Новостройки Калининграда

В последнее время наблюдается значительный рост цен на новое жилье в Калининграде. Та динамика цен, которую мы видим в течение последних двух лет, свидетельствует о явно неестественном состоянии рынка. Все ждали, когда же за этим всплеском начнется падение цен, надеясь в большей степени на цикличность рынка, однако падения цен на новостройки, скорее всего, не будет.

Продолжающийся рост цен на рынке новостроек является следствием опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами роста объемов строительства жилья. В результате спрос на первичном рынке порой превышает предложение. Сегодня скупается практически все, независимо от сезона и стадии строительства объекта. Нередко половина квартир продается, когда на стройплощадке еще только стоит забор, а к сдаче нового дома обычно проданы уже все квартиры.

Застройщики спокойно выставляют на продажу дома не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты вообще никакие строительные работы и не подготовлена площадка.

И это несмотря на то, что строить жилья стали больше. Сейчас сложно найти район, в котором бы не возвышались подъемные краны и не висели рекламные плакаты о продаже нового жилого комплекса. Нередко застройка ведется целыми кварталами, несмотря на многочисленные разговоры о том, что строить уже давно негде.

Что строят?

В Калининграде сегодня застройщики используют следующие основные технологии строительства жилья.

Сборно-панельные дома. С конца 90-х годов многие типовые серии панельных домов подверглись модернизации по теплоэффективности, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений во исполнение требований рынка. Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому, разрабатываться не будут, но будет продолжаться усовершенствование существующих. Сейчас в городе до 30% возводимого жилья строится из панелей. Характеристики этих домов существенно улучшены (площадь 1-комнатной квартиры - 45-50 кв.м, 2-комнат-ной - 50-60 кв.м, 3-комнатной - 65-80 кв.м).

Монолитно-каркасные дома. Эта технология появилась в Калининграде относительно недавно - 4-5 лет назад. Основа технологии монолитного литья - арматура и опалубка. Эта технология строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным достоинством. Применяя ее, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бетона, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию. Чисто внешне они выгодно отличаются от\"панели\" - красивые, непривычной формы, с большими балконами и лоджиями, иногда с мансардными этажами. Сейчас в городе часто строят комбинированные монолитно-кирпичные дома, которые очень эргономичны и комфортабельны.

Кирпичные дома. Кирпич по многим характеристикам превосходит другие строительные материалы. По теплоизоляции и износостойкости характеристики кирпичных домов значительно выше панельных, благодаря пористой структуре у кирпича наилучшая тепло- и звукоизоляция. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома по сравнению с панельными и монолитными требуется намного больше времени.

На сегодняшний день в Калининграде кирпичные дома являются наиболее популярными. В основном из \"чистого\" кирпича строятся дома среднего класса повышенной комфортности, а также так называемые элитные дома небольшой этажности, малоквартирные, по индивидуальным проектам.

Где строят?

Статистика показывает, что распределение строительства жилья по районам происходит следующим образом: Балтийский - около 15%, Московский - около 5%, Октябрьский - менее 10%, Ленинградский -свыше 50%, Центральный - около 20%.

Как видно, Калининград продолжает застраиваться на северо-запад: наибольшее количество квартир строится в Ленинградском (более половины от всех введенных в городе квартир) и Центральном районе. Наибольшая динамика увеличения объемов строительства жилых домов наблюдалась в Ленинградском, а также в Октябрьском районах. Ленинградский район еще-долго сохранит лидерство, однако на второе место уже скоро выйдет Балтийский район -там отведено большое количество земли под застройку в микрорайоне Южном.

А вот в центральной части города будут строить все меньше, ввиду дефицита площадок под застройку. Как следствие, значительно вырастут цены на жилье в центре и формирующихся районах элитной застройки.

Цены

Рынок новостроек более разнородный, чем вторичный рынок. Цены на новостройки в большей степени зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги - он стремится продать много и быстро - цены будут ниже, нет - цены могут быть неадекватно высоки. Именно по этим причинам в течение последнего времени с ценами на новостройки наблюдается довольно разнородная картина.

С другой стороны, квартиры по адекватным ценам продолжают быстро продаваться. Нужно отметить, что цены на новостройки, кроме всего прочего, повышаются также за счет роста степени готовности дома. Очевидно, что квартира на стадии начала монтажа и на стадии завершения монтажа стоит разных денег. Поэтому те застройщики, чьи цены не завышены, получают возможность их повышать при условии нормального продвижения процесса строительства.

Изучение цен рекламируемых объектов показало следующий уровень предложения на рынке новостроек Калининграда. Цены продавцы устанавливают в разных валютах, но в нижеследующей таблице они для удобства приведены к доллару.

В таблице приведена только часть рекламируемых объектов, всего же на рынке новостроек представлено порядка 30 компаний. Следует признать, однако, что по-настоящему крупных игроков у нас нет. В большинстве своем компании примерно одинаковы по объемам и представлены как риэлтерами, так и чистыми застройщиками. Причем нередко риэлтеры являются соинвесторами строительства, а застройщики имеют свои риэлтерские подразделения.

Количество новых домов в ближайшие 1-2 года, скорее всего, будет увеличиваться. За последние годы ажиотажа на рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых попытаться проникнуть на этот рынок. Следовательно, в этом и следующем году на рынок будут выходить новые новостройки, причем к продаже будут предлагаться квартиры на самых ранних стадиях строительства.

Прогноз

Говорить о снижении цен не приходится, понимая, что рост объемов строительства по городу пока идет недостаточными темпами. Низкое предложение на рынке нового жилья вызвано, прежде всего, недостаточной мощностью (в том числе и финансовой) строительных организаций. Объем построенного жилья не соответствует уровню спроса на него, предъявляемого в последние годы.

В 2005 году наблюдается небольшое увеличение предложения новостроек и рост активности рекламы. С одной стороны, сейчас нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 40-50% в год и более. С другой стороны, текущая экономическая ситуация в Калининграде такова, что наиболее вероятным представляется развитие событий, согласно которому цены на новостройки будут расти во всех категориях. Хотя цены на некоторые конкретные объекты могут зависеть от их индивидуальных характеристик, а также от конъюнктурных изменений.

Наибольший рост цен ожидается на самые дешевые новостройки. Вместе с тем, в случае значительного удорожания этого сегмента - не исключено некоторое снижение спроса на массовое жилье вследствие фактического достижения ими уровня цен, предельного для текущей покупательной способности калининградцев - возможности многих семей приобретать жилье напрямую зависят от ценовой ситуации на жилищном рынке.

Таким образом, в краткосрочной перспективе нас ждет плавный рост цен на все категории нового жилья, однако динамика роста уменьшится по сравнению с прошлыми годами.