Рейтинг коттеджных поселков с домами в аренду
Одной из примечательных тенденций развития рынка недвижимости стал повышенный интерес к аренде домов в охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. Представленный ниже рейтинг поселков, предлагающих коттеджи различной площади и качества в аренду, основывается на расчетном показателе – ежемесячной арендной ставке за 1 кв.м.
Дома в стародачных местах по-прежнему пользуются спросом, зачастую из-за невысокой цены, но все-таки сегодня арендаторы предпочитают новые дома с хорошей отделкой, которых на рынке не всегда хватает. А в последнее время все больше людей хотят жить не в отдельно стоящих домах, а в охраняемых коттеджных поселках. В Подмосковье уже есть целые поселки, специально построенные под сдачу в аренду. На данный момент в Москве и Подмосковье существует порядка 15 «доходных поселков. Наиболее известные: Moscow Country Club, Павловы Родники, Росинка, Forest Ville, Серебряный бор, Чайка. В связи с быстрым ростом цен на недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье подобный бизнес стал еще более популярным, ведь ставки аренды растут пропорционально росту цен на недвижимость, и зачастую (особенно в летний сезон) опережают их. Каждый год на рынке появляется порядка 3-4 новых проектов (в этом году Forest Ville, Горки Кантри, Сосны), возводятся новые очереди уже существующих поселков.
Доля таких поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10% от общего числа коттеджей в классе premium, однако в следующем году компания Vesco Realty прогнозирует увеличение их доли до 15-17%. Обеспеченный арендатор хочет получить высокий уровень сервиса, хорошие подъездные пути, развитые коммуникации и инфраструктуру, охрану. Кроме того, если речь идет о коттеджах со стоимостью аренды от 3-5 тыс. долл. в месяц и выше, участок должен быть не менее 9-12 соток - и благоустроенный, дом с удобной и функциональной планировкой. Также приветствуются ландшафтные работы, освещение на участке и дополнительные элементы - бассейн, сауна, бильярдная.
Для того чтобы войти в этот бизнес, инвестиций потребуется гораздо больше, чем для строительства коттеджей на продажу. Зато компания набирает активы в виде недвижимости, которую в будущем всегда можно реинвестировать. Например, заложить и привлечь под это другие деньги. Но главный недостаток арендного бизнеса — длительные сроки окупаемости (порядка пяти лет).
Кроме того, если при строительстве коттеджей на продажу инвестор может входить и с 30–50% средств от общего объема инвестиций (купил землю, подвел коммуникации, построил фундамент и можно начинать продажи), то в арендном бизнесе потребуются 100%-ные вложения, ведь жилье не возьмут в аренду, пока оно не достроено.
Если источник финансирования найден, начинать надо так же, как и при строительстве поселка на продажу — с выбора площадки. В случае аренды площадка должна быть обязательно престижной. А это подразумевает минимальную удаленность от города, наличие солидных соседей и развитую инфраструктуру. Причем сам по себе такой поселок займет гораздо меньше места, чем с домами на продажу. Специфика арендных поселков такова, что жилье в них строится по другому принципу. Между участками, к примеру, нет заборов, нет как такового деления на участки, домики могут стоять в лесу сами по себе. Поэтому если на 10 га, предназначенных для поселка на продажу, можно построить 20 домов, то в случае аренды — в два раза больше.
Отличительной чертой этого бизнеса является то, что инвестор должен не только возвести, но и эксплуатировать поселок в дальнейшем (содержать дворников, охрану и т.д.). Эксплуатация поселка требует небольших затрат. Приветствуются дополнительные услуги (горничные, няни, автобусы в школу). Кроме того, дома необходимо укомплектовать мебелью и бытовой техникой. Зато рентабельность гарантированно высокая. После того как инвестор вернет вложенные в строительство средства, чистая прибыль ежегодно может составлять десятки миллионов долларов. К примеру, в «Серебряном бору» аренда одного коттеджа обходится жильцу в 80–90 тыс. долл. в год.
Основные риски здесь, как ни странно, связаны с политикой, поскольку арендуют коттеджи преимущественно иностранцы. Ведь, если в России происходят какие-либо ЧП, граждане других государств первыми пакуют чемоданы. И примеры этому уже были. После дефолта в 1998 г. арендный бизнес стал угасать. Был трехмесячный сбой и после трагедии с захватом заложников на «Норд-Осте». Но подобные риски вряд ли можно предугадать и спрогнозировать.
