Отдельно стоящая тема

05 августа 2010

Не роскошь, а средство престижа – именно так можно определить основной побудительный мотив покупки особняка. Отдельно стоящие здания приобретают как частные лица, так и корпорации. Эксперты считают их выгодным вложением средств на долгосрочную перспективу: ультрамодными особняки должны стать через пять-десять лет, после того как на большинстве таких обьектов пройдет капремонт и будут восстановлены исторические детали, утраченные в советское время и в ходе \”евроремонтов\”.

Эх, вот раньше строили.

По словам Дениса Попова, генерального директора компании \”Контакт – Элитная недвижимость\”, первые двух- и трехэтажные особняки, которые сегодня определяют облик московского центра, были построены в период с конца XVIII по начало XX века в стиле ампир. Эти городские усадьбы можно встретить в любой части Москвы, но в основном в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Довольно много особняков в свое время строилось для купечества в Замоскворечье. Многие из зданий сейчас занимают различные учреждения. Встречаются единичные случаи, когда в них находятся (или находились) коммунальные квартиры. \”Очень многие особняки находятся в ведении УПДК, поэтому они часто предоставляются для проживания послам и другим лицам дипломатического корпуса\”,- говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.

Другая категория зданий, которую тоже в некоторой мере можно отнести к особнякам,- доходные дома, построенные в 1901-1914 годах. Такие постройки имеют пять-семь этажей, от шести до 30 квартир. Нужно учесть, что в элитный сегмент попадают только те дома, которые раньше строились для среднего класса (учителей, юристов, врачей, госслужащих и военных) на том же Арбате, Пречистенке, Остоженке. Были еще доходные дома для низшего сословия (на Сретенке и Хитровке, к примеру), которые нельзя назвать особняками.

Интересно, что без серьезного ремонта и реставрации особняки простояли в относительно неплохом состоянии по сей день. До наших времен свой исторический вид не утратили многие фасады домов и убранство парадных подъездов. К сожалению, в большинстве случаев утеряны богатые интерьеры внутренней отделки квартир. Но кое-где все же встречается лепнина, красивейшие камины, изразцовая кладка печей, витражи, настенные барельефы- Зато чаще можно увидеть сохранившийся со времен постройки художественный паркет – иногда в каждой комнате свой рисунок, составленный из богатых пород дерева, а также окна с латунной гарнитурой, оригинальными запорами и задвижками и т. д. Однако историческое наследие успешно уничтожалось как жильцами коммуналок в советскую эпоху, так и \”евроремонтами\” постперестроечных новоселов.

Сегодня, кстати, как говорит Денис Попов, довольно много таких квартир выставлено на продажу. При этом серьезной проблемой, влияющей на цену, является состояние дома в целом. В свое время никто вовремя не задумался о том, что не только отдельные квартиры, но и здания нуждаются в капитальном ремонте, особенно их коммуникации и кровля. В результате сейчас эти дома находятся в более низком ценовом диапазоне по сравнению с новыми элитными домами, хотя по качеству строительства основа старинных особняков не имеет аналогов и сегодня. Шумо-, влаго- и теплоизоляция в них отменная. Почти во всех домах межквартирные и наружные стены имеют толщину около 1 м, а толщина межэтажных перекрытий – 40-50 см. \”Если реконструировать эти здания и \”начинить\” по последнему слову техники, то единственным недостатком будет невозможность оборудовать подземный паркинг\”,- считает Попов. Хотя пример европейских городов показывает, что жильцы квартир в историческом центре арендуют место для парковки своего автотранспорта вне дома.

Хлопот не оберешься.

\”Старинные особняки приобретаются сегодня не столько в качестве жилья, сколько в представительских целях,- говорит Марина Маркарова.- Удобное месторасположение в пределах Садового кольца, большая площадь дома и зачастую просторная придомовая территория позволяет организовывать роскошные встречи, мероприятия с деловыми партнерами\”. Вообще, как объясняет специалист, под особняком понимается здание общей площадью от 200 до 2,5 тыс. кв. м. Наибольшим спросом при этом пользуются дома площадью до 1,5 тыс. кв. м. Между тем особняков, которые относились бы к жилому сектору, совсем немного, так как проживание в них имеет свою специфику. \”Малоэтажные особняки на рынке жилых помещений практически не представлены,- подтверждает Денис Попов.- Исключение составляли случаи, когда инвесторы выкупали у города полуразрушенные здания, реконструировали в соответствии с требованиями для жилья высокого класса, переводили в жилой фонд, а потом реализовывали за очень приличные деньги\”. Однако таких зданий в городе крайне мало, так как в каждом случае приходилось преодолевать массу бюрократических преград.

Сегодня, как говорит Марина Маркарова, в Москве чуть более тысячи домов, которые могут быть отнесены к особнякам. Большинство из них являются памятниками архитектуры, некоторые относятся к исторической застройке (реконструированные дома). Сделки по продаже таких домов единичны, поскольку проходят с большим количеством юридических и бюрократических проволочек. По российскому законодательству, а именно в соответствии с законами \”О землепользовании и застройке в городе Москве\” и \”О приватизации государственной и муниципальной собственности\”, собственник может приватизировать землю, на которой находится купленный им дом. Однако практически московские чиновники еще не проработали эту систему и всегда стремятся заключить договор аренды сроком на 49 лет. \”Чтобы получить земельный участок в Москве, лучше всего выкупить (переуступить) право аренды у уже имеющегося арендатора и поменять его целевое назначение, если оно не соответствует целям покупателя\”,- советует специалист Blackwood. Получение земельного участка из фонда, не находящегося в аренде, весьма затруднительно.

\”Новостроя среди особняков почти нет: аренда земли в пределах города стоит баснословных денег, и выгоднее построить многоквартирное здание, например таунхаус, нежели дом на одну семью\”,- говорит Марина Маркарова. Чаще предлагаются реконструированные особняки, в 2004 году закончились работы на шести таких объектах. В этом году планируется начать реконструкцию еще шести-семи домов, а до 2010 года московское правительство предполагает начать работы в общей сложности в 30 домах. Группа компаний КРТ, например, сейчас реализует особняк по адресу: 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4, общей площадью почти 1,2 тыс. кв. м (из них жилая – около 600 кв. м), в этом объекте сочетаются реконструкция и новое строительство. Денис Попов также отмечает практику КРТ в качестве уникального случая \”новодела\”. На его взгляд, два трехэтажных особняка, построенных в Замоскворечье этой компанией, хоть и не представляют исторической ценности, но воплощают попытку воссоздать то, чего сегодня на рынке нет. \”Если такие проекты и будут в дальнейшем реализовываться, то только под конкретного заказчика\”,- считает Попов.

Квартира или штаб-квартира.

Как считает Марина Маркарова, приобретение частного старинного особняка свидетельствует не только об огромном состоянии владельца, но и о его социальном статусе, весе в обществе и связях – в частности, с властями. Исторический особняк, имеющий статус памятника архитектуры, можно купить у физического или юридического лица по договоренности. Такие особняки строго охраняются специальным комитетом. Владелец не имеет права делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутренние планировки, а любой ремонт, даже самый простенький, должен тщательно согласовывать с уполномоченными органами власти. При этом Ирина Егорова, консультант компании Kirsanova Realty, считает, что интерес инвестора к объекту как раз во многом зависит от того, насколько можно повысить его привлекательность в ходе реконструкции, в частности увеличив площадь за счет пристроек и надстроек (естественно, с сохранением стиля).

\”Московское правительство до сих пор спорит, что выгоднее: заниматься памятниками самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки\”,- говорит Маркарова. Ведь после такой передачи вся забота о доме по закону \”Об объектах культурного наследия-\” ложится на владельца. Причем собственник имеет право только на реставрацию здания, не нарушающую историко-художественную ценность дома. Сейчас в Москве огромное число старинных особняков, находящихся на грани обрушения, и своими силами федеральные власти не в состоянии вернуть им первоначальный облик. Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect realty, вообще считает, что к элитным особнякам не относится ни один из жилых объектов. Как правило, все операции с такими домами осуществляются как с объектами коммерческой недвижимости (штаб-квартирами, галереями, офисами), в том числе реставрация, сдача в аренду или продажа. Такого же мнения придерживается Ирина Егорова, которая говорит, что даже если в особняке живут люди, то де-юре он находится в статусе нежилого фонда – представительства, дома для приемов и т. д. \”Никто же не может запретить спать в офисе на диване,- говорит она.- Хотя при желании перевести его в категорию жилой площади не так сложно, нежели наоборот\”.

По словам Ирины Егоровой, для определения стоимости особняка на практике абсолютно не подходит стандартная методика оценки жилья. Первое, от чего зависит цена раритетного объекта,- его состояние. Если дом еще подлежит реконструкции, не совсем разрушен, то это весьма лакомый кусочек на рынке. При этом формирование цены на реконструированный объект порой вообще не поддается никакой логике. \”Те лоты, которые в свое время выставлялись в районе Остоженки, изначально оценивались от $10 тыс. за квадратный метр. И это при площади здания не менее 1 тыс. кв. м. Нетрудно посчитать сумму сделки. Поэтому частные лица с этим, как правило, не связываются\”,- объясняет Ирина Егорова. А Кирилл Щепановский, генеральный директор DeltaRealty, говорит, что разброс цен на такие объекты может быть очень велик: от $4 тыс. до $8 тыс. за квадратный метр в одном и том же районе.

Как считает Денис Попов, ренессанс старинных особняков наступит через пять-десять лет, после того как найдутся средства на их комплексный капитальный ремонт и реставрацию исторических деталей.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий