Обзор рынка недвижимости Сочи за 1 полугодие 2006 года
Итоги I полугодия 2006 года
Подводя итоги развития сочинского рынка недвижимости в первом полугодии 2006 года, можно выделить две наиболее важные тенденции и два фактора роста цен, которые с высокой долей вероятности, отразятся и на потоке инвестиций в сочинский рынок недвижимости во II полугодии 2006 года.
Первая тенденция следует из осенне-зимней стагнации. Казалось бы, она уже перетекла в наклонную плоскость и рынок недвижимости взял резвый разгон, со скоростью сверхзвукового аэробуса, а индекс ожидания превзошел все даже самые оптимистичные прогнозы московских аналитиков. Уже в конце апреля 2006 г., перед майскими праздниками, а именно на эти даты приходится повышенный интерес к приобретению сочинской недвижимости со стороны иногородних покупателей, спрос превысил предложение в сегменте эконом-класса. Уровень цен на вторичном рынке сразу же преодолел психологический барьер в 45.000 рублей/ м2, а рынок новостроек вплотную подобрался к этой отметке. В IV квартале 2005 г. средний уровень цен первичного жилья на I стадии строительства (заливка фундамента) не превышал 30.000 - 33.000 рублей, а ценовая планка на объекты недвижимости элит-класса (особенно, с панорамным видом на морское побережье) выросла практически в 2 раза с 60.000 руб. за м2, до 100.000 руб. за м2.
Вторая не менее важная тенденция - психологический порог недоверия потребителя к инвестиционным проектам на уровне «котлована», уверенно преодолен. Наконец-то свершилось! Еще в прошлом 2005 году покупка новостроек на начальной стадии строительства была на уровне 10-15% от общего числа продаж. Половина этих отчаянных инвесторов была из Москвы, которые с флегматичным спокойствием, вносили немалые суммы на приобретение объектов недвижимости. Стоимость приобретенного жилья за период строительства возрастала в два раза, в итоге прибыль составила 100% за два года.
Инвесторов из других регионов, как правило, пугало отсутствие у застройщиков уже реализованных проектов. Однако, учитывая текущую конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и инвестиций, у них не оставалось выбора. Это явственно прослеживается в кратком обзоре рынка недвижимости.
Первый фактор разгона цен - это высокая зависимость сочинского рынка от московского. Сочи для московского инвестора стал в сущности городом - спутником. Это особенно актуально для рынка новостроек. Зачастую, не найдя достойного варианта для инвестиций на московском рынке недвижимости, потребители вкладывают средства в сочинскую недвижимость. Это еще больше разогревает цены.
Второй фактор разгона цен связан с Президентской программой развития города Сочи, как единственного курорта в России, политическим ангажированием г.Сочи как кандидата на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Все это широко освещалось в российских и иностранных СМИ. Благодаря этим обстоятельствам были выделены огромные средства из федерального и городского бюджета на реконструкцию санаторно-курортных предприятий, улучшение инфраструктуры города и приданию нового внешнего облика городу, а также бурному строительству спортивных сооружений и развитию горно-климатического курорта Красная Поляна. Все вышеперечисленные обстоятельства вызвали строительный бум и привлекли внимание московских инвесторов.
Обзор основных сегментов сочинского рынка
Рынок вторичной жилой недвижимости
Общая тенденция первой половины года - увеличение спроса на жилье эконом-класса на вторичном рынке недвижимости. В итоге сложилась ситуация дефицита объектов недвижимости эконом-класса, а рост цен превысил все ожидания, и планка повысилась на отметку в 20-25%. Были попытки продать квартиры по завышенной рыночной стоимости, но не найдя покупателей, готовых переплачивать, эти объекты перешли в разряд жилья, сдаваемого в аренду на летней период, как и многие другие не востребованные объекты.
Рынок вторичного жилья вырос примерно на 30%, перешагнув психологический рубеж в 45.000 руб. за м2, продолжая расти сейчас он находится на уровне 50.000 руб. за м2, а к осени скорее всего преодолеет и этот рубеж. Стоимость однокомнатных квартир шагнула за 60.000 руб. за м2. Кроме того, дефицит предложений рождает еще более лавинообразную волну спроса, который скорее всего, будет реализован осенью, после окончания курортного сезона, когда многие предложения из статуса арендуемого жилья перейдут в разряд продаваемого. Конечно, 2-3 комнатные квартиры стоимостью свыше 3.000.000 рублей всегда представлены на рынке, но более 70% спроса лежит именно в нише экономного жилья.
На дома и коттеджи стоимостью свыше 8.000.000 рублей это правило не распространяется, на этой бирже торги открыты всегда. Дома и коттеджи продаются нечасто, средний экспозиционный срок объекта стоимость свыше 8.000.000 рублей составляет около 1 года. Большинство из этих домов строились специально на продажу, поэтому хозяева не спешат снижать цену, ожидая богатого покупателя. Пользуются спросом недорогие дома - на сочинском рынке цены на такие дома вальируют среди 3.000.000 до 5.000.000 рублей.
Особым спросом пользуются срочные продажи домов, когда объекты выставляются на 15-20% ниже рыночной стоимости, причем в любой ценовой категории. Из этого следует, что порог покупательского спроса лежит несколько ниже существующих цен.
Очень энергично продаются земельные участки под индивидуальное-жилищное строительство, под строительство малоэтажных домов, для коммерческих целей, с последующей их продажей по долям. Устойчивым спросом пользуются земельные участки в непосредственной близости от моря. В Центральном районе Сочи таких почти не осталось, поэтому покупательский спрос переключился на Лазаревский и Адлерский районы города Сочи, где еще можно купить кусочек земли возле моря за 1.000.000-1.500.000 рублей, с отсутствием нормальной дороги и близлежащей развитой инфраструктуры.
Рынок первичной жилой недвижимости
К сожалению, после прошлогоднего роста, наметился спад в строительстве многоэтажных домов. Практически не появляются новые масштабные проекты. Связанно это с двумя фактами, первое - с трудностями в получении исходной разрешительной документации, оформление которой отнимает очень много времени. И второй фактор - достаточно высокие выплаты в бюдежет города, либо обязательства по улучшению городской инфраструктуры (расселение бараков, ремонт больниц и т.д.).
Интерпретировать этот факт можно по разному, такой подход, приносит пользу для развития города, но зачастую делает не рентабельными проекты по возведению домов эконом-класса. На сегодняшний день, стоимость квадратного метра в монолитных многоэтажных домах в центральном районе города Сочи составляет не менее 35.000 рублей и это на уровне «котлована». Следует заметить, что постепенно просматривается тенденция перехода от точечной застройки домов эконом-класса к комплексной.
На очереди несколько проектов по возведению мини микрорайонов из 8-10 многоэтажных домов со своей инфрастуктурой. Это говорит о том, что следует ожидать поступления более крупных инвестиций в Сочинский рынок недвижимости, что характеризует высокий инвестиционный потенциал Сочи.
Новые интересные проекты появляются в основном в сегменте элитных домов. Элитную недвижимость строить выгодно, так как высокая рентабельность данных проектов с лихвой окупает все затраты. Поступающие в реализацию во втором полугодии 2006 года такие проекты как «Королевский парк» и «Новая Александрия» в которых стоимость 1 м2 колеблется от 110.000 до 140.000 рублей (на первом этапе реализации), конечно пугают потребителей высоким уровнем цен. Если ориентироваться на подобный сегмент московского рынка, то цена за 1 м2, давно перевалила за 300.000 рублей, а большинство покупателей сочинской элитной недвижимости именно москвичи. В Сочи во всех объектах подобного уровня существует своя неповторимая особенность, как шикарный панорамный вид на морское побережье.
В первом полугодии 2006 года на рынке первичного жилья наметился настоящий бум на строительство домов клубного типа. Это небольшие 5-6 этажные дома по 2 - 4 квартиры на этаже, площадью от 40м2 до 150 м2. Квартиры продаются как часть домовладения. По мере увеличения спроса на дома подобного типа цены заметно поползли вверх. Это привело к началу строительства клубных домов в 10-12 этажей.
За первые три месяца продаж, 60-80% квартир в некоторых 10-12 этажных клубных домах в микрорайонах: Светлана, Приморье, Новые Сочи были реализованы на уровне подготовки стройплощадки. В связи с ажиотажным спросом на клубное жилье в Сочи инвесторы поспешили поднять цены. В результате чего всего за три месяца квартиры возросли в цене на 30-40%. И это не предел!
В сегменте клубного жилья при строительстве новых домов просматривается преобладание квартир площадью 40-60 м2. Они продаются практически мгновенно, тогда как квартиры площадью более 80 - 100 м2 не пользуются повышенным спросом. Вследствие этого сформировался спектр предложений вполне достаточный для удовлетворения спроса.
Подводя итоги, необходимо заметить, что в I полугодии 2006 г. на вторичном рынке недвижимости цены повысились на 20%, на первичном рынке жилья на 40%.
