Обзор рынка недвижимости Ярославля

25 июля 2006

История города

История Ярославля уходит в глубину веков. Существует легенда о том, что в 1010 году князь Ярослав Мудрый покорил местных жителей, убив их священного зверя — медведя, и основал здесь крепость. Впервые город упоминается в летописи 1071 года. В XVI веке он играл важную роль в экономической жизни России, поскольку находился на крупном торговом пути из Москвы в Архангельск. Во время польской интервенции в 1612 году в Ярославле формировалось ополчение под руководством Кузьмы Минина и Дмитрия Пожарского, здесь работал общероссийский правительственный орган «Совет всей земли». Поистине золотым для местной культуры стал XVII век — в этот период в Ярославле сложилась самобытная школа зодчества. Причудливые, богато украшенные храмы, как правило, строили на средства местных купцов. Вкусы заказчиков и определили внешний вид нарядных церквей, которые хорошо сохранились и по сей день определяют облик города. Самые яркие примеры — архитектурные ансамбли в Коровинской слободе и Толчкове, церковь Ильи Пророка.

Город стал родиной отечественного театрального искусства. Здесь в 1750 году Федор Волков основал первый русский профессиональный театр.
К середине XVIII века благодаря промышленности, ремесленничеству и строительству Ярославль вошел в число наиболее развитых в экономическом отношении городов России. В 1777 году он получил регулярный план, который распространился в основном на новые кварталы, в то время как исторический центр сохранил старинную планировку. Главенствующее значение в облике города заняли три переходящих друг в друга площади: Ильинская, Плацпарадная (Демидовский сквер) и Соборная (ныне Стрелка), созданы ансамбли Мытного двора, губернаторского дома, благоустроена набережная Волги.

На рубеже XIX–XX веков после строительства сети железных дорог Ярославль превратился в один из крупнейших транспортных и промышленных центров России. В это время в городе появилось множество красивых каменных домов в стиле модерн и неоклассицизм. Перед революцией возвели новые предприятия, такие, как автомобильный завод — один из первых в России. В этот период на периферии города возникли рабочие поселки, которые впоследствии стали его районами.

Октябрьскую революцию ярославцы приняли в штыки. В 1918 году в городе произошло одно из крупнейших восстаний против советской власти, в результате чего почти все деревянные строения в центре уничтожили, а многие каменные получили серьезные повреждения. В связи с необходимостью восстановления разрушенного населенного пункта было создано Управление по работам в городе Ярославле, составившее к концу 1920?х годов проект планировки города на 30 лет. Вскоре на месте пепелищ разбили парки, и Ярославль превратился в один из самых зеленых городов страны. Осенью 1918 года сюда приехал знаменитый реставратор Петр Барановский, благодаря стараниям которого удалось спасти многие архитектурные шедевры. К сожалению, в 1930?х годах часть уникальных памятников, с огромным трудом ранее восстановленных, уничтожили.
В 1920–1930-х годах в Ярославле реконструировали ранее существовавшие предприятия и построили новые. В модернизации многих заводов участвовали иностранные специалисты. В городе появились интересные памятники гражданской архитектуры, построенные по шведским и английским проектам. К концу 1930?х годов население города увеличилось до 300 тысяч человек. Это потребовало сооружения новых кварталов, в результате чего северная граница города подошла к промышленным зонам. В 1929–1934 годах в Ярославле возвели одну из важнейших транспортных артерий города — проспект Шмидта (ныне проспект Ленина).

Новый период в развитии Ярославля связан с реконструкцией моторного и строительством нефтеперегонного заводов в 1960?х годах. В то время в городе появились новые районы (на юге вдоль Московского проспекта и на севере — Брагино), сопоставимые по площади и численности населения с его центральной частью. Реконструкцию промышленного центра вели в соответствии с планом 1965 года, разработанным «Ленгипрогор». (Тогда многие здания возводили по проектам ленинградских архитекторов.) А в тяжелые для зодчих 1970–1980-е годы, когда по всей стране строили безликие бетонные коробки, в Ярославле создавали незаурядные строения. Наиболее яркие примеры — речной вокзал (1976 год) и Театр юного зрителя (1980?е годы).

На рубеже 1960–1970-х годов Ярославль стал одним из важнейших туристических центров Золотого кольца России, в связи с чем построили несколько современных гостиниц и реконструировали архитектурные памятники. В 1980?х годах застроили левобережную часть города (Заволжский район).

Современный Ярославль

Сегодня Ярославль — ценнейший памятник градостроения, сохранивший постройки почти всех стилей русской архитектуры последних пяти столетий. В прошлом году исторический центр города был включен в список объектов, находящихся под защитой ЮНЕСКО. Будучи самым крупным и активным городом Золотого кольца, Ярославль сохранил замечательную атмосферу старины.

Современный Ярославль — важнейший промышленный центр Верхневолжья и крупный транспортный узел. В городе развиты машиностроение, химическая и нефтехимическая, нефтеперерабатывающая промышленность, производство стройматериалов. Несмотря на развитую промышленность, серьезных проблем с экологией в Ярославле нет. Купание в Волге разрешено почти на всем протяжении реки, в городе множество пляжей. Пром-
зоны расположены на значительном удалении от ярославских кварталов, а загрязнение атмосферы автомобильным транспортом пока незначительно, поскольку пробок здесь почти нет. Единственное место, где возникают затруднения в движении автотранспорта, — мост через Волгу и подъезды к нему. Но и эта проблема через несколько месяцев будет частично решена после введения в эксплуатацию нового автомобильного моста через Волгу в районе Брагино.

Ярославль продолжает оставаться одним из важнейших культурных центров страны. В городе пять вузов, три театра, цирк, филармония и множество музеев.

В 2010 году город отметит 1000-летие с момента своего основания. В юбилейных планах администрации — строительство нового жилья, дорог, благоустройство улиц. Принятая к реализации концепция нового генерального плана является оптимальным сочетанием планомерного, целенаправленного градорегулирования с возможностью реагирования на изменяющуюся инвестиционную ситуацию в условиях рыночной экономики и свободы творчества. Создаются условия для сохранения уникальной исторической среды и художественного своеобразия Ярославля, гармонично сочетающего старую и новую застройку.

Развитие туризма в городе дало импульс к строительству нескольких новых и реконструкции старых гостиниц. Тем не менее здесь до сих пор существует дефицит объектов размещения, прежде всего это касается отелей экономкласса.

Жилая недвижимость

Архитекторы стремятся сохранить сложившийся облик старинного города, поэтому в центральной части утверждают на строительство в основном индивидуальные проекты домов не выше трех-четырех этажей. Интересно, что в последние годы стало престижным жить в отреставрированных домах, как каменных, так и деревянных.
Лидером спроса на вторичном рынке жилья остается Московский проспект: цена однокомнатной квартиры здесь колеблется от 36 до 40 тыс. долл. Далее следуют спальные районы Заволжский и Дзержинский. Самый доступный по ценам наиболее удаленный от центра район Резинотехника. Здесь можно купить малосемейку за 25–27 тыс. долл. Однако с введением нового моста через Волгу ситуация изменится. За первые пять месяцев 2006 года рост цен на вторичном рынке в среднем составил 16%.
Что касается первичного рынка, то наибольшим спросом в Ярославле пользуются одно- и двухкомнатные квартиры преимущественно в спальных районах. В мае 2006 года здесь отмечались следующие цены на новостройки:

жил-недвиж

Офисная недвижимость

Класс А на рынке офисных помещений Ярославля не представлен. К категории В относят единственный в городе бизнес-центр «Ярославль», расположенный в реконструированном здании бывшей гостиницы (на сегодняшний день он заполнен на 95–98%). Из строящихся объектов в этом сегменте выделяют офисный центр на улице Угличской и универсальный деловой центр «Ярославль-Сити» на Московском проспекте. Характерная особенность местного рынка коммерческой недвижимости — строящиеся коммерческие объекты являются многофункциональными: офисы, как правило, на верхних этажах торговых и торгово?развлекательных центров («Автограф», «Фараон») либо на первых этажах и в пристройках к жилым домам. Большая часть офисных помещений представлена классом С: это бывшие научно-исследовательские и проектные институты, которые после акционирования сдают свои площади в аренду. Насчитывается 26 подобных объектов, находящихся по большей части в центре города. Именно они и офисные помещения на первых этажах жилых домов являются наиболее востребованными площадями.

Годовая арендная ставка на офисы, расположенные в торговых и деловых центрах в центральной части города равна 10,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Диапазон цен на офисные помещения в торгово?офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения составляет 7,2–20,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В офисных помещениях в административных зданиях советской постройки — 1,62–7,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов оценивают в 3,6–9,0 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Максимального значения арендная ставка достигает в реконструируемой гостинице «Волга» на улице Кирова — 20,44 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в строящемся торговом центре на улице Свободы — 15,66 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Торговая недвижимость

Для Ярославля типичны малоэтажные торговые центры, такие, как «Европа», «Новая галерея», «Меркурий» площадью около трех-четырех тысяч квадратных метров с планировкой в виде коридорной системы и торговыми модулями от 50 до 200 кв. м. Эти объекты относят к классу В. Основным их недостатком является отсутствие достаточного количества парковок для посетителей. Как правило, небольшие торговые центры имеют одного собственника, и аренда здесь имеет диапазон цен от 8,4 до 16,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Торговые площади в этом сегменте пользуются большим спросом. Появившись на рынке, они быстро обретают своих арендаторов.

Другая часть торговых помещений представлена магазинами площадью до 100 кв. м на первых этажах нежилых зданий и жилых домов, переведенных в нежилой фонд. Здесь годовые арендные ставки находятся в диапазоне от 24 до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Это эксклюзивные предложения на рынке аренды торговых помещений, которые пользуются наибольшим спросом, поэтому количество их крайне ограничено.

Следует отметить, что в настоящее время наблюдается спрос и на торговые помещения больших размеров (свыше 300 кв. м). Площадки под строительство новых торгово?развлекательных центров, способных удовлетворить спрос, выделяют ближе к периферии, где есть место для устройства удобных парковок. В период с 2004 по 2006 год в эксплуатацию ввели торговые комплексы «Космос», «Космос-2», торгово?развлекательный центр «Фараон» (площадь торговой части составляет 18 тыс. кв. м), торговый центр «Флагман» (16 тыс. кв. м), торгово?деловой центр «Автограф» (8 тыс. кв. м). Летом 2006 года откроют торговый центр «Космос-3» (21 тыс. кв. м).

Увеличение объемов строительства обусловлено приходом в город крупных сетевых операторов: «Метро», «М. Видео», «Эльдорадо», «Копейка», «Перекресток», «Пятерочка» и др. Интерес растет и со стороны других представителей столичного ритейла: сети аптек «Ригла», «Арбат Престиж» и др.

Одна из наиболее заметных тенденций развития рынка торговой недвижимости Ярославля — это появление в 2005 году объектов муниципального имущества. Как сообщил в интервью журналу «Губернский город» заместитель мэра Ярославля, председатель комитета по управлению муниципальным имуществом Владимир Ерегин, в 2005 году было продано 53 объекта муниципальной собственности, в 2006 году планируют приватизировать 173 объекта муниципальной недвижимости, 13 муниципальных унитарных предприятий подлежат преобразованию в открытые акционерные общества. Ерегин отметил также, что в ходе проведения аукционов цена на подобные объекты выросла по сравнению с начальной на 73,3 млн руб.
На сегодняшний день стоимость торговых помещений имеет пределы от 1 до 2,2 тыс. долл. за 1 кв. м в зависимости от местоположения и категории объекта.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий