Обзор рынка недвижимости Нижнего Новгорода за 2006 год

Краткая географическая и демографическая характеристика г. Нижнего Новгорода

Нижний Новгород расположен на слиянии рек Волги и Оки. Город занимает пятое место по уровню экономического развития и численности населения после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска.

Город Нижний Новгород разделен рекой на две части нагорную и заречную и состоит из восьми районов. Нагорная часть города включает в себя Нижегородский, Советский и Приокский районы. Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский и Автозаводский районы составляют заречную часть. Город занимает площадь 41099 га. Население города составляет 1823,6 тыс. человек.

Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Рынок коммерческой недвижимости Нижегородской области является растущим, поскольку спрос на нежилые помещения на всей территории региона в настоящее время растет, причем как на первичном, так и на вторичном рынках. Но спрос при этом напрямую зависит от степени развития промышленности на соответствующей территории, глубины промышленного спада, востребованности продукции соответствующих производств и, разумеется, интенсивности роста экономики соответствующего района.

Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода развивается традиционно для региональных городов. Наибольшая активность наблюдается в торговом сегменте. Рынок офисной недвижимости также демонстрирует уверенный рост (70,9% за 2006 г.). В сегменте складской недвижимости пока не преодолены препятствия, тормозящие его развитие.

Коммерческая недвижимость – наиболее быстро растущий сектор нежилой недвижимости. Рост числа объектов в 2006 году по отношению к 2005 году составил 14,8%, рост в квадратных метрах – 26%. В это же время второй по величине сектор нежилой недвижимости – строительство промышленных зданий – потерял 50% в количестве объектов, или 4% в площадях.

Характеристика сектора офисной недвижимости

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала.

На второе полугодие 2006 года введено в эксплуатацию шесть крупных бизнес–центров общей площадью 56 тысяч квадратных метров.

К наиболее крупным и качественным объектам, заявленным к воду в эксплуатацию в 2007 году, относят следующие:

торгово–офисный центр класса В, расположенный в квартале улиц Октябрьская, Алексеевская, Ошарская и Чернопрудного переулка (на месте Алексеевского рынка); общая площадь – 35 тысяч кв.м, офисная площадь – 12 тысяч кв.м;

бизнес–центр класса А на месте стадиона «Водник» (улица Алексеевская); офисная площадь – 11 400 кв.м;

торгово–офисный центр класса А «Центр Международной торговли» (первая очередь) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 17593 кв.м, офисная площадь – 5931 кв.м;

Наибольшим спросом у арендаторов в бизнес–центрах города Нижнего Новгорода пользуются помещения до 50 квадратных метров.

Комплексный анализ состояния рынка офисной недвижимости показывает наличие неудовлетворённого спроса на аренду офисных помещений класса А и B площадью 35-55 кв.м. Наибольшим спросом при этом пользуются районы нагорной части города, преимущественно в границах улиц Горького-Варварской-Б.Покровской, образующих зону наибольшей бизнес-активности. Причины спроса обуславливаются тем, что указанный район оптимален с точки зрения транспортной доступности, наличия дополнительной инфраструктуры и близости к административным зданиям города и области.

Ценовая ситуация. За 2006 год цены на офисную недвижимость по продаже повысились на 70,8%, а по аренде - на 49,5% (в общегородском масштабе). Средняя по городу цена предложений к продаже составляет на текущий момент 1612 $/кв.м, средняя ставка аренды – 29,1 $/кв.м в месяц.

3. Характеристика сектора торговой недвижимости

В Нижнем Новгороде прирост в сегменте по итогам 2006-го года составил 36%. В 2006 году открыто несколько крупноформатных торговых центров общей площадью 215 тысяч кв.м., в частности: Мега-Федяково, ТЦ Парк-Авеню, ТЦ Муравей, вторая очередь ТЦ Новая Эра и проч.

Самые дорогие торговые площади, предлагаемые к продаже, — в центре Нижегородского и в Советском районе. Самая высокая аренда — в центральной части Нижегородского района и в Канавинском районе.

Поскольку для городов–миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей выше 700 тысяч кв.м; то до этого на текущем этапе идет экстенсивное развитие, связанное прежде всего с освоением площадок. После прохождения данного этапа в городе, как ожидается, вступит в силу конкуренция торговых форматов и концепций.

Ценовая ситуация. За 2006 год цены на торговую недвижимость по продаже повысились на 77,8%, а по аренде на 50,1%. Дороже всех в среднем предлагаются к продаже торговые помещения в центре Нижегородского и в Советском районах.

Характеристика сектора гостиничной недвижимости

Предполагается, что по итогам 2006 года объем гостиничного рынка (включающего в себя все средства размещения: отели, пансионаты, дома отдыха, санатории и т. д.) составит порядка 720 млн. рублей. Гостиницы города и области по состоянию на декабрь 2006 г. приняли около 600 тыс. человек. В город и область прибыло почти 75 тыс. зарубежных гостей, в гостиницах их было поселено порядка 16 тыс.

На 4 квартал 2006 года в г. Нижний Новгород насчитывается всего 72 гостиниц и объектов размещения. Из них классификацию прошли четыре: “Волна” (4*), “Александровский сад” (4*), “Октябрьская” (3*), “Ока” (3*).

Анализ комплекса объектов размещения и рынка гостиничных услуг в Нижнем Новгороде показывает, что как в сегменте гостиниц премиум-класса (5*), так и в сегменте эконом-класса (2*-3*) присутствует неудовлетворенный потребительский спрос. Сегмент гостиниц 5* в настоящее время в городе не представлен ни одним игроком, в то время как потенциальный объем данного сектора составляет до 350 млн. руб. ежегодно. Эконом-класс представлен небольшим количеством участников и характеризуется значительным разбросом объектов размещения, сравнительно низким качеством предоставляемых услуг. Потенциальный рост данного сегмента оценивается в 30-33% в течение 2007 года и 15-20% ежегодно в течение последующих лет.

В городе практически не представлены крупные профессиональные управляющие компании-операторы гостиничного бизнеса, что негативно отражается на состоянии рынка. Отельные операторы, принадлежащие национальным и международным отельным сетям в городе отсутствуют. Данная ситуация не отвечает требованиям к региону с высоким туристическим потенциалом и является сдерживающим фактором на пути к реализации программы повышения туристической привлекательности региона.

Характеристика сектора жилой недвижимости.

В 2005 г. в Нижнем Новгороде было оформлено 19,9 тыс. сделок по отчуждению жилья. Для 2006 г. характерно резкое снижение предложения — примерно на 40% от общего объема. 80% рынка занимают альтернативные сделки, при которых жилье одновременно продается и покупается.

Только треть строительных площадок находится в заречной части города. Среди заречных районов выделяется лишь Канавинский район, где продолжается освоение свободных площадей в микрорайоне \"Мещерское озеро\" и на Сортировочном поселке.

На январь 2007 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Нижнего Новгорода составила $1604. Этот уровень существенно превышен в центре Нижегородского района, немного выше его держатся цены в Советском и на периферийной части Нижегородского района. В заречной части по цене лидирует Автозаводский район, а наименьшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Канавинском и Московском районах. За последние три года цены на квартиры в новостройках менялись следующим образом: в 2003–2004 гг. они поднимались на 23–24% ежегодно, в 2005 г. выросли на 17%, а за 2006 г. — на 80%.

Готовое жилье по цене не отстает от квартир в новостройках: по данным на конец декабря 2006 г., средняя цена квадратного метра составляла $1618. За три последних года она также росла неравномерно. Если в 2003 г. цена поднялась на 25%, в 2004 г. — на 35%, в 2005 г. — 12%, то за 2006 г. — на 79%.

Для падения цен на недвижимость в 2007 г. оснований на текущий момент не наблюдается. По прогнозам специалистов, рост цен продолжится: до $3500 за квадратный метр элитного жилья и до $2500 — в массовом сегменте.

Ипотека в Нижнем Новгороде.

В Нижнем Новгороде и Нижегородской области высокими темпами растет количество выданных населению ипотечных кредитов. В 2005 г. вступили в силу новый Жилищный кодекс и закон \"Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости\". Нововведения заметно упростили возможность реализации залога и сняли часть рисков с банков. Сейчас практически все банки города, работающие с физическими лицами, развивают свои ипотечные программы.

Ставки по кредитам в настоящее время активно снижаются. Со второго квартала 2006 г. произошло значительное снижение процентных ставков по ипотечным кредитам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентные ставки по ипотечному кредиту составляют сейчас от 11,5% до 14,5% годовых в рублях.

В 2006-м году ипотечные сделки в Нижнем Новгороде составили 7% от общего количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, что почти в 2,5 раза превышает данные 2005-го года.

Среднестатистический портрет заемщика - это нижегородская семья с совокупным доходом чуть более 15 тысяч рублей и с запрашиваемым кредитом в 625 тысяч рублей. При этом ежемесячный платеж будет составлять 7135 рублей.