Обзор Рынка Недвижимости г. Москвы (первое полугодие 2005 года)

14 августа 2006

1.МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ.

В первом полугодии 2005 года наблюдалось значительное улучшение макроэкономических показателей, что благоприятно отразилось на российском инвестиционном климате. Вслед за снижением темпов экономического роста, наблюдавшемся в начале 2005 года, во II квартале темпы роста ВВП значительно возросли, составив соответственно в апреле и мае 2005 года 6,1% и 6,5%, тем самым еще больше повысив привлекательность российских рынков. Прямые иностранные инвестиции, увеличившиеся до $11,8 млрд. в 2004 году, в первом полугодии 2005 года выросли на 107% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года. Таким образом, макроэкономические тенденции создают благоприятные
условия для развития всех сегментов рынка недвижимости.

Источник ГосКомСтат.

Источнник:Центральный Банк России.

В первом полугодии 2005 года инфляция составила 7,8%. Согласно официальному прогнозу Правительства РФ уровень инфляции в 2005 года возрастет до 11,5%.
Международные резервы сохранили тенденцию к росту и по состоянию на конец первого полугодия составили $149,6 млрд., что позволит российскому правительству выплатить $15 млрд. долга Парижскому клубу.
Наиболее значимые инвестиционные сделки первого полугодия 2005 года
представлены ниже (Источник: ©Economist Intelligence Unit):

  • Автомобилестроительный концерн Тойота (Япония) начал строительство завода в Санкт-Петербурге. Инвестиции на первом этапе проекта составят $200 млн., а полная стоимость проекта – около $1 млрд.
  • LG Electronics (Южная Корея) объявила о планах строительства завода по производству телевизоров, холодильников, стиральных машин и аудиотехники.
  • Alcoa (США) приобрела два завода по производству алюминия. Стоимость сделки – $257 млн.
  • BASF (Германия) заключил сделку с Газпромом по покупке 50.1% акций Южнорусского Сибирского газового месторождения за $1.28 млрд.
  • Dixons (Великобритания) приобрела 10% акций розничной сети бытовой техники и электроники Эльдорадо за $190 млн. с опцией приобретения всей компании за $1.71 млрд.
  • Компания Coca Cola (США) заключила сделку по покупке российского производителя соков Мултон. Примерная стоимость сделки – $600 млн.
  • IKEA (Швеция) объявила о намерениях инвестировать в развитие розничной торговли в регионах России $2.5-3 млрд.
  • McCain Foods (Канада) намерена инвестировать $100 млн. в строительство завода в Тюмени.

2.ОБЗОР РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

В первом полугодии 2005 г. на московском рынке офисных помещений наблюдался рост предложения, опережаемый растущим спросом на аренду и покупку офисных помещений. Совокупный объем сделок составил около 500 000 кв. м. Учитывая тот факт, что обычно во втором полугодии заключается большее количество сделок, чем в первом, можно с уверенностью говорить о том, что совокупный объем сделок в 2005 года превысит аналогичный показатель 2004 года (800 000 кв.м). Высокий уровень спроса напрямую влияет на уровень свободных площадей, который остается достаточно низким и составляет 2% для помещений класса А и 7,5% для помещений класса В.
В число сделок, заключенных в первом полугодии 2005 года, входят крупные сделки по приобретению российскими компаниями зданий для своих штаб-квартир:

  • OMK (Объединенная Металлургическая Компания) купила бизнес-центр Аквамарин на Озерковской набережной, 28, площадью 14 000 кв.м.
  • Компания Гидромашсервис купила офисное здание площадью 2 500 кв. м. а улице Чаянова, 7.

2.1.Предложение.

Около 350 000 кв.м. офисных помещений, отвечающих международным стандартам, было введено в эксплуатацию в первом полугодии 2005 года, из них 110 000 кв.м – офисные помещения класса А. Среди проектов, завершенных в первом полугодии 2005 года:

  • Capital Plaza (4-й Лесной переулок) – 38 000 кв.м.
  • Central City Tower (Овчинниковская набережная, 22) – 19 000 кв.м.
  • Бизнес-центр Аквамарин (Озерковская набережная, 28) – 14 000 кв.м.

По нашим оценкам, объем нового строительства до конца 2005 года составит еще около 400 000 кв.м. Договоры предварительной аренды заключены на 85% площадей в следующих крупнейших объектах, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года:

  • Бизнес-Парк Крылатские Холмы (фазы 1-4) – 58 000 кв.м.
  • Аврора Бизнес-Парк Фаза 2 – 38 000 кв.м.
  • Башня на Набережной, Здание В – 30 000 кв.м.

2.2.Объем заключенных сделок.

Общий объем сделок, заключенных в первом полугодии 2005 года, на 40% превышает аналогичный показатель 2004 года. Средние запрашиваемые арендные ставки на помещения класса А (включая операционные расходы, без учета НДС) составили $675/кв.м./год.

Анализ сделок, заключенных в первом полугодии 2005 года:

  • Доля иностранных компаний в общем объеме заключенных сделок составила 30% (25% – в 1-м полугодии 2004 года).
  • Договоры аренды на здания, находящиеся в процессе строительства, составили 23% от общей доли арендованных площадей.
  • 68% всех сделок были заключены во вновь построенных зданиях.

3.ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1.Предложение площадей в современных торговых центрах.

В первом полугодии 2005 года открылось пять торгово-развлекательных центров, три из которых – Ладья, Европарк и Рио – были открыты во 2-м квартале. Таким образом, общая площадь современных торговых центров была увеличена на более чем 200 000 кв.м. или почти на 16%.

Торговые центры, открывшиеся в 1-м полугодии 2005 года (на 1 июля 2005 г.)

В первом полугодии стал быстро заполняться сегмент универсальных магазинов (department stores). Вслед за объявившим о своем выходе в Санкт-Петербург и регионы Stockmann, вернувшимся в Россию Bhs и турецким Boyner, открывшимся в конце 2004 года, на российский рынок вышел C&A. Marks & Spenсer объявил о развитии вместе с МЕГА. О своем намерении открыться в столице заявили H&M и Debenham`s.

3.2. Арендные ставки.

Рост максимальных и средних базовых арендных ставок в первом полугодии 2005 года как в отдельно стоящих магазинах, так и торговых центрах не превысил 4-5%, в основном он происходил из-за по-прежнему ограниченного предложения качественных торговых площадей в торговых центрах и на наиболее популярных торговых коридорах. За счет повышения объема предложения современных торговых площадей рост ставок на наиболее востребованные помещения будет постепенно замедляться, а уровень ставок в торговых центрах за пределами центра Москвы в среднесрочном периоде стабилизируется.

4.НОВОСТИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

4.1.Новые игроки.

  • Американская сеть Starbucks не нашла партнера по развитию среди крупнейших ресторанных холдингов в России и решила выходить на рынок самостоятельно. Первым партнером Starbucks на российском рынке станет сеть Marriott, в гостиницах которой в ближайшее время откроются розничные точки Starbucks.
  • Первый магазин Marks & Spencer в России откроется в Москве уже осенью этого года. В Россию знаменитую британскую марку приведет турецкий франчайзер Marka Magazacilik a. s., входящий в турецкий Fiba Holding. Уже в 2006 году Marks & Spencer может выйти в российские регионы путем аренды площадей сразу в пяти торговых центрах \”Мега\”.
  • The Body Shop начнет в этом году работать в России. Компания уже ищет франчайзи, поскольку работает по франчайзингу на большинстве новых для себя рынков.

4.2.Региональное развитие.

  • Первый региональный гипермаркет «Мосмарт» откроется в Нижнем Новгороде в конце 2005 – начале 2006 года.
    Компания приняла решение развиваться по всей России под единым брендом «Мосмарт» (ранее заявлялось, что региональные объекты будут называться «Росмарт»). В ближайшие два года «Мосмарт» вложит в свое развитие порядка $350 млн.
  • Metro намерено в 2005 году открыть восемь магазинов в России, в частности, в Екатеринбурге, а также в крупных городах Поволжья и Дона, вложив в проект €120 млн. В настоящее время в России действует уже 14 магазинов Metro.
  • Немецкая компания Metro и российский холдинг «Марта» объявили о подписании соглашения о совместном развитии региональной сети гипермаркетов Real. Пока соглашение между «Мартой» и Real касается только двух гипермаркетов: в Тольятти (открытие – IV квартал 2005 г., площадь 7 000 кв.м.) и Казани (открытие – I квартал 2006 г., площадь 8 000 кв.м). В этих городах Real расположится в торговых центрах Парк Хаус, соинвесторами строительства которых выступают группа компаний Время и холдинг «Марта».
  • В середине 2005 года начнется строительство ИКЕА и МЕГА в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге, а также второго проекта в Санкт-Петербурге. Все эти центры откроются осенью 2006 года. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга строительство ИКЕА и МЕГА центров запланировано еще в 11 регионах России. Общий объем инвестиций IKEA в экономику России до настоящего момента составил около $11млрд.
  • Финская торговая компания Stockmann вложит €80-110 млн. в строительство торгового центра в Санкт-Петербурге. Завершение строительства магазина и торгового центра намечено на 2008 год.

4.3.Новые проекты в Москве.

  • Дочерняя структура компании Africa Israel выиграла конкурс на строительство торгового пассажа в проекте «Москва Сити», общая площадь которого составит 150 тыс. кв.м. Стоимость проекта оценивается в 300 млн. у.е. Московской Мэрии будет принадлежать 25% проекта. Москвичи и гости столицы смогут посетить торговый комплекс уже через 3 года.
  • Осенью откроются гипермаркеты Real в Братеево и Сигнальном проезде. Строительство еще двух гипермаркетов начнется весной 2006 года и займет 8-10 месяцев. Первый проект (площадью 80 тыс. кв.м.) будет расположен в Митино, в районе радиорынка. Второй (50 тыс. кв.м) – на юго-западе Москвы рядом с Академией Генштаба РФ.
  • «Мосмарт» заложил первый камень в основание самого большого из своих торговых центров на Боровском шоссе. Уже известно, что рядом с торговым центром общей площадью 66 000 кв.м расположится магазин OBI площадью около 15 000 кв.м.

4.4.Крупные сделки.

  • IKEA и российский холдинг Белая дача официально оформили совместное предприятие по строительству семейного торгово-развлекательного центра МЕГА, парка развлечений, мотеля и офисного центра. Инвестиции в проект составят $400 млн. Торгово-развлекательный комплекс «МЕГА Белая дача» общей площадью 240 000 кв.м будет построен на участке земли, принадлежащем Белой даче.
  • Крупнейший продуктовый ритейлер России «Пятерочка» приобрел 18 из 24 магазинов «Копейка» в Санкт-Петербурге за $60,8 млн.
  • Компании Yum! Brands, владелец марки Kentucky Fried Chicken (KFC), и «Ростик Ресторантс» подписали инвестиционное соглашение о совместном открытии в России сети ресторанов. Объем инвестиций составит более $80 млн., из которых 30% вложит Yum! Brands. В течение пяти лет партнеры предполагают открыть в России около трехсот совместных ресторанов. Рестораны сохранят брэнд «Ростик`c», однако из нового логотипа будет понятно, что в них предлагается и продукция KFC.
  • General Investment Group приобрела столичный универмаг «Москва». Участники рынка оценивают стоимость магазина в $25-30 млн. Новые собственники планируют увеличить площади объекта до 70 000 кв.м, а также открыть еще четыре универмага под вывеской «Москва».

5. Новости российского рынка инвестиционных сделок с недвижимостью.

В первом полугодии 2005 года интерес как российских, так и иностранных инвесторов к доходной недвижимости продолжал расти. Российские компании, приобретавшие объекты офисной недвижимости для собственного использования, заплатили более высокие цены, чем зарубежные инвесторы в трех из пяти последних сделок. Подобная тенденция может привести к тому, что цены на объекты недвижимости превысят их справедливую стоимость.
Бизнес центр Аквамарин, офисное здание класса А, общей площадью 14 000 кв.м., расположенное по адресу: Озерковская набережная 28, было продано по цене выше предложенной финансовыми инвесторами. Покупателем этого объекта стала Российская Объединенная Металлургическая Компания (ОМК) которой здание было передано без подписанных договоров аренды.
Расположенный на 1-ой Брестской ул. 22, бизнес центр класса А Капитал Тауэр, общей площадью 15 000 кв.м., был построен компанией Капитал Груп в 2004 году и сдан в аренду компаниям Samsung, Chevron, Boston Consulting Group и др. Собственник получил многочисленные заявки от финансовых инвесторов на приобретение этого офисного здания. Тем не менее, покупателем этого бизнес центра стала компания, которой удалось убедить Капитал Груп освободить верхние этажи здания. В ближайшем будущем новый владелец займет эти площади. По сообщениям, здание было продано по цене, превышающей предложенные финансовыми инвесторами.
В Москве состоялась сделка по продаже объекта недвижимости с заключением договора обратной аренды.
Компания Fleming Family & Partners приобрела офисно-торговый центр класса А, общей площадью 7 500 кв.м., расположенный на Лесной улице, 3, у российской инвестиционной компании Coalco, специализирующейся на металлах и недвижимости. Здание находится недалеко от Белорусского вокзала и в непосредственной близости от Третьего Транспортного Кольца. Продавец здания заключил 5-летний договор аренды на офисную часть здания.
Приблизительная сумма сделки по оценкам наблюдателей рынка составила $25-$30 млн., что соответствует ставке капитализации 13%-14%. Цена продажи также включала права на строительство приблизительно 800 кв.м. офисных площадей на прилегающем участке.
В феврале 2005 года компания Orient-Express приобрела 93,5% акций гостиницы Grand Hotel Europe, расположенной на Невском проспекте в Санкт-Петербурге. Хотя сумма сделки и не раскрывалась, по нашим данным, она составила $95 млн., или $316 тыс. за номер. Известно также, что порядка $8-10 млн. было выплачено компании Kempinski Hotels & Resorts за досрочное расторжение контракта на управление гостиницей. Банковский синдикат под руководством корпорации IFC предоставил финансирование для покупки и реконструкции отеля. В течение 3-х лет компания Orient-Express планирует вложить дополнительно $30 млн. в модернизацию гостиницы.
Компания Equity International Properties Ltd. продала мажоритарный пакет акций в офисном здании Horizon Office Tower общей площадью 16 500 кв.м., расположенном на ул. Шовковычна, 42-44, Киев, Украина. Здание арендуют такие известные фирмы, как Regus, AIG, Credit Lyonnais, Lucent, BBC и Interpipe. Оно появилось на рынке после Оранжевой революции и сразу привлекло внимание многих иностранных инвесторов. Правда, этих инвесторов вытеснил миноритарный акционер, который воспользовался своим первоочередным правом на покупку. На основании предварительных предложений о покупке здания мы полагаем, что объект был приобретен по ставке капитализации менее 15%.
Компания Fleming Family & Partners получила кредит от международного банка Hypo Real Estate для рефинансирования инвестиций, вложенных в покупку здания на Гоголевском бульваре, 11. Эта сделка состоялась 16 марта и ее сумма составила $23 млн. Здание арендуют известные международные компании KPMG, General Motors и Delta Airlines. Компания FF&P купила это здание в 4 квартале 2003 года по ставке капитализации, которую мы оцениваем приблизительно в 13%.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий