Омск. Рынок офисной недвижимости

20 февраля 2006

Региональные рынки офисной недвижимости развиваются с разной интенсивностью, каждый регион имеет свои особенности. В Омске, в отличие от Петербурга и Москвы офисные площади преимущественно продаются. Тем не менее, ситуация на рынке может измениться уже в ближайшие несколько лет.

Класса \”В\” пока что нет

Офисный рынок Омска находится на начальном этапе развития. В городе пока что не представлены бизнес-центры высокого уровня, классов \”А\” и \”В\”. По уровню технического оснащения к классу \”В\” можно отнести только офисы крупнейших компаний таких как \”Транссибнефть\”, \”Сбербанк\”, \”ОмскВинПром\”, \”Оша\”, \”Омский бекон\”.

\”Тем не менее, все эти офисы класса \”В\” сложно назвать рыночными объектами, поскольку они построены и эксплуатируются для собственных нужд компаний, – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании \”Бекар. Консалтинг\” Алексей Чижов. – Если учитывать эту особенность, то можно говорить о том, что офисы в Омске пока что соответствуют только классам \”С\” и \”D\”, причем доля класса \”С\” всего 27%\”.

В 2005 году из общего объема офисного рынкак качественным площадям можно было отнести только около 30 000 кв.м.

Что же препятствует развитию рынка?

Как правило, основным стимулом для развития рыка офисной недвижимости является рост количества малых предприятий. До недавнего времени в Омске количество предприятий малого бизнеса было невелико, но за последние несколько лет рост составил около 15%, а суммарная выручка увеличилась приблизительно вдвое. Это развитие и обеспечило спрос на более качественные площади в городе с соответствующим уровнем комфорта и обслуживания.

Рост объема офисных площадей в Омске за 2002-2005 гг

2004 год можно считать годом появления в Омске первых новых бизнес-центров класса \”С\”, но их было немного – это офисный центр ТОЦ \”Каскад\”, который предложил городу около 18 000 кв. м. качественных площадей, а также бизнес-центр на ул. Учебной и другие.

Что касается вводимых зданий, то здесь строители и заказчики стараются учесть все недостатки уже действующих комплексов: тесные парковки, неудобные подъездные пути, отсутствие лифтов

\”Если говорить о территориальном расположении бизнес-центров Омска, то на сегодняшний день 98% всех качественных площадей сосредоточены в Центральном районе, – говорит Алексей Чижов. – Тем не менее, полагаю, что доля Советского района возрастет к 2008 году до 19%, поскольку есть тенденция строительства бизнес-центров на некотором удалении от центра города, это связано с плохой транспортной доступностью центральных \”сити\”.

В период с 2005 по 2008 годы планируется ввести еще несколько офисных центров класса \”С\”, среди строящихся объектов присутствуют бизнес-центры класса В. К 2008 году рынок качественных офисных площадей, при условии соблюдения заявленных сроков реализации, достигнет объема в 120 тыс. кв.м.

Покупка или аренда?

В Москве и Петербурге преобладает аренда офисных помещений, в регионах, напротив, большая часть площадей продается уже на этапе строительства.

Омск – не исключение, в этом регионе также распространена схема продажи помещений в бизнес-центрах. Это происходит по нескольким причинам.

Во-первых, на данный момент на офисном рынке Омска преобладают встроенные помещения, а собственники \”встройки\” пока не готовы или не хотят сдавать их в аренду.

\”На первый взгляд, все верно. Выгоднее покупать площади в бизнес-центре, чем арендовать их. Тем не менее, в отличие от рынка жилых и встроенных офисных помещений, помещения в бизнес-центрах менее ликвидны, – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании \”Бекар. Консалтинг\” Алексей Чижов. – И в том случае, если компания направит деньги не на покупку офиса, а в основную деятельность, доходность будет выше\”.

Отчасти продажа так широко распространена потому, что на рынке офисной недвижимости Омска практически нет профессиональных управляющих компаний, которые могли бы заняться подбором арендаторов в новых объектах. Условно, к таким управляющим можно отнести собственные службы и подразделения собственников зданий. Соответственно, рынок аренды Омска развит пока что недостаточно, даже на 2006 – 2007 годы большинство введенных площадей предполагаются к продаже, нежели к аренде.

В Москве и Петербурге больше приверженцев того, что лучше платить арендную ставку и использовать \”лишние\” деньги на вложение в свой бизнес. Но вопрос арендовать или покупать довольно сложный. Предприниматели в регионах считают, что лучше \”иметь свое\”, столичные фирмы же хотят оставаться более мобильными, что возможно в случае арендных отношений.

Рынок аренды отстает

В основной своей массе рынок аренды Омска представлен отдельными зданиями научно-производственных институтов или капитальными зданиями, сопутствующими производству, которые были представлены на рынок без надлежащей реконструкции.

Второй, более качественный источник предложения офисных помещений – реконструированные из бывших жилых и административных зданий.

\”Собственники подобных объектов стараются максимально приспособить объекты под сдачу в аренду с минимальным инвестированием в них, – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании \”Бекар.Консалтинг\”. Алексей Чижов. – Уровень отделки здесь может быть от обычного \”советского\” ремонта до среднего \”евроремонта\”. Чаще всего недостатки подобных офисов в невозможности эффективной перепланировки и сложно отнести этот сегмент предложения к качественным бизнес-центрам\”.

Наиболее качественное предложение обеспечивают построенные в последние несколько лет торгово-офисные или офисные центры, при этом из общего объема площадей в аренду сдается не более 30%, остальные площади находятся в собственности.

Местные компании в основном арендуют небольшие помещения площадью от 50 до 30 кв.м. Если говорить о крупных компаниях, таких как \”Оша\” или \”Омский бекон\”, то с их стороны предъявляется спрос на более значительные площади, обычно такие компании предпочитают возводить собственные корпоративные офисы.

\”Столичные арендаторы и иностранцы пока только присматриваются к Омску, – комментирует Алексей Чижов. – Из иностранных компаний в Омске присутствует пока только Sun Interbrew и немецкая компания \”Фолак интернациональ\”, с дальнейшим ростом инвестиционной привлекательности омской области можно ожидать прихода других крупных международных и российских компаний\”.

Ставки пойдут вверх

По данным компании \”Бекар.Консалтинг\”, ставки аренды на офисные центры в Омске варьируются от 200 до 500 рублей за кв.м. в мес. в зависимости от района.

Учитывая, что в ближайшие годы будут введены в эксплуатацию новые более качественные площади, рынок аренды будет постепенно развиваться, а арендные ставки будут расти. Согласно прогнозам аналитиков \”Бекар. Консалтинг\” уже к 2007 году объем офисных площадей составит порядка 108 000 кв.м.

\”Бурное развитие омского рынка офисной недвижимости можно ожидать уже через 2-3 года, – добавляет Чижов. – Рост ставок в классах \”В\” и \”С\” можно прогнозировать на уровне 10-15% в год\”.

Но нельзя забывать о специфике омского рынка, а именно о том, что большинство площадей предполагаются к продаже. Таким образом, уже в 2007 году может сложиться ситуация, при которой спрос на рынке аренды будет не удовлетворен, поэтому рост арендных ставок может резко увеличить свои темпы.

\”Думаю, что с приход на рынок Омска крупных московских и иностранных компаний подогреет спрос на помещения высокого качества, ведь такие компании ориентируются на привычный уровень сервиса, – объясняет Алексей Чижов. – Арендаторы пока что обращают внимание только на ставки, но в будущем качественный сервис и местоположение будут играть не последнюю роль\”.

В целом, омский рынок офисной недвижимости пока еще только готовится к взлету, бум еще не наступил, но прогнозы развития, учитывая заявленные объемы площадей, самые благоприятные.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий