Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в январе 2008г
Основной причиной стал кризис на мировых финансовых рынках, приведший после нового года к заметному падению котировок и на российские ценные бумаги. Нельзя сказать, что кризис на фондовом рынке оказывал прямое влияние на рынок недвижимости, скорее это влияние психологическое. Многочисленные разговоры о финансовом кризисе и возможном перетекании инвестиций на рынок недвижимости сразу же были восприняты продавцами квартир, как сигнал к повышению цен на свой товар.
В результате прирост цен на московские квартиры в январе оказался довольно существенным. По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья в столице вырос почти на 4%. Его среднее значение за январь составило 4.487 пунктов против среднего значения в декабре в 4319 пунктов. При этом прирост рублевого индекса стоимости квартир, рассчитываемого журналом о недвижимости Metrinfo.Ru, оказался еще больше, что связанно с январским ослаблением доллара, в декабре еще кое-как удерживавшего свои позиции. Более того, наибольший прирост показателей пришелся на конец января, в результате чего текущие значения индексов оказываются еще выше среднеянварского значения.
Распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно «недорогого» жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, увеличение цены выше среднего нередко встречается в дорогих центральных районах, а также на престижных западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Складывается впечатление, что январское подорожание – не результат действия рыночных механизмов, а просто психологическое повышение ценников практически на все, где-то в большей, а где-то в меньшей мере.
Наблюденик за поведением московского рынка недвижимости за последний год с небольшим (с момента окончания ажиотажного подъема цен 2005-2006 годов) приводит к выводу, что этому перегретому рынку продолжает необычайно везти. Казалось бы, после более чем двукратного подорожания к концу 2006 года и выхода стоимости московских квартир на европейский уровень, о дальнейшем росте цен можно было бы забыть. На рынке разразилась стагнация, и стал происходить откат цен назад, однако серьезное преобладание спроса над предложением все-таки остановило этот процесс.
В преддверие выборов власти много нового жилья передавали под городские программы и фактически изымали его с рынка, а также развернули борьбу с точечной застройкой, все больше ограничивая предложение. В это же время цены на нефть и валютная выручка страны продолжали бить все рекорды, увеличивали выплаты на всех уровнях, а доступную ипотеку банки раздавали направо и налево. Плюс ко всему во втором полугодии стал сильно сдавать свои позиции доллар, в результате чего даже если реальная стоимость квартиры нуждалась даже в уценке, то в долларовом выражении ее стало возможным все равно повышать! В итоге к осени 2007 года стагнацию удалось переломить, все показатели пусть и формально, но выросли, а какая-то часть реальных покупателей действительно вернулись на рынок, устав ждать лучших времен.
В этом году московскому рынку недвижимости опять повезло. Кризис на фондовом рынке пусть и не явным образом, но психологически снова дал возможность повышать цены на недвижимость и надеяться на новый приток инвестиций в эту сферу. Однако произойдет ли существенный приток денег на рынок квартир, остается под вопросом. Очевидно, что крупных и средних инвесторов, оперирующих миллионами долларов, заинтересует скорее коммерческая недвижимость, вложение денег в офисы, торговые центры, склады, землю, а далеко не рынок типовых квартир. Для многих мелких инвесторов порог входа на рынок недвижимости слишком высок. Если на фондовом рынке можно играть, имея всего несколько тысяч долларов, то минимальная цена однокомнатной квартиры в Москве – не ниже 150 тысяч долларов. Доходность от аренды квартир по прежнему остается ниже доходности банковских депозитов, а перспективы заметного подорожания жилья в этом году не мене призрачны, чем продолжение роста на рынке акций.
