ОБЗОР – Элитное жилье Москвы в I п/г 2006г

«Вопрос цены»

Денежный поток на рынок элитного жилья Москвы растет благодаря экспортным операциям отечественных недропользователей и выводу корпоративных ценных бумаг нескольких российских компаний на западные биржи. Застройщики частично свернули, а частично замедлили продажи квартир в своих объектах, чем добавили угля в топку паровоза ценового роста. «Паровоз цен» за 1 кв.м в первом полугодии разогнался до скорости 3-4% ежемесячного роста, ускоряясь на отдельных участках пути до 10%. Декларируя приостановку продаж, застройщики, впрочем, шли на уступку покупателю и продавали «из-под полы» свои неготовые объекты.

Статистика, на которую приходится ориентироваться как на единственные официальные данные на специфическом рынке элитного жилья, такова. (Оговоримся, что обращаем внимание лишь на относительные цифры ради демонстрации динамики роста доходов населения, явно отстающей от темпа роста цен на жилье.) В мае средний доход россиянина в сравнении с маем года предыдущего больше на 30,2%, в реальном же выражении (с исключением инфляции) - на 18,1% (он составил 9458 руб. 70 коп.). Но денежные доходы москвичей (в апреле - 20046 руб.) по-прежнему более чем в два раза выше среднероссийского показателя.

Интересно, что жители Подмосковья постепенно догоняют москвичей по уровню доходов и качеству жизни. Рост денежных доходов одного жителя области, например, в апреле этого года в годовом выражении составил 47,5% (рост более интенсивный, чем в Москве), а реальная величина денежных доходов (с поправкой на инфляцию) жителей Московской области выросла на 35,2% по сравнению с апрелем 2005 года.

Разумеется, следует учесть, что покупатели элитного жилья в Москве относятся к гражданам, состояния которых вряд ли можно описать росстатовской статистикой. Зато высказывание главы Сбербанка Андрея Казьмина в недавнем эфире радио Эхо Москвы о том, что собираемость налогов в России «в реальности составляет менее 50%», говорит о многом. Общая ситуация, в которой находится рынок элитного жилья города Москвы, такова: увеличивающееся в России количество обеспеченных граждан и ограниченные возможности как прироста объема нового строительства, так и иных доступных и понятных массам толстосумов вариантов инвестирования.

По данным Росстата, средняя цена 1 кв. метра общей площади на элитные квартиры в целом в России составила в 1-м квартале 37,9 тыс. руб. (в 4-м квартале 2005г. - 34,5 тыс.) на первичном рынке и 42,0 тыс. (35,0 тыс.) - на вторичном. Разделив на динамику курса доллара, а за 1-й квартал доллар упал на 3,54% (с 28,7825 руб. до 27,7626 руб., т.е.), получим результат в ценах в валюте, на которую ориентируется верящий в доллар московский рынок. Соответственно рост только за первый квартал составил 15,3% на первичном рынке, и на 17,3% - на вторичном. Хоть и ясно, что полученные данные не отражают реального темпа роста цен в столице, приведенные относительные цифры красноречивы. Полугодовые показатели Росстат пока не распространял.

Но наблюдения специалистов портала RealEstate.ru показывают, что общий прирост цен по данным продаж квартир в элитных объектов в Москве за I полугодие 2006 года составил 23,2 %. Средняя цена квадратного метра, на которую покупатели согласны заплатить за квартиру после приемочной комиссии (цены реальных продаж), например, на Сретенке составила $6640, а на Патриарших прудах и на Остоженке соответственно $14600 и $14040 за 1 кв. метр.

Ситуация с площадками и строящимися домами кардинально от картины, изложенной в предыдущем обзоре, не отличается. Самые низкие цены отмечены в северном секторе на Малом Головине переулке, 5-7 и на Долгоруковской улице, 21-23 («Итальянский квартал»). Самые высокие цены за элитный «квадрат» на площадках по адресам Хилков переулок, 5, Хилков переулок, 1 (проект «Парк Палас», Остоженка), а также на Арбате, 27. В домах, прошедших этап приемочной комиссии, разумеется, наиболее высокие цены. Большая Никитская улица, 45, Палашевский переулок, 10, и, конечно, «содружество» домов на Остоженке: Молочный переулок, 1, Коробейников переулок, ½, стр. 5-7, дома в Бутиковском переулке.

Рискнем предположить, что основной экономический закон рынка на «золотом пятаке» Остоженки действует своеобразно. Конечно, спрос намного опережает предложение, но динамикой цен здесь сознательно управляют застройщики, регулируя вывод на рынок объектов. Прекращение продажи квартир через некоторое время возобновляется, разумеется, по повышенным ценам. При этом удорожание не зависит ни от улучшения или ухудшения качества строительства, ни от степени готовности объектов. Во всяком случае, зависимость, условно говоря, между ростом цены на тысячу долларов и лишним этажом (или двумя этажами) бетонной коробки не очевидна.

Такая зависимость все же существует, уверен директор по продажам из компании «Новое Качество» Андрей Уфимцев : чем более завершенный товарный вид приобретает объект, тем более оправданными кажутся «растолстевшие» цены. «Застройщики придерживают продажи, потому что им не нужны деньги», - говорит он, ссылаясь на злополучный закон о долевом строительстве, историю которого в подробностях описывала редакция RealEstate.ru. При этом площадки у основных игроков рынка есть. «Кто смотрел вперед перед вступлением в силу закона №214, - высказался в беседе с журналистами глава компании «Баркли» Леонид Казинец , - тот подготовил документацию для своих будущих проектов». У компании «Баркли», например, в Москве порядка 20 территорий, подлежащих реновации. В связи с неопределенностью, остающейся и после внесения поправок в 214-й закон, застройщики предпочитают притормозить продажи. По крайней мере, созданный накануне 1 апреля 2005г. (дата вступления в силу закона) задел они будут расходовать экономно.

Судя по беседам с представителями компаний-застройщиков, на их политику ценообразования больше всего влияет дестабилизация, привнесенная непродуманными до конца шагами реформаторов строительного рынка. Но сам закон №214 как и косметические, с точки зрения застройщиков, поправки к нему вполне могут мирно сосуществовать вместе с текущим бизнесом компаний. А новая схема финансирования строительства жилья, грубо навязываемая бизнесу, сейчас является частью планов стратегического развития каждой серьезной компании. Планы эти пока выстраиваются.

И поэтому информация о заморозке продаж А.Уфимцев считает заблуждением. «Вопрос цены», - лаконично поправляет заблуждение он. Некоторые застройщики действительно ждут повышения цен, но есть и такие, которые пойдут навстречу покупателю и, делая великое «одолжение», продадут вожделенные элитные «квадраты», однако по цене, которая согласно установившимся темпам роста только ожидается к моменту официального открытия продаж. Но об этой дате в компаниях никто кроме группы первых лиц не знает.

Лидерами прироста цен ( см. таблицу ниже ) в строящихся домах за последние полгода стали районы: Остоженка, Никитские ворота, Тверской, Краснопресненский. Средний темп роста цен показали районы: Фрунзенский, Арбат, Патриаршие пруды.

В районе Остоженки, где по данным RealEstate.ru за I полугодие продано около 40 элитных квартир, основной рост цен дали продажи в Коробейниковом пер., ½, стр. 5-7 (застройщик MCD Group), в Хилкове пер., вл. 5 (застройщик Баркли), в Коробейниковом пер, 20 (застройщик СТД групп), Хилков пер., 1 (застройщик Вессолинк). Свой вклад сделали и собственники квартир в элитных домах (вторичный рынок).

Рост цен предложения в перечисленных домах просто феноменален: средняя цена в Хилкове, 1 в декабре составляла от $7500 до $10500 за 1 кв. метр, а на конец июня – начало июля она составила $11000 – 20000. Продавцы от застройщика в ближайшее время обещают поднять цену еще выше. «Баркли» не отстает, а иногда и перегоняет «Вессолинк» в соревновании по ежемесячному повышению цен 1 кв.м. Например в декабре цена была $14430, а сейчас - $25350. Единственным разумным оправданием роста цен в Хилкове переулке, вл. 5, служит активизация работ на объекте (дом вышел из земли).

В районе Фрунзенский продано 10 квартир. В основном сделки купли-продажи совершались на 3-ей Фрунзенской ул., 19 (застройщик «Стройтекс»), в районе Сретенки, где за 1-ое полугодие текущего года было продано 28 квартир, а также в Малом Головине пер., д.5-7, в районах Тверской и Никитские ворота (продано 29 квартир) на Большой Никитской ул. и в Хлыновском тупике, д. 4 и Брюсовом пер., д. 19.

«Отстающими» по параметру прироста цен по итогам 1 –го полугодия оказались квартиры, расположенные в районе Чистых прудов и Плющихи. Там в общей сложности продано 20 квартир. В этих районах рынок «не разжился» новыми дорогими объектами, а вставленные на продажу реализовывались прежними темпами, без ажиотажа.

В районе Краснопресненский цены повысились в основном за счет вывода на рынок нового объекта со странным названием «Четыре ветра» (на Б. Грузинской ул.). Цены там начинаются от $8000 за 1 кв.м. Кстати сейчас продажи здесь опять приостановлены.

На Самотеке вывод на рынок проекта «Итальянский квартал», одного из хитов московских элитных продаж, сохранил стабильную картину в целом по району. Средняя цена продаж от застройщика (компания «Инсигма») составляет $4820 за 1кв.м. Продавцы квартир в этом новом проекте «уместили» свои аппетиты ровно в те цены, какие были и пока есть в этом месте столицы. Правда, покупательское счастье длилось недолго, поскольку в конце апреля продажи в этом доме были заморожены.

Самой очевидной тенденцией полугодия, можно сказать модой среди «продвинутых» застройщиков, твердо стоящих на ногах, - стала заморозка продаж квартир. Помимо «Итальянского квартала» покупателей попросили подождать и в «Четырех ветрах» (остановка продаж в феврале «заморозила» цену на отметке $8000 за 1 кв.м), на Новом Арбате, д. 27 (январь, $7000-15000) и на ряде других объектов. Прогнозы об исходе с рынка строительства элитного жилья компаний-застройщиков, «тянущих» в городе по одному проекту, пока не находят подтверждения. Но по словам А, Уфимцева, примерно 30 площадок, застраиваемых элитными жилыми объектами могут поменять хозяев уже в наступившем II полугодии. Скажется неопытность застройщиков, наткнувшихся к тому же на «препятствие №214». Значительный объем не поступивших в продажу в I квартале объектов, их вероятный выход на рынок предстоящей осенью может спровоцировать значительный скачок цен.

Адреса, создаваемых жилых комплексов и домов, выведенных на рынок за прошедшие полгода:

• Б. Саввинский переулок (по $8000 за 1кв.м)
• Озерковскоая набережная (продажи пока еще не открыты)
• М. Трубецкая (застройщик «Интеко», продажи пока еще не открыты)
• Плющиха (проект в стиле советского классицизма, продажи приостановлены)
• Долгоруковская ул., дом 21-23 («Итальянский квартал», по последней информации продажи были закрыты до июня)

По данным RealEstate.ru

На Б. Ордынке, 8-14, Еропкинском переулке, 16, в «Итальянском квартале» продажи начнутся в июле–августе. Намечается вывод на рынок проектов в Соймоновском переулке и на Остоженке (от MCD групп).

Рост цены 1 кв.метра квартир в новостройках элитного класса в Москве за I п/г т.г. на разных стадиях реализации ($ за 1 кв.м)