Обзор жилой недвижимости Подмосковья за первое полугодие 2006 года

Описание ситуации

Небывалый рост цен на столичном рынке недвижимости отразился и на подмосковном рынке. Стремительное уменьшение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей эконом-класса обратить свое внимание в сторону Подмосковья. В Москве наибольшим спросом пользовалось наиболее дешевое жилье, цены за первое полугодие 2006 года росли, прежде всего, на дома, расположенные в спальных районах, районах за МКАД, на панельное жилье и однокомнатные квартиры. Поэтому спрос москвичей на подмосковное жилье значительно возрос, ведь добираться из городов ближайшего Подмосковья (0-5 км от МКАД) примерно столько же, сколько из спальных районов Москвы, а стоимость квадратного метра в 1,5-2 раза ниже.

Современные подмосковные новостройки нисколько не уступают московским, скорее даже превосходят по качеству – если в Москве эконом-класс это прежде всего панельное домостроение, то в Подмосковье 60% строительства это монолитные или монолитно-кирпичные дома. Но главным фактором, заставившим московских жителей задуматься о покупке жилья в московской области, все же была стоимость жилья, позволяющая купить двухкомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье вместо однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы.

Резкое увеличение спроса на подмосковную недвижимость заставило резко взлететь цены, хотя рост цен на недвижимость Подмосковья за 2005 год значительно отставал от московской недвижимости (16% и 30% соответственно). Начиная с марта, темпы роста цен на недвижимость в Подмосковье начали опережать московские темпы роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья достигал 20% за месяц по некоторым городам.

За первое полугодие 2006 года рост цен на жилую недвижимость Москвы составил в среднем 50%, в то время как в Подмосковье прирост цен достиг 60%.

Средняя стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье (0-5 км от МКАД) перевалила за 2000$, а в Подмосковье средней удаленности (5-25 км от МКАД) средняя стоимость квадратного метра составила около 1350$. В целом по Подмосковью средняя стоимость достигла 1500$ за квадратный метр.

Предложение

Ажиотажных спрос на квартиры в Москве перекинулся и на Подмосковье, из-за чего с рынка ушло много старых нераспроданных объектов, чем и объясняется снижение количества новостроек в Подмосковье за полгода примерно на 100 домов. Но новых объектов появляется все больше и больше, что, видимо, вызвано инвестиционной привлекательностью Подмосковья, так как многие столичные компании вышли на подмосковный рынок.

Большая часть предложений новостроек приходится на ближайшее и среднее Подмосковье, то есть на расстоянии до 25 км от МКАД. Однако за эти полгода доля новостроек в дальнем Подмосковье увеличилась с15% до 17%, что говорит о постепенном развитии подмосковного региона, ведь более активно застраиваться стало не только дальнее Подмосковье, но и средняя полоса Подмосковья, тогда как ранее основное внимание застройщиков было уделено ближайшему Подмосковью.

Cпрос

Уменьшение предложения жилой недвижимости в Москве спровоцировало ажиотажный спрос и высокие темпы роста цен, что обусловило дальнейшее увеличение спроса на жилье в ближайшем Подмосковье со стороны москвичей. За полгода количество покупателей-москвичей в ближайшем Подмосковье выросло с 45% до 70%.

Покупатели из регионов интересуются, прежде всего, панельными новостройками в быстро застраивающихся новых районах Подмосковья, решающими факторами для них являются скорость возведения дома и доступность по цене. Для коренных жителей Подмосковья важнейшими мотивами становятся потребительские качества квартир и расположение в уже известном им городе, либо поближе к столице (для работающих в Москве). Покупателям-москвичам важны удобная транспортная связь с Москвой и качество жилья, поэтому они часто выбирают монолитно-кирпичные дома в развитых городах Подмосковья.

В связи с резко увеличившимся спросом цены на квартиры в ближнем Подмосковье резко пошли вверх и к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Многие города ближайшего Подмосковья, такие как Химки, Мытищи, Красногорск, Реутов и др., превосходят районы Москвы, расположенные за МКАД, в развитости инфраструктуры и транспортной доступности, а качество строительства ничуть не хуже, если учесть, что на подмосковный рынок вышли многие столичные строительные компании, например, ПИК, СУ-155, Главмосстрой. Сейчас у многих стоит выбор между покупкой квартиры в ближайшем Подмосковье или районе Москвы за МКАД.

Однако не всем потенциальным покупателям стало по карману ближнее Подмосковье после такого взлета цен, и взгляды их совершенно естественно обратились еще дальше от Москвы в сторону Подмосковья средней удаленности (до 25 км от МКАД). Это спровоцировало ускорение темпов роста цен на квартиры в городах среднего Подмосковья, но, учитывая неоднородность этой полосы Подмосковья и худшую транспортную доступность и развитость инфраструктуры, нельзя ожидать, что цены достигнут уровня ближайшего Подмосковья так же быстро, как стоимость квадратного метра ближнего Подмосковья достигла уровня спальных районов за МКАД. Однако средняя полоса Подмосковья обладает на данный момент большим инвестиционным потенциалом, чем ближайшее Подмосковье. Неоднородность Подмосковья средней удаленности создает препятствия к быстрому темпу роста цен, поскольку быстро дорожают квартиры только в наиболее удачных объектах (здесь играет роль удачное расположение по отношению к транспортным артериям и местонахождение в развитом городе). Мало пользующиеся спросом объекты не прибавляют в стоимости или растут очень медленно, что и портит общую картину.

Дальнее Подмосковье (от 25 км от МКАД) пользуется спросом в основном у местных жителей или приезжих из регионов, но пока объемы строительства новых домов еще очень малы.

Цены по городам Подмосковья

Вслед за московскими ценами, поднялись цены и на ближайшее Подмосковье. Основной пик подорожания квартир в ближайшем Подмосковье пришелся на март. Подмосковье средней удаленности подтянулось вслед по ценам уже в апреле-мае – новостройки среднего Подмосковья подорожали в апреле в среднем на 15%.

Тенденции

Еще в прошлом году обозначилась тенденция перетекания эконом-класса Москвы в Подмосковье, однако, если тогда это обозначало скорее ближайшее Подмосковье, то сейчас эконом-класс Москвы интересуется и Подмосковьем средней удаленности. Повышенное внимание начали проявлять к Подмосковью московские застройщики, также обозначилась тенденция застройки городов Подмосковья целыми районами, а не точечно. Повышение качества строящегося жилья в Подмосковье и интерес к этому жилью среди москвичей привело к тенденции формирования бизнес-класса в Подмосковье.

Перемещение эконом-класса Москвы в Подмосковье

Рост цен на жилую недвижимость в Москве оказался слишком стремительным для большинства покупателей квартир, поэтому многие обратили свое внимание на ближайшее Подмосковье, которое на данный момент практически слилось с Москвой.
Московский район Куркино вплотную прилегает к подмосковным Химкам, в то время как стоимость квартир в Химках дешевле, инфраструктура развита лучше, а добираться до Москвы ровно столько же. Разговоры о предстоящем слиянии Москвы с Подмосковьем только делают в глазах потребителей выбор в пользу Подмосковья еще выгоднее. Однако повышение цен на жилую недвижимость ближайшего Подмосковья до уровня спальных районов Москвы, заставило многих потенциальных покупателей квартир обратить свои взгляды еще дальше – на Подмосковье средней удаленности и теперь эконом-класс Москвы располагается далеко за пределами МКАД – в ближнем и среднем Подмосковье.

Выход на рынок подмосковной недвижимости московских застройщиков

Многие московские застройщики еще несколько лет назад вышли на рынок Подмосковья, однако именно в этом году эта тенденция приобрела такой широкий размах и актуальность. Московские компании СУ-155, ПИК-Регион, Главмосстрой и другие застраивают Подмосковье целыми районами (Красногорск, Химки, Балашиха, Долгопрудный, Мытищи, Одинцово). В связи с ситуацией с недостроенными домами в Подмосковье, таким застройщикам как ПИК и СУ-155 отдали большинство площадок недостроя, и в результате доля этих компаний на подмосковном рынке недвижимости еще увеличилась. Сейчас рынок подмосковной жилой недвижимости является одним из самых инвестиционно-привлекательных, что наглядно демонстрирует интерес московских компаний к Подмосковью.

Массовая застройка городов Подмосковья

В первом полугодии 2006 года число новых объектов на рынке постоянно росло, Подмосковье застраивается очень высокими темпами. Поскольку в Подмосковье намного больше свободных площадок, чем в Москве, строительство ведется массовое, а не точечное. В городах Подмосковья строятся новые районы, вместе со своей инфраструктурой, прокладываются новые коммуникации. Сейчас застраиваются районы таких городов как Красногорск, микрорайон «Павшинская пойма»; Одинцово, микрорайон «Новая Трехгорка», Щелково, микрорайон «Ближний Воронок», планируется застройка нескольких микрорайонов в Химках – «Юбилейный» и Новоподрезково, а сейчас в Химках строится район «Новокуркино. В Долгопрудном застраивается микрорайон «Центральный», а в Мытищах планируется застройка микрорайона «Ярославский». Одним из самых бурно застраиваемых городов является Балашиха – в ней застраиваются как новые микрорайоны (микрорайоны «1 мая», «Поле Чудес», «Жемчужина Балашихи», «Солнцеград»), так и реконструируются старые, также ведется точечная застройка.

Формирование жилья бизнес-класса в Подмосковье

Постепенное повышение качества строящегося жилья в Подмосковье и спрос со стороны москвичей и обеспеченных жителей Подмосковья и регионов привели к появлению в Подмосковье домов бизнес- и элитного классов. Еще год назад словосочетание «элитный дом в Подмосковье» вызвало бы недоумение, однако новый дом, который начал возводится в 21 микрорайоне Балашихи, развеивает все сомнения: высокое качество строительства и стройматериалов, высокие потолки, качественные лифты, улучшенные планировки (есть даже квартиры с террасами), развитая инфраструктура комплекса: удобная охраняемая подземная парковка, первый этаж полностью отведен под инфраструктуру комплекса, причем будущие жильцы смогут выбирать ее сами, даже местоположение комплекса является одним из самых завидных в городе – на берегу местной реки, где произрастает древняя березовая роща – этот дом в Москве бы приобрел статус бизнес-класса, а в Подмосковье он позиционируется как De Luxe. Такого рода дома появились и в других городах Подмосковья, в качестве примеров можно также назвать ЖК «Олимп» в г. Королеве, ЖК «Атлант» в г. Подольске, и атриумный дом в Ивантеевке.

Прогноз

Цены на жилую недвижимость в ближайшем Подмосковье не превысят, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы за МКАД. В следующее полугодие темпы роста цен будут постепенно падать от 5% за июль до 2% за месяц к концу года. Цены на Подмосковье средней удаленности будут расти более высокими темпами – за июль ожидается 7-8% прирост, но своего порога они достигнут еще не скоро – слишком велик пока разрыв между ближним и средним Подмосковьем.

Темпы строительства жилья в Подмосковье будут расти, за это говорит и увеличение числа московских застройщиков на рынке недвижимости в Подмосковье и планы правительства о совместной градостроительной политике Москвы и Подмосковья.

Наиболее благоприятный регион Подмосковья для инвестирования – это средняя полоса, однако из-за высокой неоднородности данного региона лучше инвестировать в наиболее развитые города, районы с хорошей транспортной связью с Москвой и районы массовой застройки. Также инвестиционно-привлекательными считаются дома бизнес и элит класса в Подмосковье, поскольку предложение таких домов пока небольшое и они пользуются спросом.