Рыночные перспективы развития туризма и коттеджного строительства в Мытищинском районе Московской области

04 июля 2004

Отдел маркетинга агентства недвижимости DOKI провел исследование с целью выявления рыночных перспектив и возможных путей освоения территории Мытищинского района Московской области, в 20 км от МКАД.
В ходе исследования рассматриваются возможности освоения данной территории как под коттеджные поселки, так и под гостиничные комплексы. Оценены тенденции и перспективы рынков загородной недвижимости и туризма Московской области.
В целом, как показывают результаты исследования, Московская область и, в частности, северное направление Подмосковья имеет высокую привлекательность и благоприятные перспективы для туризма и отдыха.
С одной стороны, это объясняется относительно развитой (по сравнению с другими регионами) инфраструктурой данной местности, а также близостью к Москве – в среднем 20 минут езды от МКАД.
С другой стороны, экологическая обстановка, особенно на севере и западе Подмосковья, намного благоприятней, чем в столице. До наших дней во многих местах Подмосковья сохранился естественный природный ландшафт. Многих отдыхающих привлекает чистота воздуха и красота подмосковной природы.
В северной части ближнего Подмосковья охране природы уделяется повышенное внимание на государственном уровне. В данном месте находится система водохранилищ (включая Клязьминское, Учинское, Пяловское, Пестовское, Пироговское, канал имени Москвы), жизненно важная для столичного региона.
Несмотря на существующие ограничения доступа во многие места, расположенные возле водохранилищ, рынок туризма и недвижимости в данном районе продолжает успешно развиваться.
В советское время на севере Подмосковья было построено большое количество санаториев, пансионатов, домов отдыха и турбаз, которые сегодня составляют большую часть предложения на туристском рынке.
В основном данные объекты были рассчитаны на коллективный отдых по невысоким ценам, доступный массовому потребителю. При этом уровень комфорта и обслуживания в них зачастую оставлял желать лучшего.
Сегодня потребительские предпочтения на рынке подмосковного туризма смещаются в сторону индивидуального отдыха в комфортных условиях.
Большим спросом пользуются индивидуальные коттеджи и комфортабельные современные гостиничные номера. Предварительный анализ подмосковных объектов недвижимости показал, что в 20-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе наблюдается значительное скопление домов отдыха и коттеджных поселков.
Так, в окрестностях Марфино и Аксаково, прилегающих к исследуемой территории, было выявлено порядка 7 санаториев и домов отдыха (\”Аксаково\”, \”Аксаковские зори\”, \”Березовая роща\”, \”Голубые дали\”, \”Марфино\”, \”Подмосковье\”, \”Русь\” и др.). Отдых и лечение предлагаются в этих местах на доступных массовому потребителю условиях – от 500 руб. с человека в сутки.
Сегодня северное направление Подмосковья, включая Мытищинский район, где расположены исследуемые участки, привлекают все большее число не только отдыхающих, но и серьезных инвесторов.
По уровню престижности и, следовательно, цен на жилье и землю Дмитровское направление сегодня претендует на третье место – после Рублевки и Новой Риги.
В последнее время данном районе (до 30 км от МКАД) было заложено и предлагается на рынке несколько современных престижных коттеджных поселков (\”Фортуна\”, \”Аврора\”, \”Витенево\”, \”Зеленый мыс\”, \”Лазурный берег\”, \”Монаково\”, \”Немо\” и другие). Многие из них будут сданы в эксплуатацию уже в 2006-2007 годах.
Перечисленные поселки, как правило, предусматривают современную развитую инфраструктуру, включая охрану, инженерные коммуникации, спортивные площадки, фитнес-центры, пляжи, причалы для яхт и пр.
Дома в таких поселках стоят, как правило, от 500 тыс. до 2,5 млн. $ (и выше), земля – от 10 до 25 тыс. $ за сотку. Становится очевидным вывод о наличии серьезной конкуренции в данном районе как на рынке коттеджных поселков, так и на рынке туристских услуг.
По всей видимости, освоение земельных участков по любому из предлагаемых вариантов (строительство коттеджного поселка или гостиничного комплекса у воды) будет проходить в условиях растущей конкуренции, что потребует осуществлять проект в сжатые сроки, обеспечивая при этом его конкурентоспособность по ценам и качеству. Более подробно результаты исследования, выводы и предложения по освоению данных земельных участков представлены в последующих главах отчета.

1. ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПОДМОСКОВНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Потребительские предпочтения.

По мере развития рынка загородной недвижимости, а также улучшения качества жизни населения в Московском регионе, меняются и потребительские предпочтения среди покупателей подмосковного жилья.
Риэлтеры отмечают, что сегодняшний покупатель подмосковных коттеджей отличается большой разборчивостью при выборе объекта, оценивает его не только потребительские характеристики (расположение, метраж, архитектурно-стилевое решение, качество строительных работ, отделочных материалов и инженерных систем) но и инвестиционную привлекательность данного объекта.
Стоит отметить, что на протяжении последних лет цены на подмосковную недвижимость имеют устойчивую тенденцию к росту, что способно обеспечить владельцу в будущем дополнительный доход от перепродажи или сдачу в аренду купленного сегодня жилья.
Если обобщить сегодняшние мнения и суждения специалистов и покупателей, а также рыночные предложения по загородной недвижимости, то наибольшим рыночным успехам будут пользоваться загородные объекты, удовлетворяющим критериям:

1. Участок находится в радиусе 20 км от МКАД по западному или северному направлению. Площадь участка составляет не менее 15 га. Желательна близость участка к водоемам и лесным массивам.

2. Дом с участком располагается в организованном коттеджном поселке с хорошо организованной охраной, подведенными современными инженерными коммуникациями, удобными подъездными путями, развитой социальной инфраструктурой.

3. Дом имеет выдержанное архитектурно-стилевое решение (классическое, современное, концептуальное и др.), оптимальную и функциональную планировку площадью не менее 250 кв.м, современные инженерные и охранные системы и коммуникации (включая водопровод, газ, отопление, канализацию, электричество, телефон, Интернет, кабельное или спутниковое телевидение, охранную сигнализацию и др.).

Сегодня покупатель часто делает выбор между готовым объектом или возводимым по индивидуальному или предложенному на выбор проекту.
Наиболее востребованными материалами для загородного строительства на сегодня по-прежнему остаются кирпич и дерево. Однако важную роль теперь играет качество строительных работ и материалов.
Согласно результатам проведенных ранее исследований, большая часть покупателей отдает предпочтение традиционным архитектурным и стилевым решениям, включая (классику, английский и некоторые другие европейские стили). Менее четверти потребителей отдает предпочтения современным и нетрадиционным решениям (включая модерн, \”хай-тек\” и др.).
Предпочтения покупателей по площадям коттеджей, как правило, следующие: для коттеджей бизнес-класса – 250 – 450 кв. м; элитных коттеджей – дома площадью от 700 до 1200 кв. м.
Существенно изменились за последние годы предпочтения покупателей по размерам участков: наблюдается резкое сокращение спроса на участки размерами менее 15 соток. Наблюдается также изменение спроса в части этажности строительства. Сейчас потребители предпочитают не многоэтажные, а невысокие дома, как правило, двухэтажные. Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, перестают быть сегодня востребованы. Это объясняется развитием социальной инфраструктуры многих коттеджных поселках и прилегающих территорий.
Растет покупательский интерес и к северному направлению (Ленинградское, Осташковское, Дмитровское, Ярославское и др.)
Таковы вкратце сегодня потребительские предпочтения на рынке подмосковной недвижимости.

1.2. Классификация коттеджных поселков.

Бурное развитие подмосковного рынка недвижимости за последние годы привело к необходимости классификации загородных объектов по тем или иным признакам.
В частности, экспертами предлагается классифицировать поселки по функциональному назначению: для постоянного проживания, дачного или активного отдыха с занятием водным или горнолыжным спортом.
С одной стороны, подобная классификация позволяет более четко позиционировать реализуемый объект на рынке недвижимости по функциональному назначению (Для чего?): для круглогодичного проживания, летнего отдыха, занятия спортом и др.
С другой стороны, классификация по назначению позволяет оптимально спроектировать инженерные системы и коммуникации с учетом ожидаемого уровня энергопотребления, поскольку объекты для круглогодичного проживания потребляют, как правило, значительно больше энергии, чем объекты для летнего отдыха.
Не меньший интерес для специалистов и покупателей загородного жилья представляют классификации загородных объектов по уровню цен и потребительским свойствам.

Сегодня различают следующие виды подмосковных коттеджей:

  • Элитные коттеджи (VIP-уровня).
  • Коттеджи бизнес-класса.
  • Коттеджи эконом-класса.
  • Загородные дома в стародачных местах.
  • Дачные дома в садовых товариществах и кооперативах.

Наиболее дорогими и престижными являются элитные коттеджи, расположенные в 15-20 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлению. Желательна близость к водоемам и лесным массивам. Площадь земельных участков составляет не менее 30 соток. Общая площадь коттеджа – от 400 кв. м. В поселке располагается не более 30-50 домов. Охрана, инженерные коммуникации, социальная инфраструктура – на высоком уровне. Рыночная стоимость предложения – от 700 тыс.$
Коттеджи бизнес- и эконом-класса значительно уступают элитным коттеджам по ряду количественных и качественных параметров (местоположению, метражу, отделке, инженерным коммуникациям и др.), однако по уровню цен более доступны покупателю \”среднего класса\” – от 250 тыс. $ за бизнес-класс и менее 250 тыс. $ за эконом-класс.
К последней категории в данной классификации относятся дачные дома в садовых товариществах и кооперативах. Предложения доступны в радиусе до 60 км от МКАД, практически по любым направлениям. Отличительная черта дачных поселков такого типа – высокая плотность застройки, относительно небольшие земельные участки площадью 6 – 8 соток и дешевое строительство. Из коммуникаций чаще всего представлено только электричество и сезонное водоснабжение (\”летний водопровод\”). В силу указанных выше причин стоимость объектов данной категории невысока – 6-40 тыс.$.

1.3. Ценовая ситуация на подмосковном рынке коттеджей.

По экспертным оценкам, емкость рынка подмосковной недвижимости в 2004 году составила приблизительно $7 млрд. Спрос на загородное жилье начал интенсивно расти с 2000 года (это можно объяснить выходом российской экономики из кризиса 1998 г., а также ростом мировых цен на нефть).
Однако массовое строительство коттеджных поселков началось с конца 2002 г., вывод которых на рынок начался с 2003 г. В то время новые объекты раскупались моментально, ежемесячный рост цен практически не останавливал спрос на загородное жилье.
Сейчас спрос на загородную недвижимость, по мнению экспертов, удовлетворен. Однако, несмотря на насыщение спроса, цены продолжают расти. По некоторым данным, земля в Подмосковье только в прошлом году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 30% и увеличивается дальше.
Специалисты не скрывают, что цены на рынке загородной недвижимости искусственно завышены. Отчасти это объясняется дефицитом свободных земель в ближнем Подмосковье, пригодных для строительства, согласно данным Земельного комитета Московской области. Сейчас активно скупаются площади в радиусе до 100 км от столицы.
В условиях дефицита свободных земель застройщики склонны диктовать потребителю свои цены и даже стимулировать спрос на определенные направления. Так было недавно с Новорижской трассой, теперь активная маркетинговая работа ведется и по Дмитровскому шоссе. По некоторым данным, рекламный бюджет элитных коттеджных поселков достигает $1-1,5 млн в год.
Земля в коттеджных поселках может стоить на порядок дороже, чем на окрестных участках. Стоимость одной сотки в охраняемом поселке, расположенного в пределах 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, составляет $ 20-35 тыс. против $ 4 тыс. по тому же направлению, но на неохраняемой территории.
Наиболее дорогой традиционно считается земля в радиусе 10-20 км от Москвы. Однако при удалении от МКАД более чем на 30 км цена, как правило, снижается.
Помимо расстояния от Москвы для потребителя зачастую оказывается важнее время, за которое до участка можно добраться на машине.
К примеру, по причине пробок, километр Рублевки приравнивается к 2-3 км Дмитровки или Новой Риги, где движение более свободно.
По Дмитровке предлагается большое число крупных земельных участков в коттеджных поселках, что сейчас редкость для популярных направлений Подмосковья.
Рыночная стоимость земли в коттеджных поселках у воды сейчас составляет $25-30 тыс. за сотку. Поселки в лесных массивах обходятся гораздо дешевле – по $5-8 тыс. за сотку.
К примеру, в поселке \”Тихая гавань\” (8 км от МКАД) можно приобрести 30 – 45 соток земли (стоимость дома – до $1,35 млн). В поселке \”Зеленый мыс\” (20 км от МКАД) предлагаются участки площадью 23 – 45 соток (стоимость дома – $374-950 тыс.). На 25-м км от МКАД в поселке \”Лазурный берег\” продаются участки от 30 до 80 соток (стоимость дома – до $2,5 млн). На Осташковском направлении цены находятся в прямой зависимости от близости к воде – $5-20 тыс. за сотку. Сейчас по этому шоссе застройщики предлагают два коттеджных поселка – \”Усадьба Нехлюдово\” (1 км от МКАД, дома от $725 тыс.) и \”Ореховая бухта\” (9 км от МКАД, дома от $660 тыс.).

1.4. Строительство новых коттеджных поселков.

Дмитровское шоссе сегодня входит в первую \”пятерку\” направлений, по которым сегодня ведется активное строительство коттеджных поселков – более 40, что почти в 2 раза меньше, чем по Рублево-Успенскому, и в 3 раза – по Новорижскому шоссе.
Только с июня 2004 года по Дмитровскому направлению появилось до 10 новых коттеджных поселков, почти столько же – по Рублево-Успенскому и Киевскому шоссе, однако в 2 раза меньше, чем по Новорижскому направлению. Большинство возводимых сегодня поселков по северному направлению позиционируются как элитные, имеют собственные пляжи и яхт-клубы.
Однако специалисты рекомендуют перед покупкой земли в непосредственной близости от водохранилищ проверять, не нарушают ли застройщики природоохранные нормы. Зачастую сами продавцы коттеджных поселков не скрывают, что некоторые участки по Дмитровскому шоссе сдаются покупателям в аренду (к примеру, земли в лесной части поселка \”Фортуна\”, 24 км от МКАД). Возможность продления аренды по истечении срока договора пока остается под вопросом.
По оценкам Министерства природных ресурсов (МПР), в Подмосковье к 2004 г. было незаконно захвачено под строительство более 1400 гектаров государственных земель, на которых уже возведено более 250 000 объектов.

2. ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПОДМОСКОВНОГО РЫНКА ТУРИЗМА.

Московская область обладает высоким туристическим потенциалом даже по сравнению с некоторыми европейскими странами. По оценкам специалистов, Подмосковье может принимать в год около 10 млн туристов.
В пользу Подмосковья как перспективного направления для внутреннего туризма говорит следующее: транспортная доступность, отсутствие языковых, культурных, климатических и экономических барьеров, а также паспортно-визовых формальностей, нередко присущих зарубежной поездке.
В настоящее время в Подмосковье, по различным данным, действует примерно 500 санаториев, пансионатов и домов отдыха, а также более 300 турбаз, кемпингов и мотелей, ведомственных баз отдыха.
Сегодня в Подмосковье существуют различные типа загородных домов отдыха: от бывших советские пансионатов до иностранных отелей и клубов.
Более двух третей рынка занимают объекты отдыха советского образца, отличительной особенностью которых являются низкие цены размещения (до 20 долларов за номер), скудный сервис и слаборазвитая инфраструктура. Среднегодовая загрузка большинства таких объектов едва превышает 20%.
В последние годы многие объекты, построенные в советское время, активно реконструируются, появляются новые гостиницы класса 4 и 5 звезд.
Среди новых объектов можно выделить следующие: спортивные парки \”Волен\”, \”Турист\”; парк-отели \”Гелиопарк\”, \”Огниково парк-отель\”, \”Авеста-Парк\”, \”Атлас-Парк\” ; дачные отели, загородные клубы, культурно-спортивные комплексы, трактиры – \”Лада Холидей\”, \”Усадьба\”, \”Снегирек\”, \”Трактир Алеша\”; дачи, домики (теремки), усадьбы и поселки – \”Васнецово\”, \”На Протве\”, \”Усадьба Волконских\” и другие коттеджные поселки.
Среднегодовая загрузка современных загородных клубов и домов отдыха может достигать 85%, а летом и в праздники – 100%. Большая часть номерного фонда может распродаваться еще в марте.
По оценкам специалистов, строительство четырех- или пятизвездочного пансионата на 150 номеров может обойтись примерно в 7-10 млн. долларов (без учета стоимости земли). Инвестиции в загородные дома отдыха могут окупаться через пять-семь лет.
Сегодня, по мнению экспертов, оптимальным средством размещения в Подмосковье служат так называемые \”резорты\” – распределенные по территории коттеджи, таунхаусы и мини-отели. Остальная территория заполняется объектами социальной инфраструктуры, включая рестораны, бассейны, фитнес-центры и так далее.
Как показывает мировая практика, наличие развитой инфраструктуры очень важно и выгодно – на дополнительные услуги гость тратит сумму, примерно равную стоимости проживания.
Основные места отдыха в области расположены на севере, северо-западе и западе области. Много рекреационных объектов в окрестностях Звенигорода, Рузы, Наро-Фоминска и Дмитрова. Юго-восток практически для целей рекреации не используется, несмотря на насыщенность этих направлений дачными объектами.
Лечебная база санаториев Подмосковья – одна из лучших в России. Лечение может успешно сочетаться с экскурсиями, занятиями в оздоровительных центрах.
Кроме того, цены в подмосковных санаториях ниже, чем в платных столичных клиниках.
В Подмосковье представлено три курорта федерального значения, а также ряд санаториев и пансионатов с хорошей лечебно-диагностической базой.
Живописная природа Московской области, крупные лесные массивы, обилие водоемов, включая целебные минеральные источники, озера с залежами сапропелевых грязей, – все это создает благоприятные условия для проведения климатотерапии и лечения.
Санаторное лечение в Московском регионе рекомендуется, в частности, при заболеваниях сердечно-сосудистой системы, органов дыхания, пищеварения, нервной системы, опорно-двигательного аппарата, гинекологических заболеваниях, нарушения обмена веществ.

3. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ.

В предыдущих главах отчета проводился анализ рынков недвижимости и туризма по Московской области в целом. Однако для полноты маркетингового анализа необходимо продолжить данные исследования, но уже на локальном уровне – района расположения исследуемых участков.
Конкуренцию планируемому объекту (гостинице с коттеджным поселком) могут составлять как расположенные поблизости дома отдыха, так и коттеджные поселки.
В этой связи конкурентная среда будет рассмотрена в двух плоскостях: со стороны домов отдыха и со стороны коттеджных поселков.

3.1. Конкурирующие коттеджные поселки.

В районе расположения исследуемого участка построены или находятся в стадии строительства несколько коттеджных поселков, ориентированных на состоятельных клиентов: \”Аврора\”, \”Зеленый Мыс\”, \”Витенево\”, \”Фортуна\”, \”Лазурный Берег\”, \”MONAKOVO\” и др.
Для этих поселков характерно следующее: близость к воде, развитость инфраструктуры, высокое качество жилья. Во многих из них есть собственные пляжи, эллинги, причалы для яхт, спортивные площадки, фитнес-центры, магазины и другие объекты социального назначения.
Дома стоят в таких поселках от 300 тыс. до 2,5 млн. долларов, земля 10-20 и более тыс. долларов за сотку. Условия владения могут быть следующие: аренда на 49 лет (с правом последующего продления) или приобретение в собственность. Далее приведем более подробные характеристики представленных коттеджных поселков.

Сравнительные характеристики коттеджных поселков по Дмитровскому шоссе.

Наиболее близким вариантом для нового коттеджного поселка по расположению и площади участка является \”Фортуна\”, подробное описание которого представлено ниже.

Коттеджный поселок \”Фортуна\”
Находится в 23 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе. Наиболее близким вариантом для нового коттеджного поселка по расположению и площади участка является \”Фортуна\”, подробное описание которого представлено ниже.
Доехать до него можно по Дмитровскому шоссе: проехать 16 км от МКАД до пос. Шолохово и далее после поворота направо до пос. Аксаково.
Поселок клубного типа \”Бизнес-класса\”, рассчитан на 26 домов, расположен в лесном массиве на территории общей площадью 6 га.
Деревянные 2-х этажные дома, поставленные финской компанией KONTIO, строятся \”под ключ\”, в едином архитектурном стиле, не нарушающем естественный природный ландшафт.
Имеется благоустроенный пляж, лодочный причал и эллинг, спортивная площадка, детская игровая площадка. Безопасность: КПП, огороженная территория, круглосуточная охрана.
Стоимость жилья: от 632 тыс. долларов, или от1920$ за кв.м.
Возможна продажа в кредит, первый взнос составит 25% от стоимости здания.
Земля предоставляется в аренду на 49 лет, начиная с января 2005 года.
Ежемесячные платежи (включая коммунальные платежи и арендную плату) составляют в среднем 600-700 долларов США. Сдача поселка планируется к началу летнего сезона 2006 г.
\”Фортуна\” включает в себя 26 участков с частными домами, зону отдыха и техническую зону.
Территория поселка имеет вытянутую форму, уходит вглубь берега, окружена лесными насаждениями. Имеется проход к берегу между деревьями. На берегу имеется пляж, эллинг, спортивная площадка.
Участки распределены равномерно по территории, в 4 ряда.
Дорога внутри поселка проходит по центру, вдоль территории, огибая соседние участки.

3.2. Конкурирующие санатории и дома отдыха.

Предварительный анализ подмосковных объектов недвижимости показал, что в 20-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе наблюдается значительное скопление домов отдыха и коттеджных поселков.
Так, в окрестностях Марфино и Аксаково, прилегающих к исследуемой территории, было выявлено порядка 7 санаториев и домов отдыха (\”Аксаково\”, \”Аксаковские зори\”, \”Березовая роща\”, \”Голубые дали\”, \”Марфино\”, \”Подмосковье\”, \”Русь\” и др.). Отдых и лечение предлагаются в этих местах на доступных массовому потребителю условиях – от 500 руб. с человека в сутки.
Формат большинства представленных санаториев и домов отдыха – типовые 5-этажные корпуса в среднем на 150 номеров.

Перечень домов отдыха ближнего Подмосковья по Дмитровскому направлению.

Представленная информация позволяет сделать вывод о достаточно сильной конкуренции в данном районе со стороны построенных ранее санаториев и домов отдыха, предлагающих размещение по низким ценам (500-1000 руб. с человека в сутки).
Иными словами, \”нижний\” сегмент в данном районе можно считать заполненным.
Более дорогие пансионаты, в том числе коттеджного типа, такие как \”Солонцово\”, \”Саракс\” находятся несколько дальше – на расстоянии более 30 км. от МКАД.
Таким образом, свободными ценовыми сегментами в данном районе остаются \”средний\” (25-80 долларов) и \”верхний\” (более 100 долларов).
Наиболее целесообразно будет позиционирование нового гостиничного комплекса в данных сегментах, тем самым обеспечив \”отстройку от конкурентов\” и привлечение состоятельных потребителей. Предельные расходы на рекламу представлены в приложении.

4. КОНЦЕПЦИЯ ОСВОЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

В представленной документации на данные земельные участки предусматривается их использование в туристических и рекреационных целях.
Более того, участки находятся в особо охраняемой зоне, на берегу Пяловского водохранилища. Проезд к участкам осуществляется через плотину.
Такое положение исключает возможность использования данных участков для иных целей, отличных от туристических и рекреационных.
К примеру, эти земли нельзя использовать под промышленное производство и складское хозяйство.
Остается рассматривать возможности использования данных земельных участков по их назначению – для организации туризма и отдыха.
В свою очередь, организация туризма и отдыха предполагает создание соответствующей инфраструктуры в данной местности, включая строительство гостиничных корпусов и коттеджей, благоустройство территории и др.
Создание инфраструктуры места отдыха, в свою очередь, требует значительных материальных и временных затрат. В среднем инвестиционная стоимость одного квадратного метра здания по Москве составляет примерно 1 тыс. $. В регионах данная цифра может быть значительно ниже.
Инвестиционная стоимость гостиничных проектов оценивается в миллионы долларов.

Предлагаемая концепция туристического комплекса включает в себя следующее:
– гостиничный корпус на 100-150 номеров; – 20-30 коттеджей, расположенных на территории комплекса; – пищеблок; – спортивно-развлекательный центр; – спортивные и игровые площадки; – благоустроенный пляж и причал для яхт.
Минимальная инвестиционная стоимость проекта – 10 млн. долларов США.
Период строительства – 2 года.
Срок окупаемости – 7 лет с момента освоения инвестиций или 5 лет с момента завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Среднегодовой уровень загрузки гостиничного комплекса составит 45%.
Ежегодная прибыль после уплаты налогов составит 2 млн. $.
При проектировании гостиницы следует учесть, что для обеспечения нормального уровня рентабельности рекомендуемое число номеров должно быть не менее 125-150.
Площадь стандартного номера должна быть не менее 16 кв.м, санузла – 2,5 кв. м.
Одной из причин недостаточно высокой рентабельности загородных отелей является сезонный фактор.
Загородные гостиницы, в том числе и Московского региона, сильно подвержены фактору сезонности.
Различают \”высокий\” и \”низкий\” сезоны: с апреля по сентябрь и с ноября по март, соответственно.
Объемы продаж в \”высокий\” и \”низкий\” сезоны могут различаться в 2 и более раз.
Наиболее \”критическими\” месяцами, как правило, являются ноябрь и март, когда загрузка падает до 30% и ниже.
В летние месяцы гостиницы могут быть заполнены на 65-100%.
Успех гостиничного бизнеса немыслим без \”человеческого фактора\”.
С одной стороны, это мотивация персонала, предполагающая адекватное моральное и материальное вознаграждение за качественно выполненную работу.
С другой стороны, потенциальный клиент должен в достаточной степени владеть информацией о новом отеле и его конкурентных преимуществах, иметь желание посетить отель впервые и повторно.
Этого можно достичь благодаря эффективному маркетингу и качественному сервису.
Касательно перспектив использования нового гостиничного объекта стоит отметить, что наибольшая прибыль может быть получена не столько за счет эксплуатации, сколько за счет перепродажи объекта после вывода его на проектную мощность, в том числе за счет эффективного менеджмента и маркетинга.

5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ВЫВОДЫ.

Представленная в отчете информация позволяет сделать следующие выводы.
Подмосковные рынки недвижимости и туризма, включая Дмитровское направление, сегодня обладают высоким потенциалом и привлекательностью для инвесторов и клиентов.
В последние годы продолжается активное освоение данного направления операторами рынков недвижимости и туризма. Возводится значительное число современных коттеджных поселков, строятся и реконструируются санатории и дома отдыха.
Наблюдается значительная \”поляризация\” рынка туристических услуг Подмосковья – в сутки от 500 рублей за место в пансионате советского типа до 3000 рублей (и выше) за аренду коттеджа.
Покупка коттеджа в современном и престижном поселке обойдется в сумму от 500 тыс. до 2,5 млн. $ (и выше).
Наличие земельного участка в данном районе является стратегическим преимуществом для его владельцев и инвесторов. В то же время, освоение данного земельного участка потребует серьезных инвестиций (минимум 10 млн.$), которые могут окупиться не раньше, чем через 7 лет с момента их освоения или через 5 лет с момента завершения строительства.
Ежегодная чистая прибыль от эксплуатации объекта составит не более 20% от инвестиционной стоимости проекта. Данные цифры свидетельствуют о том, что для успешной реализации проекта потребуется изыскать дополнительные источники прибыли, помимо операционной деятельности предприятия (размещения отдыхающих, предоставления им питания и дополнительных услуг).
Сегодня инициаторы проекта имеют возможность получить прибыль в большем объеме и в более короткие сроки за счет перепродажи возведенного объекта после вывода его на проектную мощность (в том числе за счет маркетинговых мероприятий).
Вырученные средства могут быть направлены на инвестирование новых проектов, в том числе в сфере недвижимости и туризма.
Продажа объекта может быть полной или частичной. Стоит предусмотреть возможность его продажи (долей собственности, земельных участков, домов) частным лицам.
В последние годы особой популярностью в мировой индустрии туризма пользуется \”тайм-шер\”, позволяющий гостиничному комплексу привлечь значительное число туристов по программе долгосрочной аренды номера или коттеджа (сроком до 30 лет) на 1-2 недели в год с возможностью обмена на отдых в других местах.
Крупнейшим оператором \”тайм-шера\” представленным в России является международная компания RCI, имеющая в своей системе сотни отелей по всему миру, в том числе и в России.
Стоимость \”тайм-шера\” для потребителя сопоставима со стоимостью новой иномарки (цены могут доходить до 30 тыс.$ и выше), однако каждый год владелец данного пакета может гарантированно отдыхать в выбранном месте всей семьей гораздо комфортнее и дешевле, чем по традиционной туристической путевке.
На фоне растущих цен на подмосковную недвижимость и наметившейся поляризации рынка подобные \”долевые\” продажи объектов размещения представляются перспективными, поскольку это увеличило бы приток новых клиентов среднего достатка, предпочитающих качественный отдых в Подмосковье и за рубежом по приемлемым ценам.
Таким образом, строительство гостиничного комплекса (с дополнительными коттеджами) на исследуемой территории представляется целесообразным в контексте не самой эксплуатации данного объекта, а возможной в перспективе его продажи или сдачи в долгосрочную аренду другим заинтересованным компаниям и частным лицам.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий