Регионы «дозрели» до малоэтажного девелопмента
На региональных рынках недвижимости сформировался неудовлетворенный покупательский спрос, который как минимум в 3 раза превышает предложение участков и домов в современных коттеджных поселках.
По данным мониторинга российского рынка малоэтажного жилья, проводимого компанией Vesco Consulting, покупатели крупных городов России готовы потреблять профессиональный девелоперский продукт, в то время как предложение объектов в организованных коттеджных и дачных поселках не просто ограничено, а находится в крайнем дефиците. Рост социально-экономических показателей многих субъектов Российской Федерации, а также увеличение доходов населения способствует выходу граждан на более высокий уровень потребления.
По данным Росстата, в первом полугодии 2011г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата российских работников организаций составила около 22,3 тыс. рублей и увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2010г. почти на 12%. Специалисты Vesco отмечают более активную динамику роста потребительских возможностей в регионах по сравнению с Москвой, где и так высокие доходы потенциальных покупателей растут гораздо медленнее и не способствуют появлению на рынке загородной недвижимости новой «клиентской волны». У нестоличного среднего класса появляется возможность выезжать за пределы своих городов и видеть несколько иные условия жизни, к которым представители этого класса теперь и хотят стремиться. Кроме того, начал формироваться спрос на «второе жилье»: когда квартира уже есть – начинают думать про коттедж (данный тренд в столице был актуален в 2006-2008 годах).
«На данный момент население большинства городов может выбирать только между элитной застройкой и голыми земельными участками. До сих пор застройщики не смогли предложить покупателям профессиональный продукт, обеспечивающий достойный уровень качества и соответствующий финансовым возможностям среднего класса», – отмечает заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Развитие российского загородного рынка началось с возведения элитных особняков, которые строились «для себя», а не с целью удовлетворения «постороннего» спроса. Как правило, такие проекты возводились и продолжают строиться на сельскохозяйственных землях, которые изначально выделялись под иные цели. «Построить «Рублевку» можно везде, более того, в каждом административном центре должна быть своя «VIP-резервация», – говорит Председатель Совета Директоров Vesco Group Вячеслав Ширяев. – Но реализовать качественный девелопмент – это не «Рублевку» построить. Рублевки возводятся для того, чтобы потешить себя и друзей».
У региональных игроков появилось желание развиваться совершенно по иному сценарию, отличному от того, по которому происходило формирование подмосковного рынка. Девелопментом в регионах занимается, в основном, ближний круг крупных чиновников и видные бизнесмены, которые имеют представление о западных рынках недвижимости и хотят строить в соответствие с опытом даже других стран: перенимают китайские и европейские идеи, приглашают к разработке концепций иностранных архитекторов, а также отрабатывают зарубежные технологии строительства. «В Европе таких городов, как Москва – один-два, поэтому брать московскую практику для всех регионов – неправильно. Где-то больше подойдет опыт развития малоэтажного пригорода таких европейский городов, как, например, Хельсинки, – говорит Вячеслав Ширяев. – Когда потребность в строительстве «Рублевки» отпадает, на первый план выходит культура потребления и формирование цивилизованных стандартов организации жизненного пространства вокруг себя».
Одним из примеров подобного девелоперского подхода является проект мирового уровня в Нижегородской области, который будет осуществляться совместно компаниями GreenWorld и Vesco Group. Новый малоэтажный пригород, расположенный на территории площадью более 150 гектаров, является уникальным для местного рынка недвижимости. К разработке концепции были привлечены иностранные архитекторы, участвовавшие в проектировании американского «Диснейленда» и нескольких крупных проектов в Европе.
Оценку рынка и потенциала его развития на протяжении полутора лет проводила компания Vesco Consulting – ведущий игрок российского рынка консалтинговых услуг. «Результаты анализа и детальное изучение специфики региона позволили начать реализацию проекта, максимально ориентированного на конечного покупателя, предполагающего полноценную инфраструктуру и комплексное развитие территории, – рассказывает руководитель проекта Маргарита Волянская. – Новый жилой комплекс призван стать флагманом малоэтажного девелопмента Нижегородского региона».
Еще одной особенностью поведения региональных девелоперов является желание избежать ошибок участников уже давно сформировавшегося загородного рынка Московского региона: поэтому компании привлекают столичных профессиональных партнеров для совместной реализации проектов. «В Москве сформировался круг специалистов, реализованы ликвидные проекты, мысли и идеи идут вперед – данный успешный опыт необходим региональным игрокам для создания качественных и доступных проектов, – говорит Директор департамента Спецпроектов Vesco Group Владимир Василевский. – Не менее амбициозные задачи, чем в Нижнем, мы ставим перед собой и во Владивостоке.
Завершив разработку концепции развития земельного участка площадью около 13 га, мы вступили в переговоры с собственником актива, одним из крупнейших промышленных предприятий региона, по поводу дальнейшей совместной реализации проекта. Учитывая крайний дефицит земель вокруг Владивосток и заоблачные цены на неорганизованную коттеджную застройку, мы видим огромный экономический эффект в такого рода девелопменте. Наша цель – привнести недостающую компетенцию и ресурсы, чтобы вместе с партнером создать оптимальный продукт и удовлетворить клиентский спрос на продукт с оптимальным соотношением цена-качество».
В каждом регионе требуется особый, индивидуальный подход к реализации девелоперских проектов. Здесь можно воспитывать «качественный спрос», формировать культуру потребления малоэтажного «продукта» – в Подмосковье вкусы уже, во многом, испорчены самими девелоперами. «Для многих региональных компаний сейчас важно вывести на рынок именно качественный бренд, чтобы его запомнили, а не просто реализовать проект для получения сиюминутной прибыли, – делится наблюдениями Татьяна Алексеева. – Кроме того, стоит учитывать и стоимость выводимого предложения». «К примеру, для Нижнего Новгорода потребляемый бюджет в сегменте малоэтажного жилья – это 2-5 млн. рублей за дом, – рассказывает Маргарита Волянская. – Если выводить предложение по более высокой цене, то такой проект просто «не приживется». В свое время в Екатеринбурге на рынок вывели поселок с таунхаусами по цене 10 млн. рублей – предложение было неадекватным, в результате, девелопер разорился. Даже в Москве неадекватным предложениям всё труднее находить покупателей, а в других городах просто меньше людей».
«Рынок Московского региона в настоящее время перенасыщен, реализация проектов происходит лишь в сегменте участков без подряда, когда в продажу выводятся голые поля, а количество концептуальных проектов микроскопически мало, – говорит Вячеслав Ширяев. – Вся надежда на регионы».
