Офисный рынок Северной Пальмиры

11 июля 2006

Тенденции развития, характерные черты рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга представляют на сегодняшний день не меньший интерес, чем особенности московского рынка. Регулярно освещая основные события в сфере строительства новых столичных коммерческих площадей, «Собственник» решил обратить внимание и на офисный рынок Северной столицы.

Дефицит повсюду

На первый взгляд, когда речь заходит о дефиците офисных площадей, может сложиться впечатление, что и в столице, и в Петербурге проблема примерно одинакова: нехватка качественных офисов. Однако при ближайшем рассмотрении становится понятно, что на этом сходство и заканчивается. Основным отличием петербургского рынка от столичного является то обстоятельство, что если в Москве под качественными офисными площадями понимаются классы А и В, то в Санкт-Петербурге так могут обозначаться любые офисные помещения, которые в принципе подлежат классификации (от А+ до С-). То есть в понимании столичного жителя, Петербургу не хватает офисов как таковых, независимо от их классификации.

«Наиболее серьезный дефицит офисных помещений в классе А», – отмечает директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг. «Офисы класса А составляют всего лишь около 4 % от всех офисных площадей, и почти все они заняты арендаторами. Свободные площади в этом класса найти крайне сложно. Кроме того, стоит заметить, что офисы класса А в Петербурге по некоторым параметрам отличаются от международных стандартов», – подчеркивает Патчинг.

Проблема в цифрах

Аналитиками London Consulting & Management прогнозируемый объем ввода в 2006 году оценивается на уровне 200 000 кв. м, что увеличит предложение до 1 200 000 кв. м. Что же касается дальнейших прогнозов, то, рассматривая заявленные к вводу на 2007 год 170 000 кв. м, следует учитывать тот факт, что отставание от намеченного объема традиционно составляет здесь порядка 40 % в год.

Следовательно, в будущем году будет введено около 180 000 кв. м (эту цифру получаем, вычитая из заявленного объема 40 % и прибавляя перенесенные с текущего года 75 000 кв. м). Таким образом, объем ввода в 2007 году сократится по сравнению с 2006 годом на 13 %. Принимая во внимание вышеприведенные рассуждения, объем ввода на 2007 год можно прогнозировать на уровне 1 350 000 кв. м, на 2008 год – 1 600 000 кв. м, чего явно недостаточно для насыщения рынка.

«Учитывая стратегию развития Санкт-Петербурга на ближайшие годы, можно отметить, что офисных площадей в городе в 2-3 раза меньше, чем требуется», – считает директор по маркетингу компании «М-Индустрия» Григорий Усыченко. По его словам, предложение качественных площадей (под которыми, как мы помним, понимаются в данном случае площади категорий от С до А) находится на сегодняшний момент на уровне около 950 000 кв. м в целом по городу, в то время как Петербургу необходимо порядка 2-3 млн кв. м офисных площадей.

Аналогичного мнения придерживается Кайл Патчинг: «На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, несомненно, наблюдается дефицит площадей. По данным аналитиков Colliers International, на начало апреля 2006 года объем офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет более 870 тыс. кв. м. Для обеспечения приемлемого уровня насыщенности офисные площади должны увеличить в 2-3 раза по сравнению с текущим состоянием».

Объекты

Каким же образом планируется ликвидировать серьезный дефицит офисных помещений, сложившийся сегодня на рынке Северной столицы? Что касается запланированных к вводу в текущем году крупных объектов, среди них можно назвать бизнес-центр «Авеню» (класс В, общая площадь 16 500 кв. м) на пересечении улицы Академика Павлова и Аптекарской набережной, офисно-гостиничный комплекс «Голицынъ» (класс В, офисная площадь 10 100 кв. м) на пересечении 13-й линии Васильевского острова и Иностранного переулка, БЦ Kellermann (класс В, общая площадь 20 000 кв. м) на 10-й Красноармейской улице, дом 22.

Кроме того, стоит отметить и первую очередь торгово-офисного комплекса «Русские Самоцветы» (класс В, офисная площадь 23 000 кв. м) по адресу: площадь Фаберже, дом 8, а также многофункциональный центр (класс В, офисная часть 5 700 кв. м) Alia Tempora на Невском проспекте, д. 104.

«В 2006 году будет введен в эксплуатацию «Австрийский бизнес-центр» – первый офисный центр класса А в нашем городе, построенный с нуля, – отмечает Кайл Патчинг. – При внешнем облике, полностью соответствующем классическим традициям Санкт-Петербурга, «Австрийский бизнес-центр» имеет современный европейский дизайн внутренних помещений, полностью соответствуя международным стандартам качества офисов высочайшего класса. В сегменте класса А я бы также отметил недавно открывшиеся бизнес-центры «Магнус» и «Густав», расположенные на Васильевском острове и входящие в сеть Ruric, и бизнес-центры класса В+ сети «Сенатор», которыми управляет компания «Империя».

Нетипичный для города проект – бизнес-центр в составе жилого квартала – реализуется компанией «М-Индустрия» в районе улиц Энгельса и Луначарского. По словам Григория Усыченко, согласно проекту 27-этажное здание класса В оборудовано вертолетной площадкой (впрочем, эта деталь проекта окончательно на данный момент не согласована). Кроме того, предусмотрено зонирование бизнес-центра, согласно которому нижние этажи здания будут отведены под «типовые» офисы, верхняя часть – под элитные. Кроме того, в здании разместятся предприятия питания и торговли, а также собственный офис «М-Индустрии».

Тенденции развития

«Одной из основных тенденций на офисном рынке я бы назвал расширение деловой зоны города, – говорит Патчинг. – Бизнес-центры открываются за пределами Центрального района. Активно развиваются набережные (Выборгская, Петроградская, Пироговская, Ушаковская, Свердловская) и Васильевский остров». Данную тенденцию считает характерной для сегодняшнего Петербурга и Григорий Усыченко: «Выход из центра на периферию характерен для настоящего времени, и арендные ставки здесь вполне сопоставимы со ставками для центра».

Учитывая архитектурное своеобразие города, более чем значительное количество памятников культуры и тот факт, что исторический центр занимает существенную часть территории Петербурга, стоит отметить и то обстоятельство, что на развитие сегмента высококачественных офисов значительно влияют ограничения на строительство в центральной части Северной столицы, которая имеет охранный статус UNESCO. «Я считаю, что сохранять уникальный облик Санкт-Петербурга и его удивительную культуру необходимо, но при этом также необходимо развивать город, давая ему возможность стать сильным деловым центром мирового уровня», – подчеркивает в этой связи директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий