Однокомнатная Рязань
Говорить о том, почему этот вид жилья по-прежнему остается самым востребованным и ликвидным, пожалуй, не стоит. Попробуем как можно пристальней изучить структуру предложения однокомнатных квартир как на вторичном, так и на первичном рынках Рязани. Надеемся, что наш объективный взгляд поможет потенциальным покупателям совершить максимально выгодное приобретение.
Доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения вторичного рынка Рязани в феврале этого года составила 24,6%. (Для информации: согласно реестру БТИ, однокомнатные квартиры во всем жилом фонде составляют 22,6%). Самый высокий показатель пришелся на квартиры улучшенной планировки — 47,8% от всего предложения «однушек».
Такая ситуация легко объ-яснима: к категории жилья улучшенной планировки риэлторское сообщество традиционно относит как строения 80-х годов, так и большинство из того, что было построено и введено в эксплуатацию до последнего момента. То есть те новостройки, которые в период строительства принято обозначать как «эконом-класс», переходя на вторичный рынок, становятся «улучшенками».
Средняя площадь однокомнатных квартир улучшенной планировки вторичного фонда составляет 38,7 квадратных метра, а средневзвешенная стоимость квадратного метра на этот вид жилья в третьей декаде февраля равнялась 20,6 тысячи рублей. Наибольший процент (34,2%) предложение однокомнатных «улучшенок» составляет в Дашково-Песочне, что вполне естественно, так как подавляющее количество домов возводилось здесь в конце 70-х — 80-х годах. Конечно, немало жилья этого типа можно найти и в центре города — 20,2% от всего объема предложения.
Важно отметить, что из всех однокомнатных квартир улучшенной планировки, предложенных на продажу в феврале в разных районах города, 46,9% приходилось на квартиры в домах, возведенных в постсоветский период. В целом доля продаваемых в феврале однокомнатных квартир периода «новейшей истории» составляла 25,5 %. Интересно, что, при средней общей площади в 42,7 квадратных метра и более комфортных условиях проживания благодаря «молодому» возрасту зданий, рыночная цена квадратного метра этого жилья была ниже, чем в целом среди однокомнатных квартир «ул. пл.» — 19,5 тысяч рублей за кв.м. Эксперты полагают, что подобная ценовая ситуация определяется неграмотным подходом продавцов к ценообразованию: нередко квартиры в 31 и 40 кв.м в домах, построенных с разницей в 15 лет, но при «прочих равных» (этаж, состояние квартиры), имеют незначительные отличия в общей стоимости.
Что касается строящегося жилья, то доля предлагаемых к продаже в феврале однокомнатных квартир «эконом-класса» составила 28%. Средняя площадь возводимых «однушек» равна 44,9 кв.м. Средневзвешенная цена квадратного метра на это жилье колеблется от 14,5 до 17,1 тысячи рублей в зависимости от района. Разумеется, самый дорогой квадратный метр строится в центре города.
Бывшие новостройки «повышенной комфортности» после ввода дома в эксплуатацию так и остаются категорией «ПК» в общей массе квартир вторичного фонда. Кстати, их доля равна 9,3% от всего объема предложения однокомнатных квартир «секонд хэнд». Средняя площадь однокомнатных квартир, меняющих владельцев, составляет 49 «квадратов», а цена квадратного метра такого жилья в ушедшем месяце равнялась 20,5 тысячи рублей. География предложения «однушек ПК, бывших в употреблении» (во всяком случае, к этому типу их относят продавцы — Авт.), следующая: Центр — 38%, Горроща — 18%, район Московского шоссе — 16%, Дашково-Песочня — 14%, Кальное — 4%.
Первичный рынок жилья повышенной комфортности однокомнатными квартирами не балует, да и покупателей на «малогабаритное» жилье класса «ПК» не много. Однако и в этом маленьком сегменте наблюдается сегодня некоторое отличие от традиционного ценообразования. Как известно, вторичный рынок всегда дороже строящегося жилья. Однако средняя цена квадратного метра однокомнатных новостроек повышенной комфортности выше, нежели цена вторичного «ПК»: при средней площади в те же 49 кв.м, средняя цена февраля за кв.м составляла 24,4 тысячи рублей против 20,5.
Самый низкий процент, равный 1, составляет жилье, классифицируемое как «старый фонд» — все дома, участвующие в процессе купли-продажи, возведенные до середины 50-х годов прошлого столетия. Средняя площадь однокомнатных квартир старого фонда составляет 26,5 кв.м, а средняя цена — 18,3 тысячи рублей за кв.м. Низкая, относительно других типов, цена предложения объ-ясняется ограниченным набором удобств в квартирах подобного типа. Почти весь выставленный на продажу старый фонд расположен в центре города.
Категория «сталинки» среди однокомнатных квартир немногочисленна: лишь 1,7% от всего объема предложения «однушек». Их средняя площадь равна 34,4 квадратным метрам, а цена — 21 тысяче рублей за кв.м. Сооношение оставшихся типов предложений распределяется так: «хрущевки» — 19,7%, «брежневки» — 20,5%, а цены — 22 и 23,2 тысячи рублей за кв.м. соответственно.
