Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в марте 2008г
Сейчас тот самый случай, когда имеет место слишком много всяких «но», которые следует принять во внимание, чтобы адекватно представить себе реальное положение дел в отношении московской недвижимости и цен на нее.
По данным общегородской индекс стоимости жилья вырос с 4.677 до 5.014 пунктов, то есть на 7,2%! Впрочем, это и неудивительно – о том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом – набирает ли подорожание жилья обороты, или же напротив, начинает притормаживать?
На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жильё в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. Однако, если посмотреть на еженедельные индексы стоимости жилья, то оказывается рынок постепенно тормозит! Если в конце февраля – начале марта еженедельный прирост цен был на уровне 2% в неделю, то к концу марта он сократился уже до 1,2%, то есть почти в 2 раза. Есть и еще одна небольшая деталь – изменение среднемесячных индексов показывает прирост цен с середины февраля по середину марта. Если же посчитать изменение недельных индексов с конца февраля по конец марта, то прирост составит уже чуть меньшую величину – 6,4%.
Но гораздо важнее другая причина. Со второй половины февраля после нескольких месяцев относительной стабильности резко пошел вниз курс доллара. К концу марта он потерял более 3% а, следовательно, динамика цен на недвижимость в рублевых показателях оказывается куда скромнее. Так рублевый индекс стоимости жилья журнала о недвижимости Metrinfo.Ru вырос за март только на 4% с 114.727 до 119.333 рублей. Но это опять же изменение среднемесячных индексов, то есть фактически прирост с середины февраля до середины марта. Изменение еженедельных индексов с конца февраля по конец марта оказывается еще меньше – только 2,4%.
Какая цифра адекватнее всего характеризует реальный прирост цен на жилье в Москве в марте – 7,2% или 2,4%? По мнению экспертов irn.ru в нынешних условиях более адекватен рублевый показатель, причем именно с конца февраля по конец марта, так с каждой неделей величина еженедельного прироста оказывается все меньше. Cейчас она составляет порядка 0,5%-0,7% в неделю, то есть рынок постепенно начинает входить в нормальное русло.
Впрочем, можно возразить, что немногочисленным продавцам квартир сейчас наплевать на реальный курс доллара и в большинстве случаев они все равно фиксируют цену по курсу 25 или около того. А значит, поведение доллара на реальный рост цен жилья не влияет. Но с другой стороны, точно такая же ситуация была и во время ажиотажного роста цен в 2006 году, когда доллар нередко фиксировали по курсу 28 или даже 30 рублей. Однако как только на рынке началась стагнация, многие продавцы очень быстро от своего курса вынуждены были перейти к курсу доллара ЦБ, что и стало одной из причин скрытой коррекции цен на недвижимость. В нынешних условиях, стоит только ажиотажу поутихнуть, как эта история может повториться снова. При этом динамика курса доллара и реальная величина цен на квартиры играет роль для покупателей с долларами на руках, а также для всех ипотечных покупателей, так как долларовые кредиты сейчас более выгодны, нежили рублевые.
Хотя показатели прироста цен на квартиры в Москве все еще остаются довольно высокими, во многом это уже остаточный рост стоимости жилья, пик которого пришелся на январь-февраль и был обусловлен рядом временных причин, которые были подробно рассмотрены в обзоре рынка за февраль.
Сейчас волна подорожания московского жилья постепенно начинает стихать. При этом не следует ждать чудес от статистики – в таких условиях она нередко может запаздывать, и еще какое-то время показатели будут оставаться довольно высокими. Плюс ко всему, как и осенью прошлого года, формальному росту цен на недвижимость во многом подыграл слабеющий доллар. Однако если тенденция снижения недельных темпов роста цен сохранится, то к концу апреля рынок недвижимости Москвы вернется к умеренному подорожанию жилья порядка 1% в месяц, то есть, на уровне инфляции. А учитывая резкое подорожание квартир за первые месяцы этого года, после майских праздников высока вероятность начала новой стагнации на рынке.
