Обзор рынка коммерческой недвижимости Калининграда
По итогам 2004 года основные макроэкономические показатели экономики РФ показывают благоприятную динамику. По статистике рост ВВП в 2004 году составил 7,1 %. Несмотря на разнообразные прогнозы на 2005 год, можно надеяться на дальнейшую положительную динамику в экономике России. Это подтверждается и недавним повышением рейтинга России до инвестиционного одним из самых крупных и авторитетных рейтинговых агентств на Западе - Standard & Poor\'s.
Состояние экономики Калининградской области также существенно улучшилось за последние годы, происходит динамичное развитие бизнеса, для которого требуются всё новые и новые помещения, коммерческая недвижимость становится все более востребована. По мнению специалистов риэлтерских компаний, занимающихся нежилыми помещениями, желающих приобрести или арендовать офисы и торговые площади стало больше. Это также заметно по значительной загрузке офисных и торговых площадей, особенно в центральной части города. Причем востребована как аренда, так и приобретение необходимой коммерческой недвижимости в собственность.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости Калининграда растет, при этом наибольшую долю как в аренде, так и в купле-продаже занимает торговая недвижимость. Наиболее быстро развивается сегмент торговых центров: сейчас в городе их действует около десятка, строятся еще несколько. В итоге в ближайшие годы рынок пополнят около 60-80 тыс. кв. м новых качественных площадей. Таким образом, общий объем торговых площадей Калининграда достигнет порядка 250 тыс. кв. м.
Основными заказчиками, осуществляющими сегодня проекты строительства крупных торговых центров в городе, являются местные торговые сети, такие как \"Вестер\", \"Виктория\", \"Алтын\". Хотя появляются и московские инвестиционные проекты, как например \"Калининград Плаза\".
При реализации своих проектов компании стремятся найти наиболее перспективные площадки. Ведь успех реализации проекта строительства торгового комплекса в значительной степени зависит от его местоположения. Наиболее привлекательны для строительства торговых центров, конечно же, районы в центральной части города, на магистралях с высокими пешеходными и транспортными потоками. Однако в центре города участки, пригодные для строительства торговых центров, как правило, уже в большинстве своем зарезервированы, и число их ограничено. Поэтому дальнейшее развитие новых торговых комплексов будет, скорее всего, смещаться из центральной части города в другие зоны.
Вообще, основным фактором, влияющим на успех торговли, является место расположения и его проходимость. И развитие рынка торговых площадей в том или ином месте города обусловлено только наличием мест с высокой проходимостью. Количество таких мест, безусловно, ограничено, а формирование новых торговых кварталов пока не предвидится. Поэтому большинство предпринимателей стремятся в уже сложившиеся торговые зоны с наиболее интенсивным человекопотоком, а это, как правило, центр города.
Именно здесь значительно увеличились за последнее время арендные ставки - это уличные магазины, расположенные в сложившихся торговых коридорах - Ленинский пр-т, ул.Черняховского, ул.Пролетарская и т.д. Это говорит о том, что для уличных ритейлеров прошедший год был успешным.
В этом сегменте постоянным спросом пользуются торговые площади от 30 до 200 кв. метров. Их не хватает, квартиры на первых этажах центральных улиц Калининграда уже практически полностью перепрофилированы под офисы и магазины. И сегодня предприниматели начинают рассматривать объекты на примыкающих к центру улицах. Несмотря на большое число вновь строящихся магазинов, этот сектор рынка пока все еще далек от насыщения и снижения цен на нем не ожидается. Кстати, следует отметить, что на три наиболее востребованных профиля (одежда, общепит, а также красота и здоровье) приходится около половины всех заявок по центральной части города.
Что касается мелкорозничной торговли и вещевых рынков, то для них сегодня наступили не лучшие времена. Покупатель стал взыскательнее, готов платить, как показывают результаты исследований, не только за качество товара, но и качество обслуживания, за условия совершения покупки, поэтому городские вещевые рынки постепенно уходят под крышу, в торговые комплексы. Наблюдается сокращение зон мелкорозничной торговли. А денежные средства данного сегмента рынка перераспределятся между торговыми центрами и встроено-при-строенными магазинами.
Несмотря на то, что рынок помещений для торговли в городе развивается бурными темпами, места, пригодные для организации магазинов, по-прежнему в дефиците. Поэтому цены на отдельно стоящие торговые помещения на наиболее проходных улицах продолжат расти. А вот ставки аренды в крупных торговых комплексах стабилизируются и даже могут несколько снизиться. В первую очередь это произойдет из-за того, что в Калининграде не так уж много крупных арендаторов. С увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более отчетливо будет виден контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних.
В настоящее время в Калининграде строятся также несколько крупных офисно-торговых комплексов. При вводе их в эксплуатацию в городе появится около 40 000 кв.м. новых офисных помещений. Ориентировочно этого можно ожидать в течение ближайших 2-х лет. Так в ближайшее время будет введен в эксплуатацию \"Балтийский деловой центр\" (18 000 кв.м), \"Мега\" (около 90 000 кв.м. торговых и офисных площадей), началось строительство центра \"Калининград 750\" (30 000 кв.м общей площади).
В отличие от европейских городов, где бизнес-центры давно строились целенаправленно, у нас этот процесс возник лишь в последние несколько лет. Поэтому основная масса офисных площадей в Калининграде до сих пор состоит из помещений другого профиля, более или менее переоборудованных под новые цели. В настоящее время некоторые из них реконструируются. Общий недостаток таких зданий - постройка советских времен, не предназначенная для коммерческого использования.
В результате сегодня в городе наблюдается недостаток высококачественных офисов. С другой стороны значительно увеличился спрос на качественные офисные помещения, что объясняется стабильным ростом экономики, высокой деловой активностью, а также увеличением объемов производства в регионе, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих и приобретающих в собственность офисные помещения.
В последние годы рынок коммерческой недвижимости стал еще и надежным способом вложения и сохранения сбережений. Так, сегодня ставка капитализации составляет 15-20%, рынок офисной недвижимости является одним из самых инвестиционно-привлекательных отраслевых рынков. Причина того, что в настоящее время многие финансовые, банковские, строительные и торговые структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости в Калининграде, кроется в высокой ликвидности, а также в значительной доходности офисных проектов.
Кроме того, сегодня многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но имеющие свободные денежные средства, предпочитают покупать готовые объекты, либо те объекты, которые находятся в стадии строительства. В течение 5-7 лет такие сделки полностью оправдываются.
Еще один сегмент офисной недвижимости, популярный сегодня - помещения, предлагаемые застройщиками на 1 этажах жилых домов. Такие помещения востребованы по ряду причин: как правило, такие площади находятся в центре, или в престижных районах, с развитой инфраструктурой; обладают популярным на рынке метражом от 100 до 300 кв.м и имеют отдельный вход; собственник \"не страдает\" от большого количества фирм-\"соседей\"; кроме того, такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.
Ввод в эксплуатацию новых крупных офисных центров, безусловно, приведет к некоторым структурным изменениям. Многие среднее и крупные компании, арендующие в настоящее время офисы по окраинам города, начнут постепенно \"мигрировать\" в центральную часть города. Причем значительно стимулировать такую миграцию будут владельцы новых бизнес-центров. Поначалу это приведет к некоторому падению арендных ставок. Однако постепенно сформируется четко выраженное деловое ядро города, цены на офисную недвижимость в которой будут высокими. Одновременно с этим будут падать арендные ставки на окраинах (арендодатели вынуждены будут тем самым привлекать клиентов), куда будут переселяться более мелкие и менее благополучные компании.
Предприниматели по-прежнему желают обосноваться ближе к центру, поэтому в ближайшее время будут осваиваться площади в центральной части города и в новых построенных деловых центрах. Многие крупные, а также мелкие, но предприимчивые фирмы будут стремиться повысить качество своего офиса, перебравшись в здания более высокого класса в центральной части города.
Увеличение предложения, скорее всего, снизит стоимость аренды (хотя резкого понижения не будет, так как мощности будут вводиться постепенно, равномерно заполняясь). В первую очередь это коснется собственников низкокачественных площадей и окраин, откуда арендаторы будут \"мигрировать\" в новые комплексы, расположенные в центре. На рынке офисной недвижимости будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов.
Открытие новых торговых комплексов приведет к временному насыщению рынка торговой недвижимости и разрешит существующую проблему нехватки площадей. Подобная ситуация заставит хозяев помещений временно снизить стоимость аренды. Тенденция коснется, прежде всего, крупных объектов торговли. Небольшие магазинчики, расположенные в центре, перемены почти не затронут, поскольку эти объекты всегда наиболее востребованы как арендаторами, так и покупателями торговых площадей.
Сегодня рынок торговой недвижимости растет довольно бурно, и будет набирать темпы по крайней мере еще ближайшие года три, сохраняя при этом следующие тенденции:
Продолжится динамичное расширение сетевых розничных операторов (продовольственные сети, аптеки, банки и др.).
Будет происходить дальнейшее развитие брендовой и бутиковой торговли (в основных торговых коридорах центра города), кроме того, возможно возникновение новых зон сосредоточения объектов бутиковой торговли.
Усилится конкурентное влияние со стороны профессиональных торговых центров (значимо для помещений не из основных торговых коридоров, особенно в периферийных районах города).
Ставки аренды будут формироваться под влиянием таких факторов, как сохранение тенденции к снижению покупательной способности доллара, а также расширение объема торговых площадей за счет торговых центров. В результате произойдет стабилизация арендных ставок, плавный рост цен продаж на высококлассную коммерческую недвижимость.
Будет происходить постепенное расширение деловой зоны города.
Существенное увеличение объемов новой коммерческой недвижимости за счет новых торговых и офисных центров, конечно, способно привести к увеличению уровня вакантных площадей. Тем самым будут созданы условия, при которых рынок станет еще более цивилизованным - компании-арендаторы или потенциальные покупатели площадей получат возможность выбирать для себя новые офисы не из 2-3-х проектов, а, скажем, из 5-7-ми.
В целом нужно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости в Калининграде становится все более цивилизованным и стабильно приносящим доход. Это соответствует общей тенденции, характерной для всего рынка недвижимости.
