Обзор коммерческой недвижимости Москвы: состояние рынка и прогноз

30 июня 2006

Офисная недвижимость

В 2005 году Москва вошла в четверку самых дорогих городов мира по ставкам аренды на офисные помещения после Лондона, Токио и Парижа.

В III квартале 2005 года рынок офисной недвижимости продемонстрировал активный рост по всем основным параметрам. Высокие объемы ввода качественных офисных площадей наблюдались как в пределах, так и за пределами Садового кольца. Отмечена относительная стабилизация арендных ставок по классу \”А\” и рост около 3-5% по классу \”В\”. В итоге арендные ставки по классу \”А\” составили 600-850$ за кв.м. в год без НДС, по классу \”В\” – 440-580$ за кв.м. в год без НДС. Ставки аренды на объекты класса \”С\” могут находиться в пределах от 200$ до 500$ за кв.м. в год без НДС. С начала года ставки возросли в среднем на 9-11%, однако эксперты замечают, что это вызвано скорее ростом эксплуатационных расходов.

Цены продаж на класс \”А\” составили 3000-4900$ за кв.м., на класс \”В\” цены держатся в районе 1700-3200$ за кв.м., на класс \”С\” – 1100-1700$ за кв.м. (цены продаж указаны без НДС). Темпы роста цен на класс \”А\” увеличились незначительно, цены на помещения класса \”В\” возрастали на 1-1,5% в месяц.

В целом, можно сказать, что рынок офисной недвижимости Москвы характеризуется высоким спросом, высокими арендными ставками, незначительным уровнем роста свободных площадей и высоким объемом ввода новых офисных площадей.

Наиболее высокие арендные ставки были, как обычно, зафиксированы в центральном административном округе. Самые низкие ставки на востоке столице – ВАО, СВАО и ЮВАО.

Основной тенденцией рынка офисной недвижимости Москвы является активная децентрализация вследствие нехватки участков в центре. Из-за проблем со свободными площадями и транспортной загруженностью в пределах центра, все больше арендаторов стремятся нанимать площади за пределами садового кольца.

Другой, не менее важной тенденцией можно назвать появление большой доли проектов техно- и бизнес-парков, комплексов и объектов многофункционального назначения, совмещающих деловую, торговую, гостиничную и развлекательную функции. Особенно актуальным и целесообразным считается совмещение торговых и офисных площадей в одном центре.

В зданиях класса \”А\” по-прежнему наблюдается дефицит помещений небольшого метража (до 300 кв. м), в то же время несколько возросла доля сделок, заключаемых на помещения более 1000 кв. м.

Также заметными тенденциями являются: увеличение объемов проектируемых площадей вследствие неослабевающего спроса на объекты международного класса; рост количества договоров предварительной аренды; главным ресурсом для строительства бизнес-центров являются промзоны (в 2005 году было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых предприятий); многие девелоперы, пришедшие на рынок, пришли в офисную недвижимость из соседних секторов или с других рынков (строители жилья, банки).

Объемы

  • Общее предложение в III квартале увеличилось на 240 тыс. кв.м. (прирост на 33% в сравнении с аналогичным периодом 2004 года) и составило 4,25 млн.кв.м.
  • Объем сделок составил 280 тыс. кв.м.
  • Уровень вакантных площадей: 4% по классу \”А\” и 8% по классу \”В\”.

Классификация

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: \”А\”, \”В\” и \”С\”. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

Офисные помещения класса \”А\”
Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

Офисные помещения класса \”В\”
К бизнес-центрам данной категории относят новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг.

Офисные помещения класса \”С\”
К данной категории относятся административные или производственные здания, часто это перепрофилированные НИИ. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг, неразвитой инфраструктурой, отсутствием управления зданием и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно. Поскольку арендные ставки бизнес-центров класса \”С\” сравнительно невысоки, это привлекает значительное количество арендаторов, что вызывает значительную нехватку свободных площадей. Таблица по классификации в приложении

Зоны

Центр
Сейчас в Москве формируются новые деловые зоны, первой старейшей из которых считается центр города. Это зона внутри Садового кольца и часть Замоскворечья. Наиболее престижные районы примыкают к Кремлю, также дорогими и элитными считаются район Якиманки, Замоскворечье, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. Менее престижные и дорогие районы центра располагаются в восточной части Садового кольца, районах станции метро Курская, Китай-город, Таганская.

Пояс между садовым кольцом и Третьим Транспортным Кольцом
Сегодня здесь ведется высокая строительная активность и появляется все больше новых офисных зданий. Наиболее привлекательными районами здесь являются: Белорусская-Новослободская деловая зона, запад и юго-запад Кутузовского проспекта, Хамовников. Относительно недавно начала формироваться деловая зона в районе станции метро Курская. В районах Павелецкой, Шаболовской, Тульской и Бауманской зон идет активный процесс перепрофилирования промышленных предприятий в офисные центры класса \”В\”.

Отдельного упоминания достоин проект \”Москва-Сити\”, расположенный в этом поясе. Этот проект потенциально претендует на звание нового делового центра города.

Пояс между Третьим Транспортным Кольцом и МКАД
Этот пояс пока не имеет ярко выраженных деловых зон и характеризуется сильной неоднородностью. Однако можно выделить наиболее перспективные зоны: это юго-запад (станции метро Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет) и северо-запад (Ленинградский проспект). Здесь цены наиболее высоки из-за дефицита офисов международного стандарта и малых объемов нового строительства. Реконструкция промзон в офисные комплексы класса \”В\” наблюдается в районах станций метро Электрозаводская и Семеновская.

Наименее привлекательными считаются восток, юго-восток и северное направление.

Новости

  • В 4-м Лесном переулке, дом 4, был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса А Capital Plaza. Девелопером объекта явилась компания \”Капитал Груп\”.
  • Завершена первая фаза строительства бизнес-центра Pollars на Дербеневской улице, владение 11 (класс В), и этот участок введен в эксплуатацию. Общая площадь трех корпусов здания составляет 60 000 кв. м.
  • Церемония открытия торгово-офисного комплекса \”Гименей\” (улица Большая Якиманка, дом 22) состоялась 14 сентября 2005 года. В результате реконструкции площадь здания была увеличена до 14 000 кв. м. Девелопер проекта – \”Доминион-М\”, генеральный подрядчик – компания Strabag.
  • На улице Академика Пилюгина (ЮЗАО) будет построен деловой центр Московской торгово-промышленной палаты. По предварительным оценкам объем инвестиций в проект составит 80-90 млн. долл.
  • На Новинском бульваре, владение 8-10, идет строительство крупного гостинично-делового комплекса. Первый его этап планируют завершить в 2007 году. Общая площадь проекта составит около 85 000 кв. м, из них почти 30 000 кв. м будут занимать торговые помещения.
  • В рамках городской программы \”Новое кольцо Москвы\” к 2007 году в районе Алтуфьево (Северо-Восточный административный округ) построят 35-этажный офисный центр.
  • В конце года компания Coalco совместно с AIG Lincoln планирует начать строительство офисного комплекса общей площадью 100 000 кв. м в центре Москвы.
  • Швейцарская компания Zepter станет владельцем бизнес-центра \”Серебряный дом\”. Часть помещений Zepter планирует сдать в аренду. Сумму сделки оценивают в 16-17 млн. долл.
  • Компания \”Интеко\” хочет создать пул офисной недвижимости общей площадью около 1 млн. кв. м. В возведение офисных зданий компания предполагает вложить около 1 млрд. долл., в развитие гостиничной сети – 1,2 млрд. долл.
  • На месте Московского фурнитурного завода (МФЗ) решено построить офисно-гостиничный комплекс общей площадью 110 000 кв. м. Инвестиции в проект оценивают в размере 100 млн. долл.
  • ОАО \”Сити\” получило участок под застройку и нового инвестора в лице НЛМК.
  • Столичное правительство поддержало предложение правления АМО \”ЗИЛ\” об изменении функций части территории завода. После вывода ряда производств в региональные филиалы на освободившихся площадях предполагают разместить бизнес-инкубатор и объекты офисной недвижимости (на данные цели планируют выделить 160 га территории промышленной зоны).
  • На месте снесенной гостиницы \”Спорт\” начнется строительство многофункционального комплекса общей площадью более 400000 кв.м (из них около 190 000 кв.м офисных площадей). Девелоперами проекта выступят \”Система-Галс\” и \”Адмиралъ Б.В.\”
  • Инвестиционная компания \”Нерль\”, владеющая ткацкой фабрикой \”Красная Роза\”, намерена построить на территории предприятия крупнейший в центре Москвы офисный комплекс. После проведения комплексной реконструкции общая площадь сооружений удвоится и составит почти 170 000 кв. м. Инвестиции в проект девелоперы оценивают более чем в $200 млн.
  • На северо-западе столицы между Волоколамским и Ленинградским шоссе начнется строительство бизнес-парка \”Гринвуд\”, общей площадью 130 000 кв.м. Девелоперами проекта выступили компания \”Coalco\” и международный консультационный центр.

Основные застройщики

  • Группа компаний \”Корпорация развития территорий\” (КРТ) была создана в 1991 году. За годы своего существования уникальный потенциал КРТ был активно задействован в развитии более 40 элитных объектов недвижимости в историческом центре Москвы: от роскошных особняков эпохи классицизма до крупных деловых центров и жилых комплексов общей площадью более 2 млн. кв.м. Структуры, входящие в состав Группы компаний КРТ, обладают правами на земельные участки и здания, выступают как самостоятельные девелоперы, инвесторы, выполняют функции заказчика и генерального подрядчика при проведении архитектурно-проектных и общестроительных работ, оказывают риэлторские, маркетинговые, консалтинговые, дизайнерские и юридические услуги, а также услуги в области комплексной безопасности, телекоммуникаций и управления недвижимостью. Компанией КРТ было построено множество объектов офисной недвижимости, таких как здание ЦБРФ на Ленинском проспекте, \”Дом немецкой экономики\”, здание банка \”Австрия\”, на сегодняшний день она собирается реализовать проекты бизнес-центров \”Мезонин\”, \”Полянка 30\” и торгово-офисного комплекса \”Негоциант\”.
  • MIRAX GROUP – это крупная многопрофильная корпорация, которая была создана в 1994 году в Санкт-Петербурге. MIRAX GROUP – это корпорация с богатейшим опытом. В настоящее время в её портфеле находится более 1 млн. квадратных метров построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов. Среди проектов MIRAX GROUP БЦ \”Europe-Building\”, БЦ \”Pollars, в данный момент компания реализует амбициозный проект – строительство комплекса \”Федерация\” на территории ММДЦ \”Москва-Сити\”.
    Холдинг \”Капитал Груп\” работает в России с 1991 года. С 1993 года приоритетное направление деятельности \”Капитал Груп\” – комплексное развитие проектов в сфере недвижимости. Основные направления деятельности – начальный анализ потенциального земельного участка, исследование рынка недвижимости для определения продукта, который может быть востребован рынком на конкретном земельном участке. Также это детальное бизнес-планирование, организация процесса строительства, контроль качества выполняемых строительно-монтажных работ на площадке, определение маркетинговой и рекламной политики, а также политики продаж, управление финансами и рисками, дальнейшее управление и эксплуатационное обслуживание построенных объектов недвижимости. Холдинг построил и ведет строительство более 50 объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более 3 000 000 квадратных метров. Проекты: сред построенных: бизнес-центры \”Капитал Плаза\”, \”Капитал Тауэр\”. Строящиеся: \”Пушкинский дом\”, \”Конкорд\”, \”Сокол-центр\”, а также многофункциональный комплекс \”Город Столиц\” в ММДЦ \”Москва-Сити\”.
  • ЗАО \”Тема\” работает на российском рынке с момента его возникновения в 1990 г. ЗАО \”Тема\” известна такими своими проектами, как торгово-деловой центр \”Смоленский Пассаж\” (70 000 кв.м).Сейчас строится бизнес-центр Citydel на земляном валу площадью 63 000 кв.м.
    Турецкая компания \”Энка\” (ENKA) пришла на российский рынок в 1990 году из-за открывавшихся рыночных возможностей в строительстве бизнес-центров в Москве. Компания \”Энка\” успешно построила и реконструировала более 220 000 кв.м. офисной недвижимости в Москве. В числе ее проектов здание Павелецкого бизнес-центра, Риверсайд Тауэрс, Садовая плаза и другие. Сейчас возводится \”Башня на Набережной II\”
  • \”Система-Галс\” – одна из ведущих девелоперских компаний Москвы и московского региона. Компания была образована в 1990 году, основными видами деятельности являются девелопмент и управление недвижимостью. В настоящее время в состав \”Системы-Галс\” входит более 50 дочерних компаний, специализация которых позволяет осуществлять все стадии реализации проекта – от формирования замысла, анализа эффективности и создания архитектурной концепции до возведения и последующей эксплуатации готового объекта. Основные сегменты деятельности – офисная недвижимость класса А, крупные торгово-развлекательные комплексы, элитное жилье и жилье бизнес-класса, малоэтажная недвижимость, гостиницы, транспортные развязки, мосты, тоннели. Проекты: офисные здания \”Галс-Тауэр\”, \”Передний двор\”, офисный комплекс \”Петровское подворье\”, штаб-квартира концерна \”Даймлер-Крайслер\”. Сейчас осуществляет строительство штаб-квартиры \”Сименс\”.

Проекты, планируемые к завершению к концу 2005 года

проекты-2015

Прогноз

К концу 2005 года планируется ввести 700 000-800 000 кв.м. высококачественных офисных площадей. На сегодняшний день рынки офисной недвижимости Европы показывают доходность примерно 7%, а срок окупаемости составляет 15 лет. В Москве сейчас доходность офисных центров достигает в среднем 14%, а срок окупаемости составляет 4-6 лет. Однако пару лет назад эти показатели были выше. Это говорит о том, что рынок офисной недвижимости близится к насыщению и конкуренция возрастает. Можно предположить, что через пару лет показатели московского офисного рынка приблизятся к показателям рынка Европы. За это говорит и то, что многие эксперты предсказывают плавный рост цен и последующую их стабилизацию.

В связи с нехваткой свободных участков в центре, деловая зона начнет расширяться за пределы ТТК. Наиболее приоритетными направлениями станут запад и юго-запад. Отмечены также тенденции к увеличению площадей проектируемых зданий, увеличение числа объектов многофункционального назначения, рост количества договоров предварительной аренды.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости является одним из самых динамичных и инвестицонно-привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Причиной этого является высокая, в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости, доходность сегмента – 13-15%, более низкий, чем у офисной недвижимости, срок окупаемости – 3-5 лет и повышение уровня жизни москвичей.

По словам экспертов, на 1000 жителей Москвы приходится 520 кв.м. торговых площадей, в то время как в Европе этот показатель составляет 600 кв.м., однако, что касается Европы, речь идет только о качественных торговых площадях, у нас же качественные торговые площади составляют лишь 100 кв.м. на 1000 жителей. Тем не менее, этот показатель будет непременно расти, в связи с распоряжениями мэра, которые обязали владельцев многих столичных рынков ликвидировать их и построить на их месте торговые центры.

Спрос на торговые площади высок, что демонстрируют арендные ставки, являющиеся одними из самых высоких в Европе. За III квартал 2005 года арендные ставки составили: для якорных арендаторов 100-300$ за кв.м. в год, для якорных арендаторов профиля развлечений 150-200$ за кв.м. в год, другие арендаторы 300-3000$ кв.м./год (минимальные ставки для профилей: услуги, общепит, товары здоровья – 300-1500$ за кв.м. в год, максимальные для профилей: парфюмерия и косметика, мобильная связь – 1000-3000$ за кв.м. в год). Темпы роста на арендные ставки составляют не более 1% в месяц.

Объемы

В III квартале 2005 года было введено 6 крупных торговых центров, таких как: ИКЕА Белая Дача, Реал Братеево, Metro Cash&Carry, Гименей, Dream House, Депо Молл 2я очередь. Общий объем введенной площади составил 120 000 кв.м., из нее арендопригодной – 81 600 кв.м. Общее предложение по итогам III квартала составляет 2,17 млн.кв.м., 1,52 млн.кв.м. – арендопригодных.

Уровень вакантных площадей не превышает 4-5%.

Основные форматы торговых центров

Среди представленных на московском рынке торговых объектов, обычно выделяют пять основных форматов: моллы, торговые центры, cash&carry, специализированные магазины и универсальные магазины.

  • Моллы. Понятие пришло к нам с запада, там оно обозначает огромный торгово-развлекательный комплекс, с развитой инфраструктурой, с набором бутиков с различной специализацией, в котором молодежь и семьи с детьми могут провести целый день. К ним можно отнести Мегу-1 и Мегу-2.
  • Торговые центры. На сегодняшний день в Москве действуют более 100 торговых центров, причем более 50% из них объекты нового строительства. Из функционально устаревших центров советского периода наиболее популярными считаются ГУМ, ЦУМ, \”Галерея Актер\”.
  • Cash&Carry. Торговые центры с площадью не менее 5000 кв.м., с низкими ценами за счет ориентированности на мелкооптовую торговлю. В таком формате на московском рынке активно работает Metro.
  • Специализированные магазины. К ним относят магазины, представляющие только одну группу товаров: товары для детей, спортивные товары, магазины парфюмерии и косметики, бытовой техники, электроники и другие.
  • Универсальные магазины. Предлагают универсальный набор товаров повседневного спроса. Универсамы могут быть представлены в виде супер- и гипермаркетов, магазинов шаговой доступности, гастрономических бутиков. Также может существовать в формате дискаунтера.

Факторы успешности торгового центра

Успешность торгового центра зависит от множества параметров и необходимо продумать все заранее и не упустить ни одного фактора, чтобы торговый центр начал успешно функционировать и приносить достойную прибыль. Такими факторами являются: местоположение, концепция, якорные арендаторы, продвижение, архитектура, управление объектом.

  • Местоположение. Местоположение – это основной фактор успешности торгового центра. Многие торговые центры стали успешными благодаря своему удачному расположению. Оптимальным расположением считается пересечение транспортных артерий, вблизи станций метро.

    Однако удачное местоположение это не только место с большой проходимостью, к торговому центру должен быть еще удобный подъезд, чтобы покупатели могли без затруднений добраться до торгового центра, необходимо также продумать систему указателей от основных магистралей и станций метро. Если торговый центр находится вдали от станций метро и на других видах общественного транспорта к нему также затруднительно добраться, организуется собственное маршрутное такси или автобус от станций метро или автобусных вокзалов.

    Наименее популярными по посещению являются торговые центры, расположенные в спальных районах вдали от метро либо за МКАД. Однако некоторые торговые центры опровергают этот факт. Объясняется это грамотно проработанной концепцией.

  • Концепция. Выбор концепции зависит от местоположения торгового центра (а следовательно, от его целевой аудитории) и от наличия конкурентов. Чтобы привлечь покупателей именно в свой торговый центр необходимо чем-то выделиться, заинтересовать клиентов.

    Сейчас успешный торговый центр не может обойтись без продуманного фуд-корта и зоны развлечений. Часто посетители приходят с детьми (особенно это заметно в спальных районах) и для них наличие детской комнаты или детского развлекательного комплекса играет огромную роль. Естественно, что детскому развлекательному комплексу актуально сопутствие специализированных магазинов детских товаров.

    Наличие кинотеатра в торговом комплексе может привлечь дополнительных посетителей, изначально ориентированных только на просмотр фильма, однако, приходя посмотреть фильм, они обязательно пройдутся и по торговому центру. Сейчас торговые центры уже не воспринимаются только как место для совершения покупок, они становятся формой проведения досуга. Многие торговые центры добавляют все больше и больше развлекательных опций, чтобы выделиться из ряда конкурентов: это может быть каток, картинг, скалодром, возможность проехаться на электромобиле по торговому залу.

    Состав развлекательной зоны торгового комплекса напрямую зависит от расположения. В центре города актуальны рестораны среднего и высокого ценовых уровней, казино, боулинг, кинотеатры. В спальных районах разумны фаст-фуды, недорогие рестораны и спортивно-развлекательная инфраструктура.

    В процессе функционирования торгового комплекса должны регулярно проводиться развлекательные мероприятия, маркетинговые акции. Это направлено на поддержание имиджа ТЦ, повышение лояльности посетителей и привлечение новых.

    В концепцию также входит такое понятие, как специализация торгового центра. Специализация определяет торговую зону, иначе говоря, площадь охвата территории. Чем уже специализация – тем шире торговая зона, то есть потенциальные покупатели могут стекаться со всего города. Специализация торгового центра напрямую зависит от состава арендаторов, причем успешный торговый центр начинается с подбора якорных арендаторов.

  • Якорные арендаторы. Грамотный подбор арендаторов очень важен для любого торгового комплекса, ведь именно арендаторы обеспечивают поток посетителей. Ключевую позицию здесь занимают якоря, арендующие большую площадь и представляющие широкий ассортимент товаров. Для успешной работы торгового центра необходимо подбирать крупных качественных сетевых операторов в качестве якорных арендаторов. Это может быть супер- или гипермаркет, мебельные, спортивные магазины, многозальный кинотеатр, развлекательный центр. Безусловно, большую роль играет и подбор качественных операторов общественного питания. Также можно использовать и так называемые квазиякоря – группы магазинов со сходным ассортиментом.

    При выборе якорного арендатора необходимо помнить, что каждый из них привлекает свою группу посетителей и важно проверить совпадает ли эта аудитория с целевыми группами, на которые ориентирован торговый центр.

  • Ориентация на целевые группы потребителей также очень важна на этапе продвижения.
  • Продвижение. Маркетинговая кампания по продвижению торгового центра подразделяется на несколько частей. Самая важная часть – позиционирование. Необходимо прежде всего определиться, для какой группы населения создается объект торговой недвижимости, то есть выделить и найти своего целевого покупателя.
  • Следующая часть – это название торгового комплекса. \”Как вы лодку назовете, так она и поплывет\”, удачно названный торговый центр не потребует дополнительных затрат на продвижение и может увеличить его доходность.

    Не менее важной частью продвижения являются грамотно подобранные арендаторы. Необходимо заинтересовать арендаторов заранее, потому что на подписание договоров уходит в среднем от 6 месяцев до года, не говоря о том, что еще месяца 2 нужны арендатору на обустройство площади.

    Еще одной из составляющих частей является разработка элементов его уникального стиля – логотипа, вывески. Также немаловажна архитектура и интерьер торгового центра.

  • Архитектура. Сбалансированный и профессионально выполненный архитектурный проект является очень важным фактором успешности торгового центра. Заказчик проекта порой забывает, что архитектурный проект оценивает покупатель, для которого не важно, сколько стоил проект, есть ли в нем мертвые зоны и насколько здание вписывается в архитектурный ансамбль или насколько оно соответствует модным тенденциям.

    Архитектура не столь важна для торговых центров нижнего ценового сегмента, а для высшего ценового сегмента важен скорее стиль и качество материалов, чем архитектурные решения. Наиболее требователен в этом отношении средний класс, поскольку большинство торговых центров ориентировано именно на него. Архитектура, это как раз то, что может помочь торговому центру выделиться из ряда ему подобных.

    Эксперты считают, что при проектировании почти всех торговых центров Москвы были допущены ошибки. Пока это не сказывается на доходности, однако, в последствии, с ростом конкуренции, их недостатки отразятся на конкурентоспособности негативным образом.

    Основные недостатки торговых центров обычно заключаются в недостаточном количестве парковочных мест (хотя посещаемость торгового центра напрямую зависит от объема площадей, выделенных под парковку), непроработанные вертикальные связи (из-за этого недостатка верхние этажи оказываются непривлекательными для посетителей), обилие коридоров, мертвые зоны и другие.

  • Управление объектом. В России пока привлечение профессиональных управляющих компаний встречается очень редко, в качестве примеров можно привести только \”Мегу\” и \”Атриум\”. Плата за управление представляет собой процент от прибыли торгового центра, поэтому управляющие компании весьма заинтересованы в успешном функционировании торгового центра. Управляющая компания привлекается уже на этапе формирования концепции торгового объекта.

Проекты, планируемые к завершению к концу 2005 года

проекты-к-завершению

Участники рынка

На данный момент оформилась тенденция строительства торговых центров крупными торговыми операторами, такими как IKEA, Ramstore (сеть была основана компанией \”Рамэнка\”, в состав учредителей, которой входит турецкая строительная компания \”Энка\”), Metro group, Auchan, МосМарт.

Остальные застройщики занимаются также и строительством офисной недвижимости. Например, \”Система Галс\” (реконструкция универмага \”Детский Мир\”), \”Капитал Груп\” (занимается строительством сети \”Метромаркет\”, новый торговый центр должен вскоре открыться на Шаболовке).

Новости

  • В Москве 28 июля распахнул перед посетителями двери первый гипермаркет торговой сети Real.
  • Торговый центр \”ИКЕА Белая Дача\” начал свою работу 15 сентября на 14-м километре МКАД. Общая площадь объекта – 29 500 кв. м., инвестиции в проект составили более 50 млн. долл.
    METRO Group открыла новый магазин формата Cash&Carry в районе Строгино (2-я Лыковская улица).
  • В августе сеть магазинов по торговле коврами Art de Vivre расширилась: появился первый ковровый гипермаркет площадью 3000 кв. м в ТЦ \”Гранд\”.
  • Торгово-офисный комплекс \”Гименей\” (улица Большая Якиманка, 22) был введен в эксплуатацию 14 сентября этого года.
  • По прогнозам общая площадь современных торговых центров, которые должны появиться до конца года, будет равна 500 000 кв. м. Однако не все из заявленных проектов удастся ввести в эксплуатацию в срок.
  • Компания \”Ташир\” планирует построить многофункциональный центр площадью 170 000 кв. м на Дмитровском шоссе. Объем инвестиций в проект специалисты оценивают в 100-150 млн. долл.
    АФК \”Система\” купила сеть магазинов \”Чудо-остров\”.
  • METRO Group заявила о намерении инвестировать более 120 млн. евро до конца 2006 года в развитие сети гипермаркетов Real в России.
  • Американская сеть канцелярских магазинов Office 1 Superstore решила развивать торговую сеть самостоятельно.
  • ПФК \”БИН\” планирует построить в Москве сеть торгово-развлекательных центров Festival Mall.
  • На российский рынок выходит немецкий оператор гипермаркетов Globus GmbH. В 2006 году он построит два гипермаркета в Москве.
  • К марту 2006 года компания \”ДОН-Строй\” обещает завершить строительство многофункционального комплекса площадью 37 000 кв. м в Южном Бутове.
  • Розничный гигант Marks&Spenser собирается открыть свой первый магазин в России. Между владельцем торгового центра \”Фестиваль\” и представителями Marks&Spenser 16 августа 2005 года был подписан договор аренды.
  • Британская сеть универмагов Harvey Nichols, специализирующаяся на предметах роскоши, заявила о намерении открыть магазин в Москве.
  • Компания IKEA планирует довести количество торговых комплексов \”Мега-IKEA\” в России до двадцати пяти, открывая по три комплекса каждый год.
  • Правительство Москвы приняло решение о строительстве на месте одного из цехов завода им. С. Орджоникидзе (пересечение ТТК и улицы Вавилова) торгового центра, якорным арендатором которого выступит гипермаркет Auchan.

Прогноз

В течении IV квартала 2005 года планируется ввод более 400 000 кв.м. В 2006 году планируется построить не менее 20 новых торговых центров, вследствие чего можно ожидать усиление конкуренции. Давно прогнозируемая конкуренция побудила строителей торговых центров внимательнее отнестись к качеству новых торговых объектов. Поэтому появляющиеся качественные торговые комплексы будут постепенно вытеснять те, что построены с какими либо недостатками (а их на рынке пока что большинство). Однако значительного колебания ставок и уровня вакантных площадей в среднесрочной перспективе не ожидается.

Рынок торговой недвижимости Москвы является весьма привлекательным для отечественных и иностранных инвесторов. Ожидается, что к концу 2005 года объем инвестиций в торговую недвижимость Москвы составит более $1,3 млрд. Эксперты считают, что объем иностранных инвестиций в торговую недвижимость будет продолжать расти.

Также можно отметить тенденцию к увеличению площадей торговых комплексов и увеличение спроса на площади больших размеров от 1500 до 2000 кв.м.

Складская недвижимость

В 2005 году рынок складской недвижимости активно развивается, вследствие экспансии торговых сетей различных форматов, которым требуются складские помещения. В результате спрос на складские площади постоянно растет и уже в 2-3 раза превышает предложение. Эксперты считают, что к концу 2005 года уровень спроса на складские помещения достигнет 2 млн. кв.м., а активный спрос составляет 900 тысяч кв.м.

Арендные ставки за 2005 год практически не претерпели изменений и остались на уровне $140-160 за кв.м. в год для класса \”А\” и 110-130 за кв.м. в год для площадей более низкого стандарта.

По-прежнему большинство арендаторов предпочитает складские площади, расположенные за МКАД. Наиболее популярными направлениями считаются Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе, по причине их малой загруженности. Однако спрос на качественные складские помещение характеризуется независимостью от направления. Стоит обратить внимание на тенденцию к тому, что удаленность от МКАД становится все менее значимой.

Стоит отметить, что 2005 год характеризуется тенденцией к приросту современных площадей уже не за счет развития операционных площадок логистических операторов, теперь его обеспечивают отраслевые девелоперы и инвесторы.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий