Обустроить офис задорого
Перед компаниями, которые решили работать во Владивостоке серьезно и долго, рано или поздно встает вопрос приобретения офисных помещений в собственность. Несмотря на то что многие говорят о серьезном дефиците офисной недвижимости, выбор помещений во Владивостоке есть. Причем выбирать можно не только район и технические параметры обретаемой недвижимости, но и способы приобретения.
Выкуп арендуемого помещения
Для любого юридического лица или частного предпринимателя, который подходит к решению приобрести в собственность недвижимость офисного назначения, первым естественным шагом должен быть вопрос к арендодателю: может ли он уступить эту арендуемую недвижимость на нормальных условиях. Стремление понятное, потому что за 4-5 лет арендатор выплачивает фактическую рыночную стоимость офисного помещения, и для оптимизации расходов выгоднее его выкупить.
Наиболее вероятен выкуп помещений из т.н. \"городской аренды\". Администрация Владивостока выказала намерение постепенно избавиться от имеющегося в ее распоряжении фонда нежилой недвижимости. При этом преимущественным правом приватизации вроде бы будут пользоваться те арендаторы, которые эти площади занимают в настоящее время. Повышенная арендная плата с 1 января и грядущее повышение с 1 июля, вероятно, будут серьезно стимулировать выкуп помещений у города.
Недавно была опубликована программа приватизации 98 городских объектов, которые городская дума утвердила на этот год. Плюс имеется определенный резерв краевой и федеральной собственности. Сейчас городские власти отрабатывают юридическую базу грядущей приватизации. Конечно, при этом город не упустит и своей выгоды. Когда будет найдено компромиссное решение, процесс и начнется.
Цены на офисные помещения в центре города разнятся в основном от $ 1 500 до $ 3 000 за 1 кв. метр в зависимости от их состояния, а на периферии держатся ближе к $ 1 000 за 1 кв. м. Динамика изменения цен в последнее время на офисные помещения в городе практически не отстает от динамики роста цен на рынке жилья.
Квартиры превращаются в офисы
Приспособление под офисы жилых квартир - довольно распространенный способ, к которому в основном прибегают небольшие фирмы. Естественно, для них предпочтительнее приобретение квартир под офисы в центре города, хотя для некоторых это не так уж и принципиально - они могут обосноваться и на окраине.
Купить квартиру под офис на первом этаже на окраине можно существенно ниже, чем в центре города. В некоторых случаях всего за $ 500-600 за 1 кв. м, конечно, если хозяин квартиры не заподозрит, что ее покупают под офис. Иначе он постарается не упустить своей выгоды. В центре города приобретение квартиры на первых этажах в большей степени происходит уже не под жилье, а под офисы, и здесь уступчивость продавцов намного меньше - найти жилое помещение \"под фирму\" дешевле $ 1 000 за \"квадрат\" очень сложно. Такая квартира обязательно на несколько тысяч долларов дороже обычной.
Особенность этого сегмента рынка в том, что городская комиссия по выводу жилых помещений в нежилые за последние два года делала лишь редкие исключения, разрешая офисам и магазинам вытеснять из квартир жильцов. Для города, где жилищный вопрос очень актуален, потеря под другие цели части жилого фонда - вопрос принципа. Оправдать это политически трудно, но жизнь диктует свои законы, и часть квартир неизбежно должна \"переквалифицироваться\".
В очереди на вывод из жилых в нежилые помещения во Владивостоке сегодня стоит около 500 квартир. Многие не спешат вообще афишировать этот вывод, потому что эксплуатационные расходы на \"фирму\" значительно выше, чем на простую владивостокскую семью - выведенная по всем правилам из \"жилья\" квартира обходится в 2-3 раза дороже. Например, за 2-комнатную квартиру-офис коммунальные платежи в целом доходят до 9 тыс. руб. ежемесячно.
Принципиально новый Жилищный Кодекс РФ несколько упрощает процедуру вывода жилого помещения в нежилое, но это должно заработать в ближайшее время - после принятия соответствующих местных нормативных актов.
Иногда помогает инвестпроект
По большому счету, солидный ресурс в расширении офисных площадей в городе кроется за комплексной реконструкцией зданий и сооружений, на которую нацелены инвестпроекты и инвестдоговоры, которые частные лица и фирмы заключают с администрацией города. Выгода при этом должна быть обоюдной. Город заинтересован в том, чтобы имеющиеся здания и строения были приведены в порядок, надстроены, пристроены и т.д. Чтобы от них была хоть какая-то дополнительная реальная польза. Ну а \"инвесторы\", внося вклад в обновление \"руин\", вправе рассчитывать на получение с этого прибыли. Естественно, часть получаемых новых помещений может использоваться в качестве офисных.
Правда, в настоящее время наблюдается патовая ситуация: договора опротестовываются и ведутся судебные тяжбы. Так, недавно краевой суд рассматривал апелляцию на определение Ленинского суда, который решил признать многие инвестиционные договора, заключенные юридическими и частными лицами с прежней администрацией города, ничтожными. Естественно, у людей, вложивших в проекты огромные средства, возникает непонимание - почему их пытаются наказать.
Скорее всего, на какое-то время инвестиционная деятельность в плане реконструкции в городе зданий и сооружений сейчас может притормозиться, поскольку Ленинский суд настаивает, чтобы городская дума разработала новое положение об инвестиционных договорах.
Строительство нового офиса
Есть мнение, что себестоимость строительства нового офисного здания во Владивостоке составляет всего $ 400-450 за 1 кв. м. Так ли это? По мнению одного из застройщиков, действительно построить такой офис можно, в кирпиче или блоках, под обычную штукатурку, но только не в центре Владивостока, где это сделать не разрешат.
Если в проект включены дорогие современные системы вентиляции и кондиционирования, кровля и фасады выполняются из витражей или композитных панелей, при относительно стандартной отделке внутренних помещений, то и цена повышается до $ 600-800 за 1 кв. м площади здания. Однако эксклюзивная отделка может вывести проект и на уровень себестоимости более $ 1 000 за 1 кв. м. Впрочем, некоторые застройщики предпочитают доводить офисные здания лишь до черновой отделки.
Развертывание типичной для строительства структуры - службы заказчика, генподрядчика и пр. - влечет соответствующее удорожание работ, но оно оправдано сокращением сроков возведения здания и более высоким качеством. Сколько это стоит? Одна из владивостокских инвестиционно-строительных компаний, например, предлагает принять участие в долевом строительстве офисного здания в центре Владивостока по цене $ 1 500 - 3000 за \"квадрат\" или в строительстве офисных помещений в новом жилом здании за $ 1500 - 2500. При этом вопрос внутренней отделки рассматривается особо.
Кстати, цена земли в центре города может существенно подрасти в результате того, что в ближайшие полгода предполагается перейти к практике открытых тендеров, которые призваны заменить кулуарные решения по отводам участков под новое строительство.
Как бы то ни было, строительство офисных центров идет довольно активно. Правда, есть опасения, что по новым проектам возможна заминка, поскольку по новому закону о долевом строительстве, чтобы собирать средства дольщиков, надо показать свою собственность, которая может стать залогом застройщика перед дольщиками.
Есть компании и частные лица, которые вкладывают средства в новое офисное строительство в надежде получать приличный доход от аренды помещений. Однако он не может пока превышать дохода от сдачи в аренду торговых помещений. При предложении $ 50 за 1 кв. м в месяц популярные торговые комплексы в центре города не испытывают недостатка в желающих арендовать помещения, а офисные - с большим трудом находят своих клиентов. Для арендаторов пока приемлем уровень поскромнее - от 18 до $ 30 за 1 кв. м.
С другой стороны, в центре города спрос на офисные помещения несколько превышает предложение, поэтому риэлторы предрекают, что в течение ближайших двух месяцев цены на них должны существенно подняться.
