Офисный бум только ожидается

Несмотря на то, что во многих отношениях Новосибирск считается столичным городом, есть ряд показателей, по которым ему еще нужно расти и расти. И не в последнюю очередь это относится к коммерческой недвижимости. В силу ряда местных особенностей, потребности нашего города в офисных, торговых и производственных помещений удовлетворяются тем, что осталось от предыдущего советского периода. Но и здесь все начинает меняться. Девелоперы осознали, что строительство в бизнес-секторе сегодня самый выгодный вариант инвестиций.
Новосибирск – город торговый, поэтому очень высока потребность в офисных помещениях. Но пока говорить об офисах высокого класса не приходится. Бизнес довольствуется тем, что есть. Вообще, по международной классификации, офисы делятся на три класса.

Класс «А»

Класс «А» – это отдельно стоящее новое специализированное здание с обязательно высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладанием импортных материалов, с принудительной вентиляцией и центральной системой кондиционирования, импортными или изготовленными по лицензии лифтами, с оптико-волоконными коммуникациями большой мощности (должны быть источники резервного электроснабжения), с возможностью гибкой внутренней планировки без несущих стен (за исключением лестничных и лифтовых шахт). В таком центре имеются: своя профессиональная служба эксплуатации, круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наземная и/или подземная охраняемые парковки из расчета минимум 1 машино-место на 100 кв.м офисной площади, современная система пожарной сигнализации и пожаротушения и т.д.

Кроме того, в здании находятся ресторан и/или бар, помещения для переговоров и проведения конференций, полный бытовой комплекс. При этом одним из главных критериев отнесения к классу «А» является расположение объекта в центре города, в районе с развитыми городскими коммуникациями и хорошей транспортной доступностью (как на автомобиле, так и на общественном транспорте).

Бизнес-центр управляется профессиональной компанией с известным брэндом (опыт более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов).

Класс «В»

Бизнес-центры класса «В» – это относительно новые, основательно реконструированные отдельно стоящие административные здания, где заменены системы электроснабжения и отопления, имеются принудительная вентиляция, система пожарной автоматики, лифты, рациональная планировка с достаточным свободным пространством для офисного использования, качественная внутренняя отделка. Эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки обязательны. Зданием управляет профессиональная управляющая компания. Наличие дополнительных услуг. Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки). Круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления, оптоволоконные каналы связи).

Класс «С»

Офисы класса «характеризуются самым минимальным набором предъявляемых к таким объектам требований: обязательное наличие лифта в здании, если оно выше 5 этажей, и инженерных коммуникаций, обеспечивающих бесперебойную работу офисной техники; отсутствие необходимости делать капитальный ремонт. Обеспечение достаточным числом телефонных линий. Система вентиляции. Внутренняя и внешняя управляющие компании, охрана, служба эксплуатации и уборки. Такие офисы чаще всего расположены в удаленных от центра районах, причем необязательно в административных, и в далеко не новых зданиях. Благодаря невысокой цене они пользуются спросом обычно у начинающих предпринимателей, которые к тому же предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность такую недвижимость.

В Новосибирске подобная классификация пока не получила распространения. Прежде всего это связано с отсутствием в городе офисов класса A и B, хотя отдельные такие проекты находятся в стадии реализации. Офисная база города формируется в основном за счет помещений бывших отраслевых и проектных институтов.

На сегодняшний день «идеальный офис Новосибирска» обладает следующими характеристиками: высота потолков - от 3 метров, не менее 4 телефонных линий, наличие мини-АТС, от 4 комнат общей площадью от 100 кв. метров, отделанных с использованием современных материалов. Кроме того, желателен отдельный вход или отдельное крыло в здании. Помещение не должно быть расположено выше 4-го этажа. Обязательно наличие охраны и лифта

Позиционирование Новосибирска как центра торговли региона, предъявляет свои требования к складским помещениям. Как и производственные помещения, большинство складов на территории Новосибирска сильно изношены и подчас находятся в плачевном состоянии. В этом качестве выступают порой несколько неожиданные помещения вроде бывших бомбоубежищ и подвалов жилых домов. Считается, что хороший «теплый» склад должен быть освещенным, отапливаемым, вентилируемым. Большим плюсом складского комплекса является наличие охраны, бригады грузчиков, а также техники - транспортеров, подъемников. Спросом пользуются также склады с небольшим офисом и телефонной линией. Кроме того, нередко арендаторы высказывают пожелания иметь железнодорожные подъездные пути к складу.

В продажу, как правило, поступают не отдельные складские помещения, а целые комплексы. Площадь их в среднем составляет 2000-3000 квадратных метров плюс земельный участок площадью 2-4 га.

Несмотря на явную нехватку коммерческой недвижимости высокого уровня, предприниматели пока не спешат вкладывать значительные средства в возведение новых, современных складов и цехов. Большую часть рынка коммерческой недвижимости Новосибирска формируют помещения, которые принадлежат находящимся в городской черте заводам. Качество их оставляет желать лучшего, однако зачастую возможность сэкономить для арендатора оказывается важнее престижа и удобства. Не нужно забывать и о том, что уровень требований регионального бизнеса к промышленным помещениям в значительной степени формируется характером предложения.

В Новосибирске коммерческая недвижимость наиболее востребована в центральной части города, где ведется активное строительство. Однако открытие новых станций метро способно резко повысить престижность прилегающего района. Открытие новых станций метро в Новосибирске приводит к росту цен на недвижимость в прилегающих районах на 10-20%. Оживляется на таких территориях и строительство - как жилья, так и коммерческой недвижимости. За полгода до сдачи станции метро «Березовая роща» строительство в этом районе резко активизировалось. Так, на территории, прилегающей к строящейся станции «Березовая роща», ведется разнообразное жилищное строительство. Там же возводится торгово-развлекательный центр, собственник которого - банк «Глобэкс». «САРЭТ-Сибирь» в этом году планирует закончить строительство офисного центра площадью 6600 кв. м на пересечении улиц Фрунзе, Кошурникова и Красина - в 300 метрах от строящейся станции метро.

В Москве в свое время мощнейший толчок развитию рынка коммерческой недвижимости дал приход иностранных компаний с устоявшимися достаточно высокими стандартами ведения бизнеса. В течение нескольких лет огромные средства были вложены в реконструкцию старых и строительство новых административных зданий, соответствующих самым современным требованиям. Очевидно, с приходом на сибирский рынок крупных российских финансовых, производственных и торговых компаний подобные процессы также неминуемы.