Обзор земельного рынка Калининградской области
В настоящее время срок реализации особо привлекательной загородной земли увеличился до трех лет, при одновременном повышении ее цены в несколько раз. Разброс цен продажи на полностью документально оформленные участки составляет от 2000 до 100000 ЭД за 1 га. При подробном рассмотрении процесса ценообразования на такую землю выясняется, что цена чаще всего отражает только аппетит продавцов вне зависимости от того, первые ли это владельцы участков или стоящие в «цепочке продавцов» риэлторы. Складывается анекдотичная ситуация, когда, пройдя несколько этапов продажи, земельный участок выставляется в каком-нибудь агентстве недвижимости по цене 250000 ЭД за 1 га с маржой агентства в 200 %!
С точки зрения экспертов, сегодняшнее состояние рынка земли в области определяет реальную планку цены продажи привлекательных участков возле городов и на побережье для её реализации в размере 10000-30000 ЭД за 1 га. Превышение этого уровня отодвигает возможность реализации участков на неопределённый срок. Данное состояние цен является естественным для этого этапа формирования рынка. Ожидания продавцов являются явно завышенными и ориентируются на результаты нескольких сделок, осуществлённых по завышенной цене с заезжими покупателями, которые иногда выкладывают деньги без особых раздумий. К сожалению, продавцы, определяя цену свыше 50000 ЭД за 1 га и мотивируя это тем, что «на этой земле можно построить жилые дома недалеко от моря пли Калининграда», не понимают, что для большинства таких земель необходима смена категории земельного участка. Это влечёт за собой расходы до 15000 ЭД на 1га. При этом надо учитывать, что участки под строительство требуют своего развития, в том числе проводку дорог и коммуникаций. То есть предлагаемая в большинстве случаев цена на земельные участки в своей \'стоимости уже содержит затратную часть по их развитию, но без фактического осуществления этого развития. Поэтому на данный момент для реального покупателя-инвестора участки по завышенным ценам не представляют интереса.
Отдельно можно выделить работу двух-трёх профессиональных участников рынка, которые пытаются продавать участки пугём деления их на более мелкие по площади, стараясь обеспечить доступ к коммуникациям. К сожалению, калининградские застройщики сегодня практически не интересуются загородными землями, хотя они во много раз дешевле городских, да и предоставляют больше возможностей для работы, так как не ограничены по площади. Для потенциальных застройщиков, кроме всего прочего, важна планировка участка. Что на данный момент продавцами практически не делается, так как на это требуются определенные затраты.
Представляется, что в ближайшем будущем застройщики пойдут на сближение с продавцами, ведь городская земля имеет весьма ограниченный ресурс. Однако, муниципальные и областные власти до сих пор не сформировали политику в отношении дальнейшего развития городских территорий за счёт пригородных земель. Поэтому может сложиться ситуация, связанная с конфликтом интересов сегодняшних собственников такой земли и будущими властными структурами, перед которыми встанет проблема расширения городов. Эта тенденция, без сомнений, повлечёт за собой повышение цены на пригородные территории.
Итак, выделим некоторые основные позиции нынешнего состояния рынка земли в Калининградской области. Прежде всего, в нашем регионе сегодня нет прозрачного (доступного и понятного) земельного рынка, равно как и нет инфраструктуры для его цивилизованной организации. Причина - в отсутствии цивилизованной торговой площадки для совершения сделок с земельными участками на вторичном рынке. В результате оборот земельных участков сегодня остается крайне низким в сравнении с потенциалом регионального земельного рынка. Это и приводит к необоснованному разбросу цен на землю и отсутствию постоянного интереса к земельным операциям со стороны риэлторов.
Уровень развития земельных отношений на той или иной территории во многом определяет перспективы роста экономики этого региона в целом. Ведь земля, наряду с трудом и капиталом, одна из основ благосостояния и возможности его преумножения. Вместе с тем, рынок земли является еще и зеркалом развития экономики: земля становится объектом спекуляций тогда, когда существующее ее использование не является максимально продуктивным.
Процессы на земельном рынке в калининградском регионе значительно опережают соответствующие тенденции в России. Внедрение уже разработанного проекта по созданию торговой площадки по обороту земель позволило бы привести сегодняшнее состояние земельного рынка в более цивилизованный вид и, самое главное, создать эффективный механизм использования этого важного ресурса в экономическом развитии региона. В конце концов, это повысило бы инвестиционную привлекательность нашей области, расположенной практически в центре Европы.
