Покупка земельного участка
Единственный полноценный на сегодня документ, позволяющий совершать сделку купли-продажи без промежуточных этапов, а следовательно, и рисков, — это свидетельство о государственной регистрации права собственности (либо его более ранняя версия — свидетельство на право собственности). Старые свидетельства (голубого цвета) нужно рассматривать очень пристально, потому что раньше на одних и тех же бланках печатали и документ, подтверждающий права собственности, и свидетельство о ПНВ — пожизненно наследуемом владении. Во втором случае пользоваться объектом можно, передать по наследству можно, а распоряжаться им нельзя, а значит, и продать нельзя.
Кроме того, в свидетельствах (в нижней части страницы) есть графа «Ограничения в пользовании». Если участок располагается в водоохранной зоне, по нему или рядом проходит магистраль газа, проложена железная дорога, в названном разделе обязательно указывают, что собственность обременена правами третьих лиц.
В этом случае необходимо выяснить, что означает данное обременение: либо нельзя строить капитальное здание, либо можно строить лишь на маленьком кусочке участка, либо нужно обязательно подключаться к центральной канализации, либо... Правильнее всего обратиться в местную администрацию с вопросом: «Что это такое, чем мне это грозит и сколько в случае чего будет стоить?». Лишь получив интересующую информацию, можно решать, приобретать или не приобретать такой объект в собственность. К сожалению, часто именно эта графа документа остается незамеченной.
Кстати, о сумме, отражаемой в договорах. Для покупателя менее выгодно указывать оценочную стоимость. В случае расторжения сделки он получит то, что зафиксировано в договоре. Вариант расписки на полную сумму тоже неудачен — в суде придется обнародовать факт проведения сделки по фиктивной цене. Но назвать в договоре полную сумму — значит вынудить продавца выплатить налог. На это он не согласится. Впрочем, если вы компенсируете ему потерянные деньги, то все в порядке. Подобную дилемму, как правило, решают достаточно просто: записывают в договоре промежуточную, не облагаемую налогом сумму. Ее размер высчитывают индивидуально исходя из числа собственников и сроков владения имуществом. Если покупаемый дом в собственности более пяти лет, налоги вообще не платят, то есть можно проводить сделку по полной стоимости. В таком случае лучше обратиться в областное отделение регистрационной палаты (МОРП) и оформить куплю-продажу в простой письменной форме, без нотариального заверения. Это дешевле — вам не придется платить нотариусу 1–2 % от суммы, указанной в договоре. Кстати, простая письменная форма, в принципе, удобнее. К нотариусу в наше время идут лишь по привычке либо по необходимости (в случае если продажа невозможна, и передача недвижимости происходит путем дарения). МОРП оформляет только простейшие сделки, все нестандартные случаи проходят через нотариусов.
Довольно часто продавец или частный маклер заявляет, что документов нет, но они обязательно будут. Такая формулировка обычно подразумевает, что покупатель должен заплатить некоторую сумму в виде аванса или предоплаты, эти средства будут потрачены на взятки для более скорого оформления. Если деньги дадут, то возможны два сценария дальнейшего развития событий. Первый — «у меня ничего не получилось, но все деньги я потратил». Второй — «нужно еще, еще и еще». В последнем случае покупатель все-таки получает землю, но ее цена зашкаливает за все разумные пределы. Здесь необходимо помнить, что закон устанавливает бесплатный перевод в собственность участка до 12 соток (но даже в этом случае в некоторых районах Московской области берут деньги). Если же площадь больше, то лишнее на вполне законных основаниях надо выкупать по коммерческой цене. Хозяин наверняка скажет, что средств у него нет, предложит оплатить расходы покупателю, однако нет гарантии, что после перевода денег он действительно продаст землю.
Единственная разумная альтернатива свидетельству о собственности — гарантии серьезной риелторской фирмы. Если ее юристы просчитали, что смогут оформить собственность, и готовы нести ответственность за сделку, на нее можно пойти. Все остальные варианты, основанные на самодеятельности физических лиц и частных посредников, чересчур рискованны.
Следующий подводный камень — несоответствие написанного на бумаге реальному положению дел. Как говорят специалисты, различные несостыковки имеются у 70 % (!) участков. Чаще всего это большие, чем указаны в документе, размеры: написано 12 соток, а в действительности их 15. В юридической практике подобную ситуацию называют самозахватом и карают штрафами, а также невозможностью совершать с такими участками любые сделки.
Народный способ решения проблемы — пригласить землемера и попросить зафиксировать столько, сколько значится в документах, — подкупает простотой, доступностью и дешевизной (принятая такса — около $100). Но покупатель должен понимать, что в этом случае он принимает на себя все возможные в будущем проблемы — если власти обратят внимание на данный участок, в самозахвате обвинят владельца, и тот факт, что земельный объект куплен именно в таком виде, не является оправданием. Вполне вероятно, что со временем землемеры повысят тарифы за свою временную «слепоту», и если вам потребуется продать участок, эти расходы лягут на вас. Поэтому имеет смысл внимательно читать документы и следить, чтобы написанное в них в точности отражало то, что существует в реальности. В случае несоответствия надо требовать от продавца устранить противоречия законным путем.
Нечеткость границ участка часто ведет к спорам с соседями. По закону для сделки необходимы подписанные ими акты о согласии с установленными границами, но на практике данный вопрос решают по-разному. В ряде районов (Одинцовский, Дмитровский) эти документы можно обойти. А вот, например, в Раменском и Люберецком районах администрация требует не просто наличия актов согласования, но и их нотариального заверения. Если сосед не согласен с границами или пытается насолить продавцу, продажа превращается в мучительный многомесячный процесс, и проблему решает суд.
А как быть, когда соседа невозможно отыскать? На участке не появляется, где живет, неизвестно. В одних районах в подобном случае акт подписывает глава поселковой администрации и заверяет своей печатью, в других — требуют послать заказное письмо с извещением по месту регистрации владельца соседнего участка, чтобы он в месячный срок либо опротестовал имеющиеся границы, либо согласился с ними. Отсутствие ответа расценивается как отсутствие претензий, поэтому, если вам известно, что сосед не согласен с границами участка, лучше вообще его не извещать. говорите во всех инстанциях, что этого человека найти невозможно. Часто такой ход срабатывает.
Еще один момент — документы на дом. Из всех проблем эта, пожалуй, наиболее легко решаемая. Если на строение нет никаких бумаг, то самый простой и логичный путь — сознаться местным властям в самострое и заплатить штраф. Его сумма в каждом районе разная (в одном — 500 рублей, в другом — 15 тысяч), но в целом необременительная. После этого вызывают обмерщиков из Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые выдают техпаспорт на здание. Затем нужно получить постановления местной администрации, узаконивающие этот дом. Если разрешение на строительство в свое время брали, но потом готовый дом не оформили, достаточно вызвать представителей БТИ, сделать техпаспорт, отнести документы в регистрационную палату — и через одну-две недели вы получите Свидетельство на объект незавершенного строительства.
Следующий пункт возможного преткновения — коммуникации. Прежде всего нужно помнить, что по действующему законодательству нельзя подводить их к пустому участку — только к тому, на котором имеется строение. Если, по словам продавца, на участке есть дом, но документов на него нет, и сделка будет оформлена как покупка голого участка земли, надо понимать, что коммуникации подсоединены незаконно. Ведь подвести, например, электричество технически совсем просто. Подсоединить газопровод сложнее, но и его, бывает, прокладывают без официального оформления, за взятку. Но при незаконном подключении, как и в случае с несоответствием размера участка, покупатель земли приобретет все будущие проблемы.
С газом, кстати, бывают истории совсем трагикомичные. От риелторов можно услышать байку о человеке, купившем дом с подведенным газопроводом: все необходимые трубы желтого цвета имелись, газ на кухне горел. Голубой огонек радовал нового хозяина примерно месяц, потом начал слабеть и... пропал. Расследование показало, что хитрый продавец просто врыл в землю газовый баллон и провел от него трубу. Конечно, у владельца не было документов на газ — покупатели редко смотрят на такие вещи.
Но даже если коммуникации подключены совершенно законно и все документы в полном порядке, проверьте, достаточно ли имеющегося количества электроэнергии и газа. Например, старые советские генеральские дачи были огромными — участки нарезали по 50 соток и больше. Нередко наследники делили землю и продавали ее частями. Получилось, что в поселке, изначально насчитывавшем 30 домов, сегодня их в три раза больше. А мощности газовой и электрической подстанций остались прежними, в результате газа и энергии не хватает. Что касается газа, выход один — обойти всех соседей, спрашивая, нет ли перебоев. Относительно электричества все выяснить проще — можно посмотреть договор, заключенный с энергетиками. Если дом подключен индивидуально, в документе проставляют количество киловатт, которые можно потреблять. При коллективном подключении — через кооператив, садоводческое товарищество — искомое число находят делением. Например, 600 киловатт на 60 домов — получается, что на каждого причитается по 10 киловатт. На практике этого вполне достаточно (хотя любителям большого количества бытовой техники, многоместных саун и бассейна может потребоваться и 30). А вот часто встречающихся трех киловатт для загородного дома мало, можно будет включать лишь фен, утюг и чайник и забыть об отоплении и сауне. Кстати, в некоторых поселках, где не хватает электроэнергии, появляются коммерсанты, предлагающие свою электросеть. За каждый киловатт-час в этом случае придется заплатить как минимум по 10–20 рублей (госцена — 70 копеек).
Последнее, на что следует обратить внимание, говоря о коммуникациях, это индивидуальная канализация. На подключение к централизованной системе нужны документы, на использование всевозможных септиков — нет. Однако в водоохранных зонах каналов, водохранилищ и рек септики часто запрещены и подключение к централизованной канализации обязательно. В подобных случаях нередки затруднительные, а порой и неразрешимые ситуации. Ярким примером является Пушкинский район. Водоохранная зона Учинского водохранилища очень большая, в ней находятся несколько населенных пунктов, причем в некоторых из них централизованная система канализации отсутствует. Землю на вполне законных основаниях продают под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), но как только человек обращается за разрешением на возведение дома, от него требуют обязательного подключения к центральной канализации. То, что таковой не существует, чиновников не интересует. Жители так и обитают в домах, построенных без разрешения, с незаконным подсоединением к электрической и газовой сетям. А если нужно продать, продают как участок земли, без упоминания о наличии на нем дома. По-другому не получается.
Довольно часто объекты загородной недвижимости продают по документам о наследстве, что чревато определенным риском для покупателя — в любой момент может появиться человек, считающий, что он также имеет право на наследство. Срок исковой давности по таким делам — три года, но он исчисляется не с момента открытия наследства (так на юридическом языке называется смерть), а с момента обнаружения человеком факта ущемления его прав. Поскольку оснований для опоздания множество — был в командировке, серьезно болел, о смерти узнал недавно, — обиженный наследник может заявить о себе и через пять, и через десять лет после совершения сделки купли-продажи.
Но у загородной недвижимости (в отличие от городских квартир) есть одна очень приятная для покупателя особенность. Если рассмотрение подобного рода споров по поводу квартир чаще всего заканчивается тем, что сделка возвращается в исходное состояние (например, квартира — к продавцу), то судебный иск в отношении дачи или участка обычно обращается на того человека, который продавал имущество.
Именно он будет разбираться с истцом (скорее всего выплачивать ему часть от полученных за имущество денег), а покупатель недвижимости не пострадает. Вообще при сделках с загородной недвижимостью вопрос юридической чистоты стоит менее остро. Например, даже несмотря на штамп в паспорте, нотариус может поверить данной продавцом расписке в том, что он не состоит в браке. Ведь в случае судебного разбирательства иск будет направлен не на предмет сделки, а на продавца, и расплачиваться он будет лишь оставшимся у него имуществом. Но при любых обстоятельствах лучше подстраховаться. Гарантии юридической чистоты может дать риелторская фирма либо страховая компания.
На Западе, как известно, очень выгодно иметь землю, на которой в будущем запланирована прокладка какой-нибудь магистрали или строительство аэродрома, — владелец может заломить за нее любую цену, и власти заплатят. У нас, несмотря на все разговоры о незыблемости частной собственности, в такую ситуацию лучше не попадать. «Собственнику» (без кавычек тут не обойтись) выплатят компенсацию по оценочной стоимости, которая ниже реальной рыночной иногда в десятки раз — и на этом все. К сожалению, предугадать, где и что власти надумают строить, невозможно. Утешает лишь то, что в реальности такие случаи крайне редки и практически исключены в местах строительства новых коттеджных поселков, населенных серьезными, уважаемыми людьми.
