.

Арендные ставки и цены инвестиционных продаж.

Уровень арендных ставок значительно не изменился в III квартале 2005 г. по классу «А» и был зафиксирован на уровне: 600-850$ за кв.м./год (в зависимости от месторасположения) без НДС, включая эксплуатационные расходы; по классу «В» ставки росли в течение квартала в пределах 3-5% и составили 440-580$ за кв.м./год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Максимальные арендные ставки по обеим классам наблюдались в пределах центре Москвы и на престижных направлениях запада и юго-запада, минимальные арендные ставки – на восточных, юго-восточных и северных направлениях.
В зависимости от ряда факторов цены инвестиционных продаж в III квартале определялись на уровне: 3500-5000$ за кв.м. по классу «А» и 2000-3000$ за кв.м. по классу «В».

Значимые события III квартала 2005 г.

  • Начнется строительство многофункционального комплекса общей площадью более 400 000 кв.м. (из них около 190 000 кв.м. офисных площадей) на месте бывшей гостиницы «Спорт». Девелоперами проекта выступят «Система-Галс» и «Амираль Б.В.»
  • Начнется строительство бизнес-парка «Гринвуд» общей площадью около 130 000 кв.м. (из них 13 офисных зданий) между Ленинградским и Волоколамским шоссе (71-ый км МКАД). Девелоперами проекта выступят «Coalco» и международный консультационный центр.
  • Начнется строительство многофункционального делового центра общей площадью 35 000 кв.м. на Алтуфьевском шоссе, вл.48. Девелопером выступит компания «Остинвестстрой».
  • Начнется строительство офисно-гостиничного комплекса общей площадью 110 000 кв.м. на месте бывшего московского фурнитурного завода (из них 4 корпуса в 11 этажей, площадью 15 000 кв.м.каждый). Объем вложений оценивается в 100 млн.$. Девелопером выступит компания «Ведис групп».
  • Начнется строительство бизнес-центра класса «В» на месте бывшего камвольного комбината «Октябрь» общей площадью 40 000 кв.м. на Новоданиловской набережной, вл.8. Девелопером проекта выступит «MR Group».
  • Строительство 648 метровой башни «Россия» московские власти планируют перенести на территорию «Большого Сити», площадь застройки которого была увеличена на 1000 га за счет присоединения промзоны.
  • Начнется строительство технопарка общей площадью 572 000 кв.м. на производственной территории ОАО «Научно-производственный комплекс «Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи».

Значимые объекты, планируемые к вводу в IV квартале 2005, начале 2006 г.г.

Тенденции рынка.

  • В 2005 г. будет введено 800 000-850 000 кв.м. высококачественных офисных площадей.
  • Большая вероятность переноса ввода предполагаемых высоких объемов ввода площадей с IV квартала на начало 2006 г.
  • Увеличение на рынке объемов качественных площадей класса «В».
  • Постепенное смещение спроса на офисные площади за пределы Садового и Третьего Транспортного кольца.
  • Стабильный рост объемов сделок по предварительной аренде.
  • Незначительная стабилизация арендных ставок на класс «А» и их рост в классе «В».
  • Увеличение доли объектов многофункционального назначения.
К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий