Подмосковье как курорт

10 марта 2003

Концепция \”жилой комплекс плюс отель\” в описании Андрея Патрушева, директора по связям с общественностью Knight Frank, выглядит следующим образом: жилая и гостиничная составляющие функционируют в общем-то независимо друг от друга, но постоянные обитатели жилой части имеют возможность пользоваться бесплатно или с существенным дисконтом инфраструктурой гостиницы – от услуг гувернантки до ресторана или сауны.
Возрастающие требования покупателей загородного жилья к инфраструктуре вызвали интерес к проектам, обещающим такой симбиоз. \”Покупателям необходимы продуманная концепция поселка и возможность получения сервиса, сравнимого по уровню с предоставляемым в отелях высокого класса\”, – уточняет директор по маркетингу ГК \”Конти\” Вячеслав Тимербулатов.
\”За такой концепцией будущее развития загородного жилья в Подмосковье\”, – считает Инна Ехья, директор департамента маркетинга компании \”Ведомство\”.
\”Строительство и приобретение загородного жилья в гостиничных и курортных зонах, где инфраструктура вынесена за жилую территорию, выгодны и девелоперам, и покупателям, – уверен Сергей Гоз, генеральный директор УК \”Элит Строй\”. – Подобные проекты позволяют девелоперам привлечь профильных инвесторов, специализирующихся на создании и управлении торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами и т. д. А жители коттеджных поселков, в свою очередь, получают возможность пользоваться разнообразной инфраструктурой, которая не становится для них лишней финансовой нагрузкой\”.
Подобные проекты создаются, чтобы инфраструктура гарантированно окупалась и ее содержание не ложилось на плечи жителей поселка – такова версия компании \”Гута-Девелопмент\”. Основной проблемой в данном случае является сочетание закрытого охраняемого поселка с таким объектом, как гостиница, предполагающим большой приток людей. \”Аренда подмосковных гостиничных апартаментов, даже класса люкс, лишает преимущества загородного отдыха – уединенности и возможности почувствовать себя землевладельцем\”, – напоминает генеральный директор агентства R2 Group Ирина Тарасова. \”Скорее всего отели и их инфраструктура должны соседствовать с бизнес-парками\”, – предполагают специалисты \”Гута-Девелопмент\”.
\”Проекты, сочетающие строительство на одной территории коттеджного поселка и гостиницы, на данный момент можно пересчитать по пальцам, и вряд ли эта ниша будет активно развиваться в дальнейшем\” – это мнение Нателлы Климовой, директора по стратегическому развитию гостиничного комплекса \”Шереметьево-2\”. По ее словам, в Подмосковье не так много популярных и активно посещаемых рекреационных зон, за развлечениями и качественным сервисом москвичи предпочитают отправляться за границу. \”Единственный успешный проект такого рода на сегодня – это поселок Moscow Сountry в Нахабино. Однако и он до появления там оператора Le Meridien был невостребованным\”, – говорит Климова.
\”Возведение в Подмосковье гостинично-жилого комплекса с акцентом на гостиницу может быть интересно в двух случаях: для корпоративного использования в крупной компании или для извлечения прибыли, – говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга под управлением компании Rodex Group Евгений Родионов. – В Подмосковье, в Сочи, на Байкале и Урале – там, где расположены главные филиалы больших компаний, за последние 10 лет было возведено немало корпоративных комплексов, включающих в себя гостиницу, отдельные дома, и инфраструктуру для спорта и развлечений\”.
Создание гостинично-жилого комплекса в Подмосковье как бизнеса интересно, только если в основе лежит незаурядная концепция. \”В основе такого проекта могут быть гольф-поле, горнолыжный комплекс, минеральные источники, выход к большой воде, конно-спортивная база. Иначе клиента туда калачом не заманишь. Люди не поедут в Подмосковье за набором стандартных услуг – ведь и спортивные комплексы, и рестораны, и бассейны с морской водой, и SPA-центры есть в Москве. Скорее всего бизнес такого рода будет иметь сезонный характер\”, – добавляет Родионов. По его мнению, попытки застройщиков предложить рынку такой проект пока нельзя назвать удачными.

Потенциал пансионатов.

\”В России развитие концепции \”жилье плюс гостиница\” тормозится из-за неразвитости гостиничного сегмента рынка. Наиболее приемлемым вариантом развития остается рынок загородного жилья в Подмосковье, где уже построено или реконструировано большое количество пансионатов, санаториев и домов отдыха. Как правило, каждый из этих объектов имеет огромную территорию, позволяющую разместить жилые комплексы для постоянного проживания\”, – уверен Патрушев.
По данным проведенного агентством недвижимости Doki исследования, в настоящее время в Подмосковье действует примерно 500 санаториев, пансионатов и домов отдыха, а также более 300 турбаз, кемпингов и мотелей, ведомственных баз отдыха. Более двух третей рынка загородных домов отдыха, типы которых варьируются от бывших советских пансионатов до иностранных отелей и клубов, занимают объекты советского образца, отличительной особенностью которых являются невысокие цены размещения ($20 за номер), скудный сервис и слаборазвитая инфраструктура, загружены такие объекты едва ли более чем на 20%.
Московская область обладает высоким туристическим потенциалом даже по сравнению с некоторыми европейскими странами и может принимать в год около 10 млн. туристов, говорится в исследовании. Среди новых объектов аналитики Doki выделяют спортивные парки \”Волен\”, \”Турист\”, парк-отели \”Гелиопарк\”, \”Огниково парк-отель\”, \”Авеста-Парк\”, \”Атлас-Парк\”, дачные отели, загородные клубы, культурно-спортивные комплексы, трактиры – \”Лада Холидей\”, \”Усадьба\”, \”Снегирек\”, \”Трактир Алеша\”, дачи, домики (теремки), усадьбы и поселки – \”Васнецово\”, \”На Протве\”, \”Усадьба Волконских\” и другие коттеджные поселки. Среднегодовая загрузка современных загородных клубов и домов отдыха может достигать 85%, а летом и в праздники – 100%.
По мнению экспертов, оптимальным средством размещения в Подмосковье служат так называемые \”резорты\” – распределенные по территории коттеджи, таун-хаусы и мини-отели. Остальная территория заполняется объектами социальной инфраструктуры. \”Именно инфраструктура определяет экономическую эффективность жилых курортов\”, – считает Олег Маринин, президент девелоперской компании \”Парк групп\”. Как показывает мировая практика, на дополнительные услуги гость тратит сумму, примерно равную стоимости проживания.

Первенцы в Подмосковье.

Учитывая тенденцию строить в Подмосковье большие поселки на 300-500 домов, для которых нужны не только гостиницы, но и свои школы, зоопарки, гольф-поля и кинотеатры с дискотеками, наличие гостиничного комплекса повысит рентабельность проекта на 5-10%, считает Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. Один из мега-проектов – \”Рублево-Архангельское\” (предусматривающий возведение около 3 млн. кв.м. для 30 тыс. человек), по словам Виктора Новичкова, директора по связям с общественностью \”Терра-Девелопмент\”, схож по территории с маленьким городком и может считаться аналогом таких проектов, как \”Ирвайн Рэнч\”, \”Плайя Виста\” (Калифорния), \”Пальма\” (Дубай). В генплане \”Рублево-Архангельского\” есть гостиничный комплекс, но подробно о его формате \”говорить пока рано\”, добавляет Новичков.
Большинство экспертов, говоря о немногих удачных примерах сочетания гостиницы и коттеджного поселка, называют гольф-клуб в Нахабино (Волоколамское шоссе). \”Там успешно функционируют и гостиница, и коттеджная зона, которые друг другу совершенно не мешают. Жители коттеджей пользуются всей инфраструктурой гостиницы (рестораны, спортивный комплекс, магазины). Такое успешное сочетание обусловлено в значительной степени оператором гольф-клуба – гостиничной сетью Le Meridien. На наш взгляд, именно от системы управления и зависит успех подобных симбиозов\”, – поясняет Андрей Мажаров, генеральный директор компании \”Терра-Недвижимость\”. Но, по мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора Jones Lang LaSalle, пока крупнейшие мировые сети отелей к Подмосковью большого интереса не проявляют.
Инна Ехья сообщила, что в поселке \”Нахабино Кантри\” на 60 домов, построенном рядом с гольф-клубом, весьма неплохо шли продажи – дома покупали те, кому надоело стоять в листе ожидания на аренду домиков на территории гольф-клуба ($120 тыс. за годовую аренду). \”18-луночное гольф-поле и престижность клуба делают свое дело\”, – говорит Ехья. Не исключено, что Le Meridien будет строить на соседних участках дополнительные коттеджи.
Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard, называет также такие поселки, как \”Петровские дали\” при горнолыжном парке \”Яхрома\” (Дмитровское шоссе, на территории самого парка есть гостиница \”Бумеранг\” и несколько коттеджей в аренду), \”Росинка\” (Пятницкое шоссе). У жителей поселка \”Павлово\” есть возможность использовать инфраструктуру того же Moscow Country Club в Нахабино.
\”Старые\” подмосковные горнолыжные курорты не отстают. По словам Марины Маркаровой, первый современный курортный комплекс в области – парк \”Волен\” (начал работать в 1997 г.), изначально состоявший из одной горки, одного подъемника, трех коттеджей и ресторана, сегодня имеет восемь современных лыжных трасс, бассейн, спортивные площадки, картинг, теннисный корт, гольф-поле, гостиничный комплекс (25 коттеджей и гостиница на 59 апартаментов), тир и т. д.
Спортивный курорт \”Сорочаны\” в летнем сезоне 2005 г. ввел в эксплуатацию первую очередь гостиничного комплекса, на территории которого разместился коттеджный поселок из 25 домов. Общее количество проживающих согласно информации на сайте курорта уже нынешней зимой составит от 120 до 400 человек. Весной будущего года начнется строительство второй очереди поселка и спортивных площадок.
Из наиболее крупных новых проектов с элементами той же концепции Сергей Леонтьев назвал проекты группы компаний КРТ \”Другие берега\” и компании \”Вашъ финансовый попечитель\” \”Рузская Швейцария\”, где на территории более 4000 га планируется разместить два 5-звездочных кантри-отеля с собственными гольф-полями и несколько коттеджных поселков. В проект планируется вложить вначале согласно данным инвестора около $150 млн, а затем финансировать его из получаемой прибыли. Расчетный срок окупаемости – 3-5 лет, сообщила Марина Маркарова.
Vitro Village в 38 км от МКАД по Калужскому шоссе изначально позиционировался как подмосковный курорт. На территории 14 га строятся семь жилых корпусов на 50 апартаментов площадью 100-300 кв.м. по цене от 900 евро за 1 кв. м. Инфраструктура будет включать спортивный комплекс, бассейны, супермаркет, детский сад и школу, рестораны, бильярдный зал и т. д. Предусмотрена и гостиница \”4 звезды\” на 50 номеров. Апартаменты продаются в собственность, а жильцы на постоянной основе получают полный гостиничный сервис. Срок окончания строительства – II-III квартал 2006 г. Инвестиционная стоимость комплекса составляет более $12 млн.
Немало опрошенных \”Ведомостями\” застройщиков говорят о планах сделать нечто подобное – правда, подробностей не сообщают. Как одну из перспективных тенденций рынка загородной недвижимости рассматривают разработку подобной концепции в \”Конти\”, \”Миэле\”, ряде других фирм.
Ирина Жарова-Райт сообщила, что Nordblom Group работает с одним партнером над похожим проектом на большой воде Пироговского водохранилища (Дмитровское шоссе). \”Пока у этого проекта нет названия, но известно, что он будет включать в себя гостиницу \”5-6 звезд\” и апартаменты такого же уровня и как дополнительные услуги жильцам и постояльцам будут предложены SPA-процедуры и проч. В апартаментах можно будет как жить самому, так и сдавать их в аренду\”, – рассказала Жарова-Райт.
В компании Knight Frank одним из первых грамотно спланированных комплексов, где совмещаются жилая и гостиничная зоны, считают многоквартирный жилой комплекс \”Сосны на Николиной горе\”. \”Большая площадь застройки, возможность использования инфраструктуры лечебно-оздоровительного комплекса \”Сосны\” позволяет решить проблемы, характерные для загородного рынка, где, несмотря на активность девелопмента, вопрос адекватной инфраструктуры до сих пор не решен\”, – говорит Андрей Патрушев. Например, помимо традиционных услуг в области фитнеса и спорта жители комплекса смогут воспользоваться услугами профессиональных медиков.
Общая площадь комплекса – около 16 тыс. кв. м. Семиэтажный дом состоит из пяти секций, где предлагаются апартаменты свободной планировки площадью от 90 до 192 кв. м. Всего в комплексе 112 квартир. Девелопером комплекса выступает компания DHS, инвестор – Пробизнесбанк, эксклюзивный агент по маркетингу и продаже – международная консалтинговая компания Knight Frank, сообщил Патрушев.
\”В активе Rodex Group есть проект \”Ранчо\”, который может выступать, например, и в качестве корпоративной резиденции, и в качестве загородного гостиничного комплекса, приносящего стабильную прибыль, – рассказывает Евгений Родионов. – На территории \”Ранчо\” находятся главный дом, гостевой дом, домик охраны, баня, вертолетная площадка, конно-спортивный блок, беседка, озеро, причал. Большая, от 4-11 га, территория предполагает по желанию будущего собственника строительство любых объектов инфраструктуры. Нами продано уже два таких \”Ранчо\”, и мы ведем переговоры с несколькими банками. Они предполагают включить \”Ранчо\” в свой актив в качестве престижной корпоративной резиденции\”.

Важно провести границу.

Для успешной реализации проектов, говорит Патрушев, необходимо еще на этапе разработки концепции тщательно продумать вопрос разграничения жилой и гостиничной зоны. Что касается оптимальной пропорции затрат инвестора на жилую и гостиничную часть проекта, то, по мнению Сергея Леонтьева, это может быть 90% на жилую/10% на гостиничную, но, пока ни одного подобного проекта до конца не реализовано, говорить об этом затруднительно. В крупных проектах, таких как \”Другие берега\” и \”Рузская Швейцария\”, на гостиничный сектор скорее всего будет затрачено около 20-25% от общего объема инвестиций, предполагает Леонтьев. Что касается коттеджных поселков с собственными гостиницами, то в подобных комплексах затраты на отели составляют 5-10% от общего объема инвестиций. \”Чтобы проект был рентабельным, затраты на инфраструктуру составляют, как правило, от 1/10 до 1/6 от общей суммы инвестиций в строительство\”, – считает Сергей Гоз.
Андрей Васильев уверен, что ключ к успеху – привязка к значимым рекреационным объектам Подмосковья. \”У большой воды, с развитой водно-спортивной инфраструктурой, там, где поддерживается атмосфера курортной зоны\”, – добавляет Ирина Тарасова. И в идеале такие поселки должны располагаться в пределах 30 км от Москвы. Инфраструктуру в этом случае можно закрепить за гостиничным комплексом, она будет окупаться как за счет постояльцев гостиницы, так и за счет жителей поселка.
Строительство гостиницы в коттеджном поселке рядом с какими-нибудь крупными спортивно-развлекательными центрами позволит, по оценке Марины Маркаровой, обеспечить среднюю заполняемость в течение года на уровне 60%. \”Сама по себе гостиница за городом инвесторам не так интересна, но при поселке она будет дополнительным источником дохода, а также еще одним инфраструктурным элементом, привлекающим покупателей\”, – говорит Маркарова.
Нателла Климова добавляет, что важной составляющей успеха является правильное позиционирование гостиничного объекта. \”В качестве параметров, определяющих стратегическое позиционирование, менеджмент компании должен выбрать те, которые имеют наибольшую важность для потребителя. В случае с Нахабино в этой роли выступает предоставление конференц-пакетов и пакетов по привлечению различных компаний для таких мероприятий, как team-building или событийные вечера, предусматривающих обслуживание корпоративных клиентов\”, – говорит она.
Такие мини-отели в зависимости от выгодности местоположения могут перепозиционироваться под закрытые загородные клубы и в таком случае предпочтут порой простаивать, чем пускать кого угодно, добавляет Климова.
Андрей Васильев считает, что основная категория потребителей такого рода услуг – это москвичи, которые предпочитают выезжать за город на выходные дни и праздники. Сергей Гоз, в свою очередь, предполагает, что загородные гостиницы будут интересны и для иностранных бизнесменов, приезжающих в Москву.

Как бизнес.

Эксперты говорят о том, что сроки окупаемости гостиничных комплексов достаточно длительные. Строительство 4- или 5-звездочного пансионата на 150 номеров может обойтись примерно в $7-10 млн. (без учета стоимости земли) и, по оценке ведущего аналитика департамента маркетинга АН Doki Александра Скобкина, окупится через 5-7 лет. Рентабельность проекта – на уровне 15-20%. \”Такие объекты приносят около 20% годовых и окупаются за 5-6 лет\”, – считает Олег Маринин.
\”При грамотной управляющей компании и профессиональном девелопменте такой проект может быть довольно прибыльным. Только нужно понимать, что это длинные деньги и он требует серьезных капиталовложений, – говорит Жарова-Райт. – На нулевом цикле проект приносит прибыль как жилой дом, по завершении его строительства – как жилой дом и гостиница. Буквально спустя год прибыль извлекается только из сдачи гостиничных номеров и предоставления дополнительных услуг. Как показывает мировая практика, капитализация подобных объектов приносит со временем владельцу основного актива более высокую доходность, чем обычный жилой дом, продажи в котором заканчиваются через полгода-год после завершения строительства. А в этом случае получаются длинные деньги со стабильным доходом\”.
Гостиница в отдельном поселке, на взгляд Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании \”Новый город\”, – это уже чрезмерно раздутая инфраструктура. Застройщик вынужден делать ее из-за того, что по каким-то причинам проект продается тяжело. Хотя в некоторых поселках (их немного) есть гостиницы, они предназначены для гостей, которых по какой-то причине не хотят размещать в доме, или обслуживающего персонала. Такой сервис удобен, но требует серьезных дополнительных вложений, создает определенные сложности в эксплуатации и увеличивает коммунальные платежи. \”Для обслуживающего персонала достаточно построить в поселке что-то вроде общежития\”, – считает Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании \”Миэль-Недвижимость\”.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий