Обзор первичного рынка многоэтажной недвижимости: Химки, Митино, Зеленоград, Красногорск
Анализ предложения
При анализе предложения на рынке жилой многоэтажной недвижимости северо-западного направления использована база компании Vesco Consulting, которая включает многоэтажные комплексы, где ведутся активные продажи. Приоритет в оценке объема рынка отдавался таким городам как Зеленоград, Химки, Красногорск, а также району Митино.
Объектом анализа структуры предложения являлся не жилой комплекс или дом, а квартира, которая предлагалась к продаже на первичном рынке. Совокупный объем выборки составил 9 810 квартир различной комнатности в 55 жилых комплексах. Результаты анализа в полной мере отражают существующую на момент проведения исследования рыночную конъюнктуру.
22 из 55 рассматриваемых жилых многоэтажных комплексов весьма масштабны - насчитывают в совокупности более 1000 квартир («Путилково», «Павшинская пойма», «Левобережный», «Правый берег», «Реал-Парк», и т.д.). В составе крупных комплексов девелоперы планируют возведение досуговых (кафе, магазины, и т.д.), образовательных (школы, детские сады), социальных сооружений (поликлиники), что существенно расширяет целевую аудиторию будущего комплекса.
Большинство комплексов локального рынка строятся из монолита и облицовываются кирпичом. В последние 2 года активно возводятся дома с применением новейших технологий, когда фасады облицовываются керамогранитом или иными панелями. Преимуществом фасадных систем является обеспечение свободной циркуляции воздуха, что позволяет исключить скапливание влаги и размножение микроорганизмов, защищает от воздействия окружающей среды.
Этажность рассматриваемых ЖК различна от стандартных 8-9 до 45 этажей («ART»). Часто жилые комплексы возводятся с переменной этажностью, что выигрышно сказывается на внешнем облике дома.
Подавляющая часть квартир первичного рынка предлагается застройщиками без отделки. Однако при желании покупатель может, доплатив получить уже готовое жилье. Нередко застройщики предлагают типовые решения по ремонту жилья - 1-5 на выбор.
| Красногорск | Зеленоград | Химки | Митино | |
|---|---|---|---|---|
| Количество ЖК, шт. | 17 | 9 | 27 | 2 |
| Общее число домов в ЖК, шт. | 142 | 99 | 113 | 4 |
| Количество квартир в продаже, шт. | 3932 | 1182 | 4519 | 177 |
Структура предложения по качественным и количественным характеристикам квартир
Подавляющая часть квартир в продаже: одно- и двух- комнатные - 76,9% предложения.
В 9 многоэтажных жилых комплексах рассматриваемого локального рынка помимо квартир стандартных планировок можно приобрести студии площадью 22-40 кв.м.
Развиваться сегмент подобного жилья стал недавно (последние 3-4 года), поэтому преимущественно такие квартиры расположены в домах с низкой стадией готовности (нап. «ЮИТ Парк», «Ленинградский», «Зеленоградский»).
В некоторых проектах застройщики полностью отказались от строительства квартир с тремя и более комнатами, поскольку они пользуются меньшим спросом со стороны потенциальных покупателей ввиду высокой общей стоимости - нап. «Мелодия леса», «Зеленоградский», «Авентин», «Гвардейский».
Средняя площадь квартиры в продаже - 54,7 кв.м.
Застройщики стремятся максимально использовать имеющуюся площадь под застройку, а также разработать оптимальные планировки. Средняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
- квартиры-студии - 30,5 кв.м.
- однокомнатные квартиры - 43,6 кв.м.
- двухкомнатные квартиры - 63,9 кв.м.
- трехкомнатные квартиры - 84,8 кв.м.
- квартиры с 4-мя и более комнатами - 110 кв.м.
| Количество квартир в продаже, шт. | Доля предложения, % | Название ЖК | |
|---|---|---|---|
| Квартиры-студии | 778 | 7.90% | Зеленоградский, Мелодия леса, Wellton Park Новая Сходня, Молодежный (1,2,3,4), ЮИТ Парк, Менделеев, Планерный, Солнечная система |
| 1 ком. квартиры | 4130 | 42.10% | Предложение 1-к квартир доступно во всех комплексах локального рынка, исключение «Реал-Парк» (проданы) |
| 2 ком. квартиры | 3411 | 34.80% | Предложение 2-к квартир доступно во всех комплексах локального рынка, исключение «Уютный» (проданы) |
| 3 ком. квартиры | 1109 | 11.30% | Предложение 3-к квартир доступно в 48 из 55 комплексах локального рынка, исключение Зеленоградский, Пятница (Брехово), Мелодия леса, Реал-Парк, Авентин, Гвардейский, Гелиос |
| квартиры с 4-мя и более комнат | 382 | 3.90% | Зеленый бор, ART. Уютный, Микрогород «В Лесу», Молодежный (1,2,3,4), ЮИТ Парк, Красногорская Ривьера, Life-Митинская Ecopark, LIFE-Митинская, Правый берег, Сходня Парк, Маяк, Левобережный, Парк-Тауэр, Солнечная система |
Распределение предложения квартир на первичном локальном рынке в зависимости от площади выглядит следующим образом:
| до 30 кв.м. | 30-50 кв.м. | 50-70 кв.м. | 70-90 кв.м. | свыше 90 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 503 | 4052 | 3626 | 1447 | 182 |
| Доля предложения, % | 5.10% | 41.30% | 37.00% | 14.80% | 1.90% |
Тенденция локального рынка – постепенное снижение площади квартир различной комнатности за счет оптимизации планировочных решений и доли «потерь». Помимо появления квартир-студий, проектируются небольшие одно-двух комнатные квартиры. Например, в ЖК «Wellton Park Новая Сходня» к продаже выставлено двухкомнатное жилье площадью от 34,9 кв.м.
Ценовой анализ квартир. Динамика изменения цен 2007-2014 гг.
Стоимость квартир за 1 кв.м. на исследуемом локальном рынке варьируется в пределах от 55 тыс. руб. (ЖК «Авентин») до 247 тыс. руб. (ЖК «LIFE-Митинская»).
| до 70 тыс. руб. | 70-100 тыс. руб. | 100-130 тыс. руб. | 130-160 тыс. руб. | 160-190 тыс. руб. | свыше 190 тыс. руб. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 432 | 2910 | 3835 | 1844 | 671 | 118 |
Наибольшее число квартир сконцентрировано в ценовом диапазоне – 6-9 млн. руб. Средняя цена по локальному рынку – 6 890 700 руб.
| до 3 млн. руб. | 3-6 млн. руб. | 6-9 млн. руб. | 9-12 млн. руб. | 12-15 млн. руб. | 15-18 млн. руб. | свыше 18 млн. руб. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 658 | 1962 | 3596 | 2261 | 1064 | 217 | 52 |
Устанавливая цены на квартиры в жилых комплексах, застройщики руководствуются несколькими принципами:
- цена 1 кв.м. однокомнатной квартиры выше, чем 3-х комнатной.
- квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому, как правило, они дешевле (дисконт до 10%).
- часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры) застройщики придерживают до момента повышения цен.
| Тип квартиры | Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. | Мин-макс. цена за 1 кв.м., руб. | Мин-макс. цена за квартиру, руб. |
|---|---|---|---|---|
| квартиры-студии | 104,100 | 3 120 100 | 70 070 - 148 000 | 1 819 600 - 4 991 900 |
| однокомнатные квартиры | 107,050 | 4 615 100 | 59 400 - 247 000 | 2 010 800 - 10 649 700 |
| двухкомнатные квартиры | 99,400 | 6 523 000 | 55 000 - 215 000 | 2 842 000 - 16 245 400 |
| трехкомнатные квартиры | 99,000 | 8 459 500 | 56 900 - 211 000 | 3 766 800 - 20 331 000 |
| квартиры с 4-мя и более комнатами | 113,200 | 12 901 300 | 59 800 - 205 485 | 5 990 200 - 22 724 586 |
Цены на квартиры в зависимости от степени отделки:
| Тип отделки | Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. |
|---|---|---|
| Без отделки | 96,700 | 6 174 800 |
| Под чистовую | 106,420 | 7 314 800 |
| Под ключ | 107 200 | 7 646 100 |
Цены на квартиры в зависимости от расположения:
На локальном рынке предложение квартир с 4-мя комнатами доступно к продаже в 15 из 55 жилых комплексов. Подобное жилье можно приобрести во всех рассматриваемых районах. Площадь многокомнатных квартир варьируется от 75 (ЖК «ART») до 176 («Красногорская Ривьера») кв.м. При этом самое дорогая недвижимость (стоимостью свыше 15 млн. руб.) в данном сегменте выставлена к продаже в комплексах «Красногорская Ривьера», «Микрогород «В Лесу»», «ЮИТ Парк», «Life-Митинская Ecopark», «Правый берег», «Life-Митинская», «Маяк», «Парк-Тауэр» - ярких представителях современных жилых комплексов. Основная масса квартир сдается покупателю без отделки, но есть исключения (отделка под ключ)- «Микрогород «В Лесу», «LIFE-Митинская». Максимальная цена за четырехкомнатную квартиру сейчас находится на уровне 22,3 и 22,7 млн. руб. в «Правый берег» и «Life-Митинская» соответственно.
Пятикомнатные квартиры предлагаются только в ЖК «Сходня Парк», «Солнечная система». Стоимость за объект 6,9-8 млн. руб. площадь квартир 108-120 кв.м.
В рамках настоящего исследования рассчитано изменение стоимости квартир локального рынка, начиная с 2007 года:
| ******* | Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. |
|---|---|---|
| 2007 г. | 67,870 | 4,459,813 |
| 2008 г. | 81,120 | 5,272,792 |
| 2009 г. | 77,250 | 5,237,550 |
| 2010 г. | 77,814 | 5,432,281 |
| 2011 г. | 86,970 | 6,109,159 |
| 2012 г. | 97,150 | 6,332,014 |
| 2013 г. | 95,092 | 6,295,090 |
| 2014 г. | 102,800 | 6,750,800 |
ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СЕВЕРО-ЗАПАДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
