Портрет покупателя элитной загородной недвижимости

16 июня 2003

Элитное направление Московского региона.

Пожалуй, на сегодняшний день по элитности и престижности первую строчку по-прежнему занимает Рублево-Успенское шоссе. Как бы ни хотелось многим видеть в том же статусе Новорижское, Минское или Калужское направления Рублево-Успенское направление еще при царской России пользовалось популярностью среди элитных слоев населения. В последствии, при СССР по этому направлению выделяли участки для властвующей элиты, культурных и общественных деятелей, научных работников и пр. С наступлением демократии в нашей стране Рублево-Успенское шоссе стала заполнять, так называемая, элита нашего времени – бизнесмены, политики, деятели шоу-бизнеса и пр.
Данное направление элитно не только своими обитателями, но и географическими характеристиками: благоприятное направление ветров, отсутствие экологически опасных производств, значительная территория – лесной массив, основная доля деревьев – деревья хвойных пород.
Недвижимостью в этом направлении владеют такие люди, как Президент РФ, высшие чины власти, популярные телеведущие, актеры, бизнесмены. Иметь объект недвижимости в этом направление – это своего рода статус. Так как земля, именно земля, а не возводимые на ней дома, самая дорогая среди предложения подобного рода на других направлениях, то позволить себе приобретения объекта недвижимости может позволить себе не каждый.

Основные характеристики рынка загородной недвижимости Рублево-Успенского шоссе.

Первичный рынок загородной недвижимости по Рублевскому шоссе по состоянию на октябрь 2005 года представлен более чем шестьюдесятью коттеджными поселками разного масштаба: от 5 до 150 домовладений на один поселок, территории поселков от нескольких га до нескольких сотен га. Абсолютно все предлагаемые поселки ориентированы на потребителей, готовых покупать объекты бизнес-класса и выше, что обусловлено особенностями исторического развития территорий вдоль Рублево-Успенское шоссе, как самого элитного загородного направления от Москвы.

Некоторые обобщенные характеристики предложений коттеджных поселков приведены в таблице 1.

Отдельно выделили из общего объема предложения несколько поселков, стоимость в которых наиболее высока среди всех представленных на рынке. Их характеристики приведены в таблице 2.

Наибольшая доля предложения (с резким увеличением кол-ва предложения при увеличении стоимости) распределилась по трем категориям: 200-400 тыс. долл.; 400-600 тыс. долл.; 600-900 тыс. долл. Это свидетельствует об ориентированности продавцов в основном на покупателей объектов верхнего бизнес-класса. С другой стороны, при увеличении стоимости объекта недвижимости, наблюдается именно плавное снижение числа предложений, что также говорит о необходимости присутствия на рынке значительной доли покупателей (29%), готовых заплатить свыше 1 млн. долл. за объект.
Отмечается низкий объем предложения застроенных земельных участков в ценовой категории до 200 тыс. долл. Данное обстоятельство – полная противоположность предложению по свободным участкам, подтверждает элитность направления: то есть, полное отсутствие в продаже объектов эконом-класса или недорогого бизнес-класса.
В категорию объектов свыше 1 млн. долл. входят домовладения с большими придомовыми участками, предлагается эксклюзив в отделке, авторские архитектурные работы. И наряду с ними, могут быть объекты, не являющиеся архитектурными шедеврами, но расположенные в более выгодных местах по отношению к другим. В этой группе сложно найти объекты далее 20 км от МКАД.

Характеристики предложения элитной недвижимости (в какую недвижимость девелоперы предпочитают вкладывать деньги и какие объекты предпочитают потребители).

  • Высший уровень цен предложения в сравнении с другими направлениями: в разы превышает аналогичные предложения по остальным направлениям.
  • Большое количество предложения в абсолютном значении, как на первичном рынке, так и на вторичном: существенно большее, чем по большинству других направлений.
  • Порядка половины объектов, предлагаемых на первичном рынке – это коттеджи со стоимостью свыше 900 тыс. долл.
  • Большой объем предложения на первичном рынке (свыше 60 поселков на отрезке протяженностью 30-ть километров).
  • Средний уровень цен на первичном рынке начинается: от 2000 $/м2 по отношению к дому, и от 25 000 $/сотка по отношению к свободному участку (так как информация бралась из открытых источников, то можно предполагать существование более высокого уровня цен, чем приведены в обзоре).

Наиболее ликвидными объектами можно назвать поселки:

    – с малым количеством домов,
    – на небольшой удаленности от Рублевского шоссе, но в то же время не рядом с трассой,
    – расположенные на земельном участке с деревьями (желательно первой категории),
    – расположенные в пределах 10-20 км от МКАД.
    В связи с тем, что по рассматриваемому шоссе в большинстве своем, земельные участки, или уже застраиваемые поселки, обладают многими характеристиками, определяющими высокие ликвидность и качество, уровень цен:
    – стабильно высок,
    – растет на протяжении многих лет,
    – продолжает сохранять тенденцию к дальнейшему повышению.
  • Существует противоположная (большому предложению коттеджных поселков) сторона рынка – ограниченность земельных участков. Рублево-Успенское шоссе довольно коротко, и под строительство коттеджных поселков инвесторы рассматривают 30-ти километровую зону от МКАД, обусловленную наибольшей ликвидностью и максимальной доходностью проектов. Плюс к этому, владельцы свободных земельных участков не заинтересованы в массовом выводе таких участков на рынок. Исходя из этого, можно говорить об ограниченности предложения земли, пригодной для возведения поселков высшего класса.
  • Несмотря на высокий объем предложения, наблюдается рост цен, как на свободные земельные участки, так и на участки, и домовладения в составе организованных поселков. Это происходит на фоне снижения или эпизодичности продаж по некоторым объектам, где соотношение цена/качество слишком далеко от приемлемого, но, тем не менее, демонстрирует уверенность продавцов в перспективности района, и общем расчете на продолжение роста цен, независимо от качественных характеристик выставленных в продажу объектов.
  • Предложение лучших по соотношению цена/качество объектов подкреплено существенно превышающим объемом платежеспособного спроса, что позволяет получать продавцам таких объектов сверхдоходы, привлекая тем самым создание новых проектов, рассчитанных на аналогичный сверхдоход.
  • На худшие объекты снижение цен наблюдается крайне редко, можно сказать единично, что называется, \”в крайнем случае\”: если срок экспозиции объекта настолько велик, что ожидаемый сверхдоход от продажи не покрывает затрат, либо в том случае, когда дальнейшее ожидание невозможно в силу текущего финансового дефицита. В основном же, даже по худшим объектам продавцы регулярно поднимают цены, и это абсолютно не сказывается на продажах: покупатели элитных резиденций наиболее эластичны по цене: если объект понравился, он будет приобретен и по цене, превышающей рыночный уровень.
  • Экспозиция на рынке худших объектов достигает нескольких лет.
  • Распространена практика передачи земельных участков не только в собственность, но и аренду. Также существуют схемы, когда часть земли при доме отдается в собственность, а на оставшуюся часть заключается договор долгосрочной аренды.
  • Большинство предложений составляют поселки с уже проработанной концепцией, и покупателю стараются оставить право выбора только на сам земельный участок. Значительно меньше объектов, где выбор проекта и его дальнейшее возведение отдается на откуп потребителей.
  • К ограниченности на рынке свободных земельных участков можно добавить законодательные ограничения по использованию земель. Связано это с наличием водных объектов, природоохранных зон и т.п.
  • Остается нерешенным вопрос нехватки мощностей магистральных коммуникаций: существующие сети, введенные в основном в 70-х гг ХХ века, не были рассчитаны на такие масштабы присоединения жилых домов.
  • Интерес инвесторов обращен к объектам с хорошими и высокими показателями (условный \”А\” и \”Б\” класс): доля дешевых объектов ничтожна по сравнению с общим объемом.
  • Большой разрыв по площади между свободными участками \”А\” и \”Б\” класса, нет переходного уровня.
  • Повышенный интерес покупателей к участкам средних размеров (от 20 до 35 соток), что характеризуется более высоким уровнем цен.
  • Значительная доля объектов стоимостью свыше 1 млн. долл. (треть от всего объема) на вторичном рынке, и, наоборот низкая доля дешевых объектов.
  • Основу сегмента объектов низшего ценового уровня составляют небольшие свободные земельные участки.
  • Доля предложения свободных участков больших размеров мала. Можно предположить искусственное сдерживание собственниками крупных участков и подпитку рынка незначительным количеством относительно больших участков.
  • Пожалуй, единственный район в России, где цена предложения одной сотки под индивидуальное жилищное строительство может достигать 70 000 $ (исключая, конечно, земли Москвы).
  • Самые распространенные объекты строительства – объекты не ниже среднего-верхнего сегментов бизнес-класса.
  • Наиболее ликвидный объект на рынке: загородный дом средней площади (300-400 кв.м.), с большим участком (в районе 30 соток), расположенный на небольшом удалении от шоссе. Наличие на участке деревьев, вблизи участка каких-либо водных объектов также ведет к повышению стоимости. С данными характеристиками у объектов недвижимости увеличивается стоимость и сокращается время экспозиции на рынке.

Итог.

Таким образом, покупателя элитной недвижимости можно обрисовать следующим образом. Это обеспеченный человек, которому важна не цена объекта, а его качественные характеристики, он готов переплатить за действительно стоящий и единичный продукт.
На сегодняшний день по Рублево-Успенскому направлению крайне сложно найти объекты бизнес-класса низкого уровня (основная доля рассчитана на людей с высоким уровнем дохода) и невозможно вообще – объекты эконом-класса. Это направление – единственное из всех в Московском регионе (и, пожалуй, по стране в целом), где элитно все: от объектов недвижимости до объектов быта и инфраструктуры. Только здесь можно найти предложения, стоимость которых может достигать стоимости поселка целиком на других направлениях.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий