Обзор коттеджных поселков подмосковья за три года

Первым испытало на себе прелесть застройки поселками - Рублево-Успенское шоссе. Выбор его был неслучаен. Там еще во времена Советского Союза были возведены солидные, по категории жильцов, дачные поселки. Плюс ко всему, правительственные дачи здесь манили жить ближе к власти, тех, кто с середины 90-х годов стал обладать средствами и положением. Да и Николина гора, пристанище московской интеллигенции, притягивала, как магнит, тех, кто желал быть на короткой ноге, или хотя бы соседом, известных музыкантов, актеров, художников. Поначалу коттеджные поселки стали вырастать вокруг старых деревень, потом в Барвихинском лесу на территории пансионата «Сосны». Ну, а потом, на свободных от застройки, прежде всего лесных территориях. Единой концепции обустройства каждого отдельного поселка в первое время не было, хотя дома без башен, эркеров, колонн, балконов практически не возводились. Первые поселки были небольшими, но непременно за высокими заборами, и, что характерно забор был и у самого особняка. У большинства из них нет и не было никаких названий, более того – неизвестны их адреса. Если вы захотите послать сюда какую-нибудь корреспонденцию через почтовое отделение, сделать это будет весьма сложно, получится почта «на деревню дедушке Константин Макарычу». Тогда же на Рублевке стали строить и корпоративные поселки: группа «Мост» застроила Чегасово, издательство «Дрофа» построило поселок в «Горках-2». Кстати говоря, именно «Дрофа» - весьма показательный поселок. На 25 домов была возведена супер-инфраструктура: рестораны, бассейны, корты. Поначалу жильцам это все было в кайф, но спустя какое-то время началась повальная продажа домов в этом поселении. Арендная плата оказалась безумной. Только в прошлом году она составляла $1500 в месяц. Несмотря на то, что жильцов со средним достатком в поселке не было никогда, желающих ежемесячно выкладывать такую сумму за пользование бассейном мало кто хотел. Это был первый звонок о необходимости возведения собственной инфраструктуры в коттеджных поселках. Возможно, это и совпадение, но на сегодняшний момент вся необходимая жильцам направления инфраструктура доступна любому и расположена непосредственно на самой трассе: супермаркеты, спортивные центры, рестораны, клубы, галереи.

Вообще Рублевка – это не только элитарное направление, но еще и «резиновое»: около 50 поселений на одном из самых «коротких» направлений Подмосковья. И их количество продолжает расти. Мега-поселений здесь ждать не приходится: «последнее из могикан» - «Радуга в Лапино». А небольшие на 10-20 домов, возможно, и будут появляться.

Наравне с Рублевкой начало вестись строительство коттеджных поселков и на Калужской трассе. Они в основном базировались и базируются в непосредственной близости от санаториев Управления делами президента. Особняки в них не менее шикарны, чем на Рублевке, но без купеческих претензий. Повезло Калуге, если так можно выразиться и со спонсорами. Некогда эти земли облюбовал «Газпром» для головного офиса и для своих сотрудников, который провел в каждый дом не только газ, но свет и воду. К тому же, это единственная трасса в Подмосковье, освещенная практически на всем протяжении своего пути.

На Минском направлении поначалу возводились поселки рядом со стародачными местами, которых там предостаточно. Однако лакомым куском у застройщиков было Грибово: сосновый бор, лесные озера. Там расположено сразу несколько поселков. У каждого из них есть собственное ограждение, плюс ко всему - единая пропускная система. Из стародачных мест долго сопротивлялось нашествию новых поселений Переделкино, но и ему в конечном итоге пришлось сдаться. Рядом с писательским городком выстроен закрытый поселок: непременным условием для потенциальных покупателей домов в нем был «фейс контроль». В самом писательском поселке на месте старых дач строят новые, но повального возведения коттеджей нет. Слишком все сложно с собственниками на землю. Надо сказать, что коттеджного поселка, отвечающего всем требованиям этого понятия, на Минке нет. «Княжичи» и «Родники» ближе всего к истине, но они на окраине Одинцово и состоят преимущественно из таунхаусов. На данном этапе новых предложений по Минке не так уж и много, на ближайших подступах к столице сказывается нехватка территорий.

Но по количеству поселков превзойти «Новую Ригу» уже не сможет никто - свыше 70, да к тому же возможностей для реализации замыслов предостаточно. Свободной территории, что называется навалом. Единственный недостаток: до «бетонки», в основном, идут бывшие совхозно-колхозные поля. Поэтому камерность и «Новая Рига» - понятия не всегда совместимые. Например, один из первых претенциозных поселков по этому направлению – «Ливадия на Истре». Архитектурная концепция и дизайн-проект поселка, выполнены английской фирмой \"MedinaGimson\". Уникальность домов в \"Ливадии\" - использование при строительстве натуральных, экологически чистых материалов из Европы: крупноформатных керамических блоков \"Wienerberger\" с высоким коэффициентом теплозащиты и глиняной черепицей. Поселок был построен в 2000, а спустя три года, что называется стал достраиваться. Появилась вторая очередь. Вообще, такое явление, как расширение границ уже существующего поселка на несколько десятков домов, характерно для Риги. Та же «Балтия» достраивается уже несколько лет, подобное происходит и с «Никольской слободой», правда, там это называется 2-я и 3-я очереди. Но самая удачная достройка была, пожалуй, в «Новорижском». Там как-то быстро и незаметно произошло воссоединение с «Борками».

Два года назад открытием для риэлторов стало Дмитровское шоссе. Народ потянулся к водохранилищам и горнолыжным трассам. Сегодня здесь около 25 поселков, большинство из которых находится на стадии возведения. Несмотря на то, что трассу позиционируют как «водную», поселения возведены везде. И в непосредственной близости к МКАД, и у деревень, расположенных не у воды, и в лесной зоне. Но если же говорить о поселках у водохранилищ, то самое застроенное - «Клязьминское», ближе всех находящееся к Москве. Потом популярность снижается по мере удаления от МКАД. Единственный недостаток этого направления - сложность в подводе коммуникаций. Кстати говоря, уже были случаи, когда начавшийся строиться поселок закрывали из-за невозможности подвести к нему коммуникации. Но Дмитровка это не только система водохранилищ и горнолыжных трасс, но лесных угодий, рядом с которыми также ведется возведение поселков.

И все же по количеству поселков самое популярное водохранилище - «Истринское», хотя и находится не совсем близко к Москве, порядка 50 километров, да к тому же и закрытое. Все элитные водные поселки сосредоточены именно там. Впрочем, и большая часть претензий Минприроды относится опять же к владельцам домов на Истре. Хотя как раз там практически все дома, построенные в водоохранной зоне, – деревянные, чего не скажешь об особняках у водохранилищ по Дмитровскому шоссе. Но Пятницкое шоссе, это не только водохранилище. Есть несколько довольно приличных поселков и в 15-тикилометровой зоне. Самый элитный, по мнению продавцов, «Горки-7». Поселок функционирует не первый год, но параллельно идет строительство и продажа новых особняков. Интересный поселок «Сабурово», но на рынок выходит только лишь вторичка. И один из перспективных и строящихся – поселок «Благовещенка». Его главное достоинство территория, а точнее, природный ландшафт. Поселок строится на закрытой поляне в окружении леса.

Ленинградское и Ярославское - два похожих направления. Есть стародачные места, к тому же много точечной застройки. Не устраивает потенциальных покупателей урбанизированность направления – слишком много городов, и велика загруженность обеих трасс. Но покупателей, все же хватает. Новые поселки появляются как и везде. Вместе с тем на рынок выходят предложения по продаже будущих коттеджных поселений. Так на рынке есть земля с подведенными коммуникациями под строительство коттеджного поселка у деревни «Жуковка» по Ярославке. Место, кстати говоря, очень приличное: озеро с островом, рядом лес.

Два-три месяца назад застройщики почему-то заинтересовались Горьковским направлением, прежде самым не популярным. А тут за короткий срок появилась информация сразу о 4-х новых поселках. Пока лишь реклама, вопрос: будут ли они возведены?

Вырос интерес и к югу Подмосковья - точнее к Симферопольской трассе. Здесь стало расти и количество поселков. К тому же в ближайшее время на рынке появится сразу несколько участков, выведенных из сельхозоборота.

Растет не только количество поселков, но и цена – как на земельные участки, так и на особняки. На Рублево-Успенском стоимость земельных наделов по сравнению с 2002 годом выросла более чем в три раза. Два года назад сотка земли в Жуковке шла за $20.000, в этом, как заверяют риэлторы, - $70.000 за сотку. Растет цена и на Новорижском шоссе, только в чуть меньшей прогрессии – в 2 раза. Во столько же раз повысилась цена на землю и по другим направлениям, но только в 30-тикилометровой зоне от МКАД. Заметно выросла и цена надела по Осташковскому и Дмитровскому шоссе, но только у береговой линии водохранилищ. На таких направлениях, как Минское, Ярославское и Егорьевское, прежде всего растет стоимость надела в стародачных местах. Так, в Переделкино сотка в 2002 году стоила порядка $8.000, а спустя два года - уже $20.000. По Егорьевскому направлению особым спросом пользуется земля, в основном, в Малаховке, однако, до высот Переделкино ей еще далеко – лишь около $8.000. Земля же в 50 километрах от кольца повысилась ненамного. Особый спрос на нее только по двум направлениям – Новой Риге и Пятницкому (по последнему – лишь на берегу Истринского водохранилища). А у таких направлений, как Щелковское и Ленинградское, земля в 50-тикилометровой зоне выросла в цене лишь на 15-17%. Однако коттеджных поселков на столь почтительном от Москвы расстоянии можно найти лишь на Новорижском, Калужском, Пятницком и Дмитровском (у водохранилищ). И лишь совсем недавно начали осваиваться земли на Симферопольском шоссе в районе города Чехова.

Цены на дома также выросли по сравнению все с тем же 2002 годом. Их рост зачастую обусловлен повышением цены на землю, в себестоимость коттеджа практически всегда входит и участок. Но зависимость, как ни странно не прямо пропорциональная. Так на Новой Риге особняки выросли в цене 1,6 раза, на Рублевке в 30-тикилометровой зоне – в 2 раза, однако в непосредственной близости от МКАД на тех же направлениях - лишь в 0,7 раз. Скорее всего это обусловлено тем, что коттеджи в Жуковке или в Горках-2 и так были весьма дороги – свыше $2.000.000. Кстати говоря, есть и такие предложения, цена на которые не менялась в течение более года. Как говорится, изначально дорого. И все же, как показывает практика, цена кв.м жилья на Калужском шоссе стоит в два раза больше, чем на том же расстоянии на Ленинградском. Опять же играет роль престижность, цена участка, которая, естественно, выше, и стройматериалы чуть лучшего качества. Если же снова вернуться к росту цен на дома, то по большинству направлений этот рост незначителен – до 15%.

Исследования по престижности того или иного направления проводятся давно и есть в любой, уважающей себя компании, специализирующейся на загородном рынке. Самыми востребованными особняками оказываются те, что находятся в 15-30 км от МКАД, чуть меньше спрос на дома, построенные ближе к Москве, цена на них слишком высока и не всегда оправданна. И наименее востребованные те, что расположены в 50-тикилометровой зоне. Но и здесь много нюансов. Скажем, особняк на Новой Риге, находящийся в 50-ти километрах, купят гораздо быстрее, чем дом, расположенный в 30 километрах от МКАД, но на Ленинградке. Добраться до Москвы оказывается гораздо быстрее и легче по скоростной трассе, чем ехать через Химки. С другой стороны, уже в этом году появилась тенденция у большинства владельцев особняков в Подмосковье покупать второй дом под дачу. И в этом случае ее близость к Москве не является необходимой, правда, необходимым является другой фактор: водохранилище, горнолыжные спуски, лесные угодья.

И все же: если расставить шоссе по степени популярности, то и здесь не все однозначно. До 15 км по-прежнему наиболее востребованным является Рублево-Успенское шоссе (доля спроса на коттеджи составила 33,7%). На втором месте Новорижское шоссе (26,8%). Третье место заняли коттеджи, расположенные вблизи Калужского -15,1%. Но в радиусе до 30 километров в лидеры выходит Новорижское шоссе – 42,3%. А уже потом Николина гора – 17,8%. И третье место все у той же Калуги. А на дальних подступах – 30-50 км. - Рублевки и вовсе нет, все лавры у Новорижского - 37,5%. На втором месте неожиданно возникает Киевское шоссе – 10,9%. Третье место у Минского. В целом, наиболее популярным у покупателей оказалось Новорижское шоссе, затем идет Рублево-Успенское и на третьем месте - Калужское. Надо сказать, что на сегодняшний момент Новорижскому шоссе удалось обогнать своего конкурента Рублево-Успенское шоссе и по количеству поселков, и по свободной территории – ее здесь намного больше, - и по количеству сделок. Но говорить – «король умер, да здравствует король!» - еще рано. Рублевка все равно останется самым элитным местом с самыми дорогими особняками.

Между тем, и в погоне за третье место произошли некоторые изменения. Калужское шоссе переместилось на одну строчку вверх, а Минское направление, из—за того, что спрос на дома на нем практически не изменился, встало на четвертое место. Следует также отметить повышение спроса на такие направления, как Киевское, Дмитровское, Пятницкое, Симферопольское и Волоколамское.

За несколько лет активного строительства коттеджных поселков застройщики и продавцы методом проб и ошибок нашли наиболее оптимальные формы таких поселений. Если в 2001 году еще был эксперимент: строились как большие так и маленькие поселения с единым архитектурным стилем и без него, - то сегодня основной акцент застройщики делают на мега-поселения с единой архитектурой, где без особого ущерба для кармана жильцов можно помещать большую инфраструктуру и снижать арендную плату. Камерные поселки если и будут, то только на Рублево-Успенском шоссе, где мало больших объемов земли, и в стародачных поселениях, таких как Малаховка.

Обилие предложений на загородном рынке вынуждает застройщиков искать оригинальные концепции загородных поселений. Так, застройщики поселка «Кедры» на Новой Риге засаживают поселение деревьями, по преимуществу кедрами. Кто-то строит на общей территории искусственные пруды и запускает в них золотых рыбок, нередки случаи, когда возводят часовни, как скажем, в «Митрополье» на Ярославке или «Аламея-Кантри» на Рублевке. Среди последних предложений– коттеджи, встроенные в насыпные холмы, и подземные дороги, ведущие к домам. Подобное новаторство стоит несколько выше, чем обычный особняк. Захочет ли потенциальный покупатель платить за такие эксперименты, когда в моде минимализм?…

Если же говорить о перспективах загородного строительства, то сейчас наступила некая стагнация. Причин этому явлению несколько: лето – период отпусков, то затухающий, то возникающий банковский кризис, возможно, и проверки Минприроды, наделавшие так много шума. Хотя, в случае с Минприродой, это, скорее, был и остается хлеб для журналистов. Большинство же участников рынка загородной недвижимости называют ход чиновников просто политической акцией, за которой бульдозерной войны уж точно не последует. Единственное, что сейчас может беспокоить рынок коттеджей, так это то, что ипотека не набирает обороты. Для большинства банков участие в ней на загородке пока большой риск.

Ну, а в целом новые поселки появляться будут, возможно, не в таких количествах, как это было в два предыдущих года.