Перспективы развития гостиничного сектора рынка недвижимости Сочи

04 августа 2008

В последние годы, наблюдается значительное повышение инвестиционной активности во всех секторах рынка недвижимости г. Сочи. Это связано со стабильным ростом цен и высокими доходами, которые получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость региона. В 2006 году рынок недвижимости в целом и гостиничный сектор курорта развиваются наиболее активно. Прежде всего, это связано с началом олимпийской гонки и резким ростом инвестиций, которые направляются на развитие российского курорта.

Гостиничный сектор является одним из самых приоритетных на рынке недвижимости Сочи. Активное развитие курорта невозможно без налаженной гостиничной инфраструктуры, так как городской бюджет на 80% пополняется именно за счет доходов от туризма. Анализ рынка туристических услуг в Сочи показывает, что спрос на гостиничные объекты международного уровня очень высок.

Окупаемость инвестиционных проектов в сфере туризма составляет всего 5-7 лет. Краснодарский край, по мнению иностранных аналитиков, является одним из самых активно развивающихся рынков туристических услуг. Прирост количества туристов составляет 13-14 % в год. Гостиничный сектор является эффективным механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств. Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на данный момент по всей России. Внешний и внутренний поток туристов постоянно увеличивается. Краснодарский край является одним из главных направлений для развития въездного туризма в России. В ближайшие годы, можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в городе Сочи.

По данным официальной статистики, в Сочи насчитывается 241 место размещения туристов, рассчитанных на 54 700 человек. В течение последних нескольких лет прослеживается тенденция заметного увеличения количества отдыхающих. Среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36 – 42 %, вторая декада июля: 95 – 97 %, август: 86 – 92 %, сентябрь: 72 – 79 %. В отдельные пятидневки вышеуказанных месяцев, а также в рождественские – новогодние заезды загрузка номерного фонда достигает 100 %. Более высокий спрос наблюдается на номера повышенной комфортности.

Стоимость проживания одного человека в гостинице высокого уровня в летний сезон: 100 – 170 долл. США в день, в гостинице среднего и низкого уровня: от 500 до 2000 руб. в день.

Заполняемость города-курорта Сочи в июле 2006 года на 13% больше, чем в аналогичный период 2005 года. Загрузка организаций, располагающих медицинской базой, составляет 95%. Тридцать шесть санаториев, восемь пансионатов, восемь баз отдыха, пять детских лагерей и четыре гостиницы заполнены на сто процентов. Самый высокий показатель заполняемости в Адлерском районе – 100%, по числу отдыхающих на первом месте находится Лазаревский район. В Лазаревском районе в настоящее время насчитывается почти 800 частных гостиниц.

Москвичи все чаще предпочитают проводить летние отпуска на курортах Черноморского побережья Краснодарского края. По данным Московской железной дороги, количество пассажиров, отправившихся в июне на российское побережье Черного моря, выросло на 7,6 % по сравнению с июнем прошлого года. Большое число обеспеченных сограждан стремятся провести лето на российском курорте. В прошедшем сезоне произошло повышение спроса на номера \”люкс\” и VIP-апартаменты. В элитном отеле \”Черноморье\”, номера \”люкс\” и апартаменты были раскуплены до ноября, такая же ситуация и во многих других здравницах.

Начиная с 2001 года, ведется разработка \”Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи\”. Концепция предполагает строительство объектов гостеприимства в городе Сочи и на горнолыжном курорте \”Красная Поляна\”. На ее основе осуществляется реструктуризация гостиничной инфраструктуры курорта. Формирование сети гостиничных объектов, позволит создать оптимальную и современную туристическую инфраструктуру, доступную для российских и зарубежных туристов. В рамках Градостроительной Концепции было проведено масштабное исследование гостиничного рынка города Сочи, согласно результатам исследования, программа развития мест размещения туристов считается очень перспективным проектом.

В Сочи, на сегодняшний день существует серьезная нехватка классных гостиниц и пятизвездочных номеров, что является минусом в олимпийской гонке, в которой участвует курорт. По данному показателю Сочи проигрывает австрийскому Зальцбургу и южнокорейскому Пхёнчхану. Одно из требований Международного Олимпийского Комитета – гарантированно-доступная ценовая политика в сфере размещения. Эксперты проводят необходимые расчеты, которые позволят определить уровень цен до 2014 года. Уже в марте 2007 года в Сочи приедет комиссия Международного Олимпийского Комитета. Цель приезда специалистов МОК – выяснить, насколько соответствуют действительности данные, представленные в Заявочной книге. Одно из требований Международного олимпийского комитета – 2500 пятизвездочных номеров.

На сегодняшний день в Сочи ведется активная работа по проведению классификации объектов размещения, причем не только крупных объектов, но и частных гостиниц. Уровень сервиса во многих сочинских частных гостиницах вполне соответствует современным стандартам. Частные гостиницы на равных конкурируют с санаториями, пансионатами и базами отдыха, однако налогов от них в бюджет поступает на порядок ниже. В данном направлении администрация города делает основной акцент на проведение обязательной сертификации и классификации малых средств размещения. Это позволит установить истинное положение дел в частном секторе и свести на нет \”теневой\” способ ведения гостиничного хозяйства. Большие изменения происходят и в экскурсионном секторе. Межведомственные комиссии взяли под пристальный контроль данный сектор. Стал значительно жестче отбор фирм и предпринимателей, претендующих на ведение экскурсионного бизнеса.

В течение последних пяти лет, появилось большое количество новых гостиниц. Большая часть из них представлена небольшими частными отелями, построенными, как на побережье, так и на горнолыжном курорте \”Красная Поляна\”. Многие крупные отели и гостиничные комплексы в 2004-2005 годах сменили своих владельцев. Среди данных гостиничных объектов можно назвать: Radisson Park Hotel (Интеко), Жемчужина (Совлинк), Камелия (Интурист).

В Нижнеимеретинской долине планируется построить большую Олимпийскую деревню, рассчитанную на единовременное размещение 20 000 человек. Под эти цели выделяется земельный участок 35 гектаров. На сегодняшний день, в пятидесятикилометровой зоне проведения Олимпиады-2014 курорт располагает 124 санаториями, гостиницами, пансионатами и базами отдыха. Наблюдается острый дефицит номеров категории четыре-пять звезд. Эта проблема будет решаться за счет модернизации существующего номерного фонда и строительства новых объектов санаторно-курортного комплекса. При успешной реализации инвестиционных проектов в приморской части Адлерского района и на Красной Поляне, а также завершении реконструкции более чем тридцати сочинских баз размещения, город будет располагать более чем 43 000 номеров. В этом случае требования МОК к количеству и категории номерного фонда будут превышены более чем в два раза.

При дальнейшем развитии рынка туристических услуг, удовлетворить возрастающую потребность в средних и дорогих гостиницах, можно путем реконструкции существующих отелей, а также осуществляя строительство новых, высококлассных гостиничных комплексов. Также важным фактором являются развитие туристической инфраструктуры и подготовка профессиональных трудовых ресурсов.

Летом 2006 года открылся после реконструкции бутик-отель \”Родина\”, который входит в группу отелей \”Штейн\”. Отель рассчитан на 40 номеров – 22 \”люкса\” и 18 люкс-апартаментов.

На сегодняшний день, ведется реконструкция центральной гостиницы \”Чайка\”, на месте которой планируется построить 15-этажный современный бизнес-центр \”Чайка Плаза\” с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. В дальнейшем, запланирована реконструкция гостиницы \”Москва\”, с целью превращения в качественно новый объект. На ее месте планируется возвести многофункциональный комплекс \”Сочи Плаза\” общей площадью 95 000 кв. м, где 11 000 кв. м. займет отель, 20 000 кв. м – апартаменты, 22 500 кв. м – офисные помещения. Планируемый общий объем инвестиций в проекты – более 170 млн. долл. США.

В 2004 году компания по девелопменту горнолыжного курорта \”Роза Хутор\”, принадлежащая холдинговой компании \”Интеррос\”, признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта \”Красная Поляна\” составит около 100 млн. USD. В результате освоения участка, компания \”Роза Хутор\” планирует создать горнолыжный курорт мирового класса, который станет частью будущего туристско-спортивного комплекса \”Красная Поляна\”.

Управляющая компания \”Новая площадь\” планирует приступить к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи. В ближайших планах компании возведение жилого комплекса в центральной части Лазаревского района, состоящего из 4-8-этажных домов общей площадью 200 000 кв.м. и строительство первой очереди комплекса – трехзвездочного отеля на 200 номеров. Общая стоимость проекта составит 110 млн. долл. США. В Красной Поляне, компания приступит к реализации проекта строительства оздоровительного комплекса. Общая площадь комплекса, рассчитанного на 400 мест, составляет 26 000 тыс. кв.м. Объем инвестиций в данный проект составит порядка 25 млн. долл. США.

Факторы и процессы, влияющие на развитие рынка гостиничной недвижимости города Сочи:

Краснодарский край и в первую очередь город Сочи, включая морской и горный курорты может стать первой в России особой экономической зоной рекреационно-туристического типа. 10 октября 2005 года проект федерального закона \”О внесении изменений в Федеральный закон от 22 июля 2005 года \”Об особых экономических зонах в Российской Федерации\”\” внесен на обсуждение в Государственную думу РФ и направлен в Правительство России. Туристско-рекреационные особые экономические зоны помогут создать благоприятный инвестиционный и предпринимательский климат в регионе, и поможет привлечь в регион порядка 40 млрд. долл. США. В туристско-рекреационных зонах планируется установить особый административный режим и порядок предоставления налоговых льгот. Внесенный законопроект будет обсуждаться на заседании Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере туризма 26 октября 2005 г. Создание особой экономической зоны будет способствовать резкому росту инвестиций в развитие курорта. По информации департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края, особые экономические зоны рекреационно-туристического типа могут появиться в регионе уже в 2006 г.

В правительстве прорабатывается вопрос о принятии специальной федеральной целевой программы по развитию города Сочи, направленной на улучшение его инфраструктуры. На одном из последних своих заседаний правительство одобрило выделение 100 млн. руб. на реконструкцию местного аэропорта.

В ближайшие десять лет, на развитие спортивной инфраструктуры в России будет затрачено 100 миллиардов рублей. По поручению президента России была разработана и принята правительством федеральная целевая программа на 2006-2015 годы. В инфраструктуру Сочи, для проведения зимней Олимпиады-2014, планируется вложить от 3 до 5 миллиардов долл. США. Из этих средств $1 миллиард, в случае победы Сочи, должен выделить Международный Олимпийский Комитет, остальные 80% затрат придутся на федеральный центр. Также будут использованы средства бюджетов Краснодарского края, города Сочи и частные инвестиции.

Для подготовки к Олимпиаде-2014 необходимо заново построить и реконструировать лыжные трассы в Красной Поляне. Кроме того, планируется строительство монорельсовой дороги до горнолыжного курорта и нового транспортного узла. Также в планах реконструкция старых и возведение новых гостиниц на 10-15 тысяч мест. Будет возведена Олимпийская деревня на 10-12 тысяч спортсменов, построены пять новых и реконструированы два старых стадиона. На плечи государства ложится строительство и развитие инфраструктуры. В ближайшие три года в транспортную инфраструктуру Южного федерального округа планируется вложить из федерального бюджета около 100 миллиардов рублей.

Кроме курортной базы, Сочи может заинтересовать Международный Олимпийский Комитет планом размещения инфраструктурных объектов. Курорт обладает огромной территорией Имеретинской бухты, где планируется разместить все объекты зимней Олимпиады: Олимпийскую деревню, ледовые дворцы, конькобежный центр, санно-бобслейную трассу, трассы для лыжных гонок и биатлона. Горнолыжный курорт обладает уникальной схемой размещения трасс основных олимпийских дисциплин, обусловленной характеристиками горных склонов. Они будут расположены так компактно, что их финишные дистанции разместятся на одном стадионе. Подобная концепция предлагается впервые за всю историю проведения зимних Олимпийских игр.

Необходимо отметить тот факт, что никогда за всю историю проведения зимних Олимпиад у гостей и участников не было возможности прибыть в город, принимающий игры, по морю на яхтах и круизных судах. Весной 2004 года сочинский морской порт стал полноправным членом международной ассоциации Средиземноморских круизных портов. Он активно включился в международный круизный сезон 2005 года.

Федеральный центр обещает помочь местным властям в переносе железнодорожных путей трассы Туапсе – Сочи вглубь от побережья Черного моря. Освободившиеся территории можно будет отдать под строительство отелей и зон отдыха, за счет чего можно будет ежегодно принимать примерно на 3 млн. отдыхающих больше, а прибыль вырастет, по меньшей мере, на 14 млрд. рублей в год.

Программа подготовки к Олимпиаде позволит модернизировать всю существующую курортную инфраструктуру города. Открытие тоннеля по дороге аэропорт – Красная Поляна показывает, на сколько серьезно относятся федеральные и местные власти к развитию данной территории. Данное событие стало первым шагом Сочи на пути к Зимней Олимпиаде – 2014.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий