НЕИЗБЕЖНЫЙ РОСТ

Обзор ситуации на рынке жилья г. Перми в 2006 году

После некоторого затишья в 2005-м прошедший год всколыхнул ситуацию на рынке жилья. Рост цен за период с января по декабрь 2006 года составил порядка 60%, что превысило аналогичный показатель 2005 года почти в 3 раза (в тот период времени рост, ориентировочно, составил 20%). Правда, рост цен на жилье в 2004 году — тогда он был зафиксирован на уровне 70% за период с января по декабрь — превзойден не был.

Несмотря на распространенный миф, влияние развития ипотеки на рост цен сильно преувеличено: суммарное количество выданных ипотечных кредитов на территории Пермского края составило всего 4287 (по данным ПАИЖК). По результатам анализа, в 2006 году сохраняется тенденция роста количества сделок с использованием ипотеки, но оно не превысило 10%. Поэтому развитие механизмов ипотечного кредитования не могло стать главной причиной такого огромного спроса, какой был зафиксирован в прошлом году.

2006 год был отмечен ростом реальной заработной платы. Это подтверждают официальная статистика: по данным Пермьстата, рост реальной заработной платы в августе 2006 года по отношению к декабрю 2005 года составил 85,8%, а к августу 2005 года — 113,6%. Именно в этот период произошло снижение порога доступности жилья, что и спровоцировало рост стоимости жилой недвижимости (рис.1).

В августе темп роста увеличился на 1,88% и составил 4,43%. Далее динамика роста такова: не сбавляя темпов, цены пошли вверх и еще более были подогреты возросшей к осени деловой активностью. В декабре темп роста заметно упал: почти на 3% (до 3,47%). Это снижение связано с корректировкой на предыдущие 3 месяца повышенного по отношению к среднегодовому темпу роста стоимости.

Максимальный скачок цен на вторичное жилье наблюдался в ноябре (6,51%), на рынке новостроек — в августе (8,27%).

На рис. 2 видно, что наибольший прирост стоимости на вторичном рынке жилья с начала года был зафиксирован на 1-комн. квартиры (72,18%), остальные квартиры подверглись примерно одинаковому приросту: 2-комн. квартиры — 56,22%, 3-комн. квартиры — 53,49% (из статистики исключены многокомнатные — 4 и более — квартиры, поскольку небольшое количество предложений подобных квартир на рынке не позволяет провести корректную оценку средней стоимости и, соответственно, динамики изменения). Повышенный спрос на однокомнатные квартиры объясняется ограниченной платежеспособностью большей части потенциальных покупателей, желающих иметь собственное жилье.

Аналогичная ситуация ограниченности платежеспособности наблюдалась и на рынке строящегося жилья. Анализ динамики изменения цен на новостройки г. Перми (рис.3) показывает, что более интенсивный темп роста зафиксирован на квартиры эконом-класса (60,77%). Это практически на 15% больше, чем изменение цен на жилье повышенной комфортности (итог на конец года — 45,04%).

Анализируя уровень доходности в 2006 году (рис.4), можно отметить, что в первом полугодии она находится на среднем уровне (чуть больше 3%), во втором полугодии отмечается рост уровня ежемесячной доходности до ноября с корректировкой в декабре (доходность упала почти в 1,5 раза) до уровня середины года.

За год доходность не опускалась ниже значения 2,5%. Итоговая доходность от вложения в недвижимость за год составила в 1-комн. — 77,61%, в 2-комн. — 57,88%, в 3-комн. — 55,68%.

Доходность от вложения средств в недвижимость остается одной из самых прибыльных. Очевидно, что доходность на наиболее ликвидные квартиры (однокомнатные) максимальна и превышает доходность от вложения в двух- и трехкомнатные примерно на 37%.

Для того чтобы прогнозировать изменение цен на жилье в 2007 году, необходимо обратиться к статистическим данным, отражающим динамику средней стоимости квадратного метра жилья в городах, приближающихся по уровню жизни к московскому региону (рис.5).

Эти города-миллионники должны повторить московский сценарий роста цен на жилье. Как отмечают аналитики IRN, если за последние полтора-два года рост уже составил около 100%, значит такой рынок, как и московский, близок к своему потолку. Если нет, значит, рынок этого города или региона развивается с задержкой по сравнению с московским и еще имеет потенциал.

Для того чтобы прогнозировать изменение цен на жилую недвижимость в 2007 году, можно обратиться к статистическим данным стоимости жилья за период с 2004 по 2006 год по нескольким городам-миллионникам.

На рис. 6 мы видим, что если Питер «следует» за Москвой, то Пермь «стремится» к Екатеринбургу, где уровень цен на жилье на текущий момент времени опережает пермский практически на 50%. Это дает основание предполагать, что в наступившем году, с большой долей вероятности, последует инерционное «подтягивание» цен на жилую недвижимость Перми. Причем, инерционный рост, основная доля которого придется на первое полугодие, составит порядка 30%.

Окончательный же итог роста стоимости жилья в 2007 году зависит от влияния на региональный рынок недвижимости как внутренних, так и внешних факторов.

К внутренним факторам относятся: локальные внутриполитические действия администрации, темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, повышение благосостояния населения края. К внешним — изменение экономической ситуации в стране, развитие государственного ипотечного кредитования, в частности — это запуск специализированных ипотечных программ: кредитование приобретения комнат и развитие рынка вторичной ипотеки.

Взаимодействие этих факторов будет характеризовать причины изменения стоимости жилья на конец 2007 года, которое по прогнозам составит порядка 50%.