Обзор рынка офисной недвижимости в Калининграде
Любые операции по аренде или продаже коммерческой недвижимости – офисов, торговых центров, складов и тому подобных нежилых помещений, по мнению наблюдателей, сегодня находятся на подъеме. По словам многих специалистов, рынок коммерческой недвижимости в наши дни крайне выгоден для инвестиций. В Калининграде, по оценкам – общая офисная площадь составляет около 150 тыс.квадратных метров. Количество купленных и арендованных офисов возрастает с каждым годом. На сегодняшний день спрос на офисы устойчиво высокий и порой превышает предложение.
Западные риэлторы пользуются понятиями «офис класса А, В, и С». Наши специалисты не стали придумывать что-то новое и в целом приняли этот стандарт, хотя класс «С» чаще называют «советским» (класс «Д» вообще на западе не рассматривается, однако нашими специалистами применяется).
На основе международной классификации офисов, а также с учетом нашей специфики для России может быть применена следующая система классификации офисных помещений.
Офисные помещения класса «А».
Помещения в новых (до 5-7 лет) офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержаться в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м офисных помещений. Внутренняя отделка – по индивидуальному заказу арендатора.
Офисные помещения класса «В».
Помещения данного класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса «А», однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях России класс «В» - это офисные помещения в специальных новых офисных зданиях , по каким либо параметрам качества или расположения уступающих классу «А» (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для российских компаний). Кроме тог, сюда же можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки в центральной части города.
Офисные помещения класса «С».
Офисы, по характеристикам здания соответствующие классу «В», но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) – все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям класса «В» хотя бы по одному критерию. С учетом специфики России и Калининграда офисы класса «С» удобно разбить на «С1» и «С2».
Класс С1.
Реконструированное здание; система вентиляции воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий минимальным западным стандартам; охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.
Класс С2.
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.
Офисные помещения класса «D».
Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. В условиях России и Калининграда это основной объем офисов российского стандарта – разнообразные нежилые помещения в административных зданиях предприятий и заводов, институтов, построенных в 70-80 х – годах (или ранее), приспособленные под офисы. Такие здания располагают некоторым бизнес-сервисом (телефонные линии, охрана), общей автостоянкой. В последнее время многие институты и заводы, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию этих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса «С».
В отличие от европейских мегаполисов, где бизнес-центры давно строились целенаправленно, в России этот процесс возник лишь в последнее десятилетие. Поэтому основная масса офисных площадей в Калининграде состоит из помещений другого профиля, более или менее переоборудованных под новые цели.
Бизнес-центры категории «А» широко представлены в Европе, согласно классификации – вновь простроенные или полностью реконструированные здания с соблюдением всех международных стандартов качества. Высокая мощность силовых коммуникаций, скоростные лифты, подземный гараж или охраняемая наземная парковка, оптоволоконные каналы связи высокой емкости, неограниченное количество телефонных линий, современные системы пожарной сигнализации и пожаротушения, отличная круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наличие ресепшн, профессиональные службы эксплуатации и управления (опять-таки с точки зрения международных стандартов) – отличительные черты таких бизнес-центров. Располагаться они должны в центре города с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой. На текущий момент в Калининграде офисов класса «А» нет.
Офисные здания категории «В» также должны располагаться в престижных коммерческих и финансовых районах города. Ремонт с высоким уровнем отделки, кондиционирование помещений, охраняемая наземная парковка, широкий спектр дополнительных услуг, круглосуточная охрана, опытная служба управления зданием, гибкая пропускная система, удобное расположение – непременные характеристики таких бизнес-центров. На сегодняшний день к этой категории можно отнести единственное здание, которое изначально проектировалось и строилось с параметрами офисных помещений класса «В» - «Калининградский пассаж».
Все бизнес-центры категории «С» в Калининграде возникли путем реконструкции и переоборудования под офисные цели бывших административных зданий и институтов, что сильно ограничивало возможности владельцев. Бизнес-центры этого класса сильно отличаются друг от друга по местоположению, удаленности от центра, набору услуг, состоянию помещений и ряду других важных параметров.
В городе большое количество офисных зданий категории «D». Такие объекты находятся в дали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют. Единственное достоинство – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия для работы. Однако арендные ставки в таких зданиях не сильно отличаются от ставок офисов «С2».
Ценовой разброс в категориях «С2» и «D» очень большой. Эти офисы расположены практически по всему Калининграду, представлены совершенно разными типами помещений и имеют разных арендодателей, каждый из которых выставляет цену в зависимости от своих представлений и умения торговаться.
После кризиса 1998 года многие компании были вынуждены снижать свои расходы на аренду офисов, перебираться в более дешевые помещения. Но в последние годы заметен прямо противоположный процесс: многие из тех, кто раньше арендовал офис на промышленных предприятиях, теперь имеют возможность перебраться в класс «С1» и «В».
Сейчас состояние экономики России и региона существенно улучшилось и благоприятно отразилось на состоянии офисного рынка Калининграда, деловая активность в регионе растет, а соответственно, высоким держиться спрос на коммерческую недвижимость. Опрос специалистов компаний, занимающихся нежилыми помещениями, показал, что желающих приобрести или арендовать офисы стало больше. Это также заметно по значительной загрузке офисных площадей, особенно в центральной части города. На сегодняшний день в центральной части города нет ни одного предложения по аренде помешений класса «С1» или «В». К примеру, компания «Калининградский деловой центр» - крупный оператор высококлассной офисной недвижимости в центра города отмечает, что спрос на помещения этих классов очень высок.
Понятно, что работать в помещении российского стандарта крайне не удобно. К тому же качество офиса сильно влияет на деловую репутацию предприятия, а класс «С», а тем более «D» - это низкое качество. Единственно, чем «берут» классы «С» и «D», так это невысокой арендной ставкой.
Поэтому средние и предприимчивые мелкие фирмы стремятся повысить качество своего офиса, перебравшись в класс В.
По мнению многих экспертов, офисы класса «В» ожидает блестящее будущее. Об этом говорят специалисты – и российские и зарубежные. Ведь большинство предпочитает арендовать более дешевое, но престижное помещение, относящееся к международному классу. Офисы класса «А» в Калининграде появятся скорее всего еще не скоро, поскольку реально способных позволить себе офис такого класса компаний у нас пока еще мало.
Арендные ставки в Калининграде за последнее полугодие выросли в среднем на 10-20%. И, как показал опрос арендодателей, буду продолжать расти. Более половины арендодателей высказали свои намерения в ближайшее время повысить арендные ставки.
Рост спроса на офисы активизировал их строительство. Сейчас в Калининграде строится несколько крупных офисно-торговых комплексов. При вводе их в эксплуатацию в городе появится около 40000 кв.м новых офисных помещений (в основном все они заявлены на класс «В»). Ориентировочно этого можно ожидать в течении ближайшего года. Поскольку в настоящее время наблюдается явный недостаток высококачественных офисов в Калининграде, это не приведет к обрушению рынка, хотя произойдут некоторые структурные и территориальные изменения.
Ввод в эксплуатацию новых офисных зданий приведет к следующим тенденциям. Многие средние и крупные компании, арендующие в настоящее время офисы по окраинам города, начнут постепенно мигрировать в центральную часть города. Причем значительно стимулировать такую миграции будут владельцы новых бизнес-центров. Поначалу это приведет к некоторому падению арендных ставок в центре. Однако постепенно сформируется четко выраженное деловое ядро города, цены на офисную недвижимость которого будут стабильно высокими. Одновременно с этим будут падать арендные ставки на окраинах (арендодатели вынуждены будут тем самым привлекать клиентов), куда будут переселяться более мелкие и менее благополучные компании.
В целом нужно констатировать, что рынок офисной недвижимости становиться все более цивилизованным и стабильно приносящим доход. Это соответствует общей тенденции, характерной для всего рынка недвижимости.
