Обзор рынка коттеджных поселков по Дмитровскому шоссе
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ
В 2005г. на первичном рынке загородной недвижимости активно продавались около 193 коттеджных поселков.
Из них порядка 76% находятся в стадии строительства.На конец года общий объем предложения на первичном
рынке коттеджных поселков составил порядка 2,9 млн.кв.м. В денежном выражении это составляет около 5,53
млрд. долларов.
В целом, темпы вывода на рынок новых поселков постепенно снижаются. Если в 2004 г. это было
порядка 4-5 поселков в месяц, то по итогам прошедшего года данный показатель составляет уже 3-4 проекта.
Всего в 2005г. на рынок вышли 45 коттеджных поселков. Большая часть строящихся поселков расположена на
Новорижском шоссе. Доля данного направления в общей структуре предложения составляет 29,9%.
В последние несколько лет Новорижское шоссе активно развивается и по количеству строящихся поселков второй год стоит на первом месте. Одной из тенденций развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005г. стал значительный рост интереса со стороны застройщиков к Калужскому шоссе. В результате это направление по количеству строящихся поселков вышло на второе место, обогнав Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе.
Несмотря на стабильно высокий спрос на загородную недвижимость по Рублево-Успенскому шоссе количество новых проектов здесь с каждым годом снижается, так в 2005г. на рынок вышло всего 2 новых комплекса. Одной из причин снижения темпов нового строительства является дефицит по данному направлению земельных участков, пригодных для возведения элитных коттеджных поселков. Основная часть предложения на первичном рынке загородной недвижимости приходится на коттеджные поселки бизнес-класса, чья доля в общей структуре занимает около 67%. Большинство, вышедших в 2005г. поселков также относится к данному сегменту. В наименьшей степени сейчас на рынке представлены коттеджные поселки эконом-класса. Несмотря на высокий спрос со стороны покупателей загородной недвижимости, данный сегмент остается слаборазвитым из-за низкой рентабельности проектов.
ХАРАКТЕРИСТИКА ШОССЕ
Дмитровское шоссе имеет протяженность 124 км, от ТТК в Москве до тоннеля под шлюзом N1 в Дубне, в начале канала им. Москвы. Особенностью этого шоссе является
то, что практически все время оно идет вдоль Канала.
В последнее время активно принимаются меры по улучшению транспортного сообщения на Дмитровском шоссе, как со стороны федеральных органов власти, так и
со стороны инвестиционно-девелоперских компаний,ведущих строительство коттеджных поселков на этом направлении.
Рост активности инвесторов на Дмитровском шоссе способствовал принятию ряда мер со стороны властей по улучшению пропускной способности данного направления. В 2002 г. началась реконструкция Дмитровского шоссе. Сама трасса теперь имеет 3 полосы движения в
каждую сторону с отличным покрытием и освещение до 40 км от МКАД.Тем не менее, несмотря на хорошее покрытие, наличие 9 светофоров и большого количества населенных пунктов вдоль трассы - резко снижают пропускную способность шоссе. Помимо этого Дмитровское шоссе достаточно загружено в самом городе. В часы пик на участке от Садового кольца до МКАД часто возникают заторы, что увеличивает время в пути с 20 минут до фактически часа. За городом основные места заторов на шоссе расположены в районе МКАД и поворота в сторону г. Лобня.
Это наиболее загруженный участок трассы на который приходится порядка 82% от общего машинопотока по Дмитровскому шоссе. Средняя скорость движения по трассе составляет 50-90 км/ч, в то время как, например, на Новой Риге этот показатель 80-150 км/ч. Подавляю-
щее большинство машин — это легковые автомобили (около 80% потока), на долю грузового транспорта приходится порядка 17-19%.
По мнению специалистов, ситуация с транспортной загруженностью Дмитровского шоссе может измениться в лучшую сторону. В конце 2005г. был анонсирован проект строительства дорожной развязки, разграничивающей транспортный потоки в направлении города Долгопрудного и основной трассы в сторону г. Дмитрова.
АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ
По Дмитровскому шоссе расположено порядка 44 коттеджных поселков. На сегодняшний день активно продается 24 поселка, из которых 20 находятся в стадии строительства. Большая часть поселков по данному направлению относится к классу В и С (бизнес и эконом класс). За
прошедшие три года на Дмитровском шоссе появилось около 15 новых поселков, в том числе комплексы класса de luxe. Благодаря появлению новых поселков класса \"А\" земельные участки по этой трассе стали дороже почти на 50-70%, особенно возле воды и леса, цены на дома выросли в среднем на 15-20%. Среди строящихся на сегодняшний день лидируют поселки бизнес-класса (51%), примерно одинаковые доли имеют премиум и эконом-класс (23% и 26% соответственно).
При этом все поселки довольно равномерно распределены по степени удаленности от МКАД: 35% находятся в пределах 15 км от МКАД, по 32% - в зонах 15-30 км от МКАД и более 30 км от МКАД.
Если смотреть на средние показатели предложений, то хорошо видна зависимость между классом поселка и такими параметрами, как площадь участка и коттеджа. Чем выше класс поселка, тем больше площадь коттеджа и придомового участка. В целом одной из тенденций развития рынка загородной недвижимости последних лет стало смещение потребительских предпочтений в сторону снижения площади загородного дома, особенно это заметно в сегменте поселков бизнес и премиум-класса.
При рассмотрении цен на коттеджи важно отметить, что нередко цены бывают неоправданно завышены, что искажает истинную рыночную картину. Так цены в сегменте поселков бизнес-класса варьируются от 1170$ до 3000$ за кв. м. Такой разброс обусловлен в частности высокими
ценами на дома в поселке \"Пестовская гавань\", где цены соответствуют уже не бизнес, а премиум-классу. Диапазон цен в коттеджах премиум-класса от 1900$ до 6978$ за кв.м. Коттедж же в поселке эконом-класса обойдется покупателю от 880$ до 1230$ за кв.м.
