Обзор рынка офисов. I квартал 2005 г

23 октября 2005

1. Новости рынка

9 февраля 2005 года состоялась торжественная церемония, посвященная заливке первого куба бетона многофункционального комплекса \"Федерация\", который возводится в рамках ММДЦ \"Москва-Сити\". Проект реализует корпорация Mirax Group, которая привлекла к его финансированию Внешторгбанк.

Сбербанк России стал собственником двух деловых центров - \"Кейстоун\" на Большой Якиманке, д. 42 и \"Царев Сад\" на Софийской набережной, в связи с тем, что прежний владелец зданий не смог погасить кредит, открытый Сбербанком для строительства комплекса \"Царев Сад\".
Английская компания Brunswick Capital вышла из совместного проекта с ОАО \"Открытые инвестиции\", который предполагает возведение офисного комплекса на проспекте Академика Сахарова, вл. 30. ОАО \"Открытые инвестиции\" – дочернее предприятие холдинга \"Интеррос\" - намерено завершить проект самостоятельно.

Началась реализация нового офисного здания класса \"А\" по адресу: Малая Якиманка, д. 22, стр. 2 (общая площадь 3 064,5 кв.м). Здание с центральным местоположением, хорошей транспортной доступностью, современным инженерно-техническим наполнением и подземным паркингом на 8 машино-мест изначально ориентировано на размещение одной компании - головного подразделения крупной российской структуры либо представительства иностранной компании. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду назначена компания ABN Realty.

На 2_й Магистральной улице, д. 8А началась реализация проекта бизнес-парка \"Олимп\". Офисный комплекс класса \"В\" общей площадью более 10 000 кв.м находится в непосредственной близости от Третьего Транспортного кольца и строящегося Краснопресненского проспекта. Первые арендаторы смогут поселиться там уже летом. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду бизнес-парка назначена компания ABN Realty.

2. Предложение и спрос

В 2005 году ожидается выход на рынок порядка 800 тыс. кв.м офисных площадей международного стандарта. В I квартале 2005 года предложение увеличилось на 130 тыс. кв.м, из них 41% составили офисы класса \"А\". Одним из факторов, негативно повлиявших на объем нового предложения, стала задержка ввода в эксплуатацию ряда ожидаемых проектов. Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в I квартале 2005 года, стали следующие здания:

Общий объем сделок по итогам I квартала составил 185 тыс. кв.м, при этом доля иностранных компаний, участвовавших в сделках, увеличилась на 7% по сравнению с IV кварталом 2004 года.

Уровень вакантных помещений на протяжении всего 2004 года оставался низким (в классе \"А\" - 3,9%, в классе \"В\" - 7,2%), что свидетельствовало о наличии неудовлетворенного спроса на качественные офисные помещения, особенно в классе \"А\". Однако по итогам 2005 года ожидается некоторое повышение уровня вакантных площадей в связи с выходом на рынок ряда крупных проектов - для помещений класса \"А\" этот показатель прогнозируется на отметке 5%, а для площадей класса \"В\" - 8%. Тем не менее, в I квартале 2005 года тенденция к понижению уровня вакантных площадей продолжилась. Так, для класса \"А\" доля свободных помещений составляла 3,2%, а для класса \"В\" - 6,5%. Это локальное отступление от прогноза связано с цикличностью ввода новых объектов в эксплуатацию, так как традиционно основная часть новых зданий выводится на рынок к концу года.

3. Ставки аренды и продажи

Арендные ставки не претерпели серьезных изменений. Незначительный рост, зафиксированный в I квартале, можно отнести к статистической погрешности и колебаниям курса валют. Ставки аренды в I квартале составили:

для класса \"А\" - $560-630 за 1 кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы);
для класса \"В\" - $300-520 за 1 кв.м в год (не включая НДС).

Цены продаж стабилизировались на уровне:

для класса \"А\" - $2800-4700 за 1 кв.м (не включая НДС);
для класса \"В\" - $1600-3100 за 1 кв.м (не включая НДС).

Кроме того, в связи с девальвацией американской валюты можно говорить о некотором снижении абсолютного значения ставок аренды и продажи.

4. Инвестиции

31 января 2005 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor`s присвоило России инвестиционный рейтинг. Таким образом, российский инвестиционный климат получил позитивную оценку от трех наиболее влиятельных западных рейтинговых агентств. До Standard & Poor`s инвестиционный рейтинг России присвоили агентства Moody`s (8 октября 2003 года) и Fitch (18 ноября 2004 года).
Продолжает расширяться рынок инвестиционно привлекательных объектов в Москве. Так, в I квартале 2005 года была заключена очередная инвестиционная сделка - фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на улице Лесной, д. 3-9. Отличительной чертой этой сделки стала схема sale-lease-back, согласно которой компания Coalco, продав здание, осталась в нем в качестве арендатора.

5. Сделки

6. Тенденции и прогнозы

В 2005 году ожидается развитие следующих тенденций:

увеличение общих площадей проектируемых зданий;
увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
стабилизация арендных ставок, плавный рост цены продажи на высококлассную недвижимость;
увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
увеличение темпов роста высотного строительства;
расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям;
повышение активности девелоперов в области перепрофилирования промышленных территорий

Арендные ставки в течение года прогнозируются на стабильном уровне, за исключением возможного локального повышения цен на отдельные проекты, реализуемые с участием иностранных компаний (\"Москва-Сити\" и др.), которое способно повлиять на остальной рынок. Однако с ростом авторитета Москвы в деловых кругах мира она будет обеспечивать все более привлекательную бизнес- атмосферу для деятельности крупных международных компаний и сможет встать в один ряд с деловыми столицами мира - Нью-Йорком, Лондоном, Токио. В долгосрочной перспективе это будет стимулировать рост цен на офисы.

Ожидается усиление тенденции к децентрализации офисного рынка. Процесс распространения деловой среды за Садовое кольцо стал закономерным этапом развития московского рынка офисов. Растущий спрос на офисные площади повлек за собой увеличение строительной активности и рост предложения, однако в историческом центре Москвы на сегодня практически не осталось возможностей для возведения новых офисных зданий. Поэтому и девелоперы, и арендаторы обращают все больше внимания на остальные районы города, наиболее перспективным из которых остается район Третьего Транспортного кольца. Продолжится тенденция к перепрофилированию промышленных зон в офисные центры. Этому способствует намерение московских властей вывести промышленные предприятия на окраины города в особые промзоны, наличие значительного спроса на функциональные офисные помещения класса \"В\", а также растущий дефицит земельных участков под строительство.