Недвижимость Воронежа 2006: вверх или вниз?

01 марта 2006

Рост цен на недвижимость, наверное, уже никого не удивляет. Вот уже который год инвестиции в неё являются одними из самых привлекательных – за 5 лет цены на жилье в Воронеже выросли более чем в 3 раза.

В 2005 году ситуация на рынке изменилась. По данным \”Информационной сети недвижимости INFOLINE\”, с начала года к текущему моменту прирост цен составил 15,5%. В прошлом году этот показатель, по данным различных источников, находился на уровне 25-28%.

Что же все-таки повлияло на снижение темпа роста цен на рынке жилья в Воронеже и чего можно ожидать в ближайшее время? С этим вопросом мы обратились к профессионалам рынка недвижимости.

Ольга Викторовна МЕРКУЛОВА, коммерческий директор Службы недвижимости \”Траст\”:

– Снижение темпов роста цен и стагнация рынка прогнозировались аналитиками ещё в конце 2004 года. Повышение цен на жилье, как правило, может зависеть от следующих факторов: высокий спрос при низком предложении, привлекательность недвижимости как объекта сохранения и преумножения средств, растущая себестоимость строительства, перспектива развития массовой ипотеки, когда спрос мог бы резко увеличиться, а цены – возрасти. Однако за прошедший год ни одна из этих позиций кардинально не изменилась. Перечисленные факторы, безусловно, оказывают влияние на ценообразование, однако не являются доминирующими.

От чего же зависит рост цен? Цены на жильё зависят от того, какие несколько показателей влияют в данный момент на экономику вообще и на рынок недвижимости в частности. Например: создалась в стране напряжённая политическая ситуация – тут же пошатнулся фондовый рынок, инвестиции в отечественные ценные бумаги стали рискованными – инвестировать будут в недвижимость – цены на жильё возрастут. Или наоборот: инвесторы станут покупать жильё за границей и вкладывать деньги в акции иностранных предприятий – цены станут умереннее. Если в силу изменившегося законодательства или иных факторов увеличилась себестоимость строительства, то цены, скорее всего, поднимутся. Однако когда растут все цифры, кроме зарплат населения, то спрос просто не сможет увеличиться из-за явного несоответствия уровня доходов покупателей и стоимости приличного жилья.

Что с ценами будет дальше – не известно никому. Однако нашим читателям могу сказать, что рынок недвижимости имел и имеет сезонные колебания и ещё никто не отменил старый риэлторский закон: покупать жильё нужно в августе, а продавать – в октябре-декабре, так как летом большое предложение и есть выбор, а в октябре-декабре повышается спрос и возрастает уровень продаж.

Алексей Валентинович ГЛАДКОВ, директор агентства недвижимости \”Цитадель\”:

– В период с 2002 по 2004 год рынок недвижимости был очень привлекательным для инвестиций. Макроэкономическая ситуация в целом и благоприятная конъюнктура обусловили мощный приток денежных средств: нефтедоллары активно вкладывались в строительство, что повлекло за собой значительное увеличение количества строительных площадок и, как следствие, наполнение рынка предложением.

Кроме того, в начале 2005 года банки сократили объем кредитования строительных организаций в связи с ужесточением контроля за кредитами и ожиданием падения рынка долевого строительства из-за увеличения массы денег, вложенных частными инвесторами, покупающими квартиры не для проживания в них, а с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли (так называемый \”московский вариант\”: дом построен, а покупателей нет). Все вышеперечисленные факторы должны были снизить стоимость нового жилья и серьезно повлиять на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Но этого не произошло под влиянием других процессов: инфляции, подорожания строительных материалов, вступления в действие нового Жилищного кодекса, соблюдение норм и правил которого повлекло за собой дополнительные расходы для строительных организаций.

Еще один сглаживающий фактор – медленный рост благосостояния населения, постепенно, поэтапно улучшающего свои жилищные условия. Важную роль в этом процессе играют риэлтеры, выстраивающие \”цепочки\” от квартир эконом-класса до элитного жилья в тех же новостройках, что позволяет сбалансировать спрос и предложение для каждого социального слоя. Активно развивается банковская ипотека, также привлекательна схема ЖСК: она обеспечивает займы на уровне 3-7% и сейчас дает до 8% всех сделок, по крайней мере – по статистике нашего агентства. Благодаря развитию этих программ у многих людей появляются дополнительные возможности для приобретения жилья, что, естественно, повышает спрос.

Таким образом, на наш взгляд, возникает баланс спроса и предложения, что обуславливает текущий рост цен на недвижимость в Воронеже в пределах ставки рефинансирования.

Что касается прогнозов: мы не ожидаем резких изменений. Рост цен будет в пределах 10-15%: несмотря на это, воронежцы по-прежнему будут вкладывать средства в недвижимость. Люди ждут изменений ситуации в экономике и хотят пережить их не с наличностью, а с другим капиталом – в виде недвижимости, которая исторически не падала (как доллар или рубль) в цене.

В 2006 году, по нашему мнению, можно ожидать развития рынка, так как в нынешнем закладывалось много комплексов и массовых застроек площадью более 5000 кв. м, в связи с чем обострится конкурентная \”борьба\” за покупателя.

Георгий Николаевич КАТАЛЕНЦЕВ, директор агентства недвижимости \”Проспект\”:

– Непрекращающийся вот уже более четырех лет рост цен на жилье в Воронеже стартовал в начале осени 2001 года. За этот период средняя цена квадратного метра квартиры на вторичном рынке увеличилась в 2,5 раза: с 6300 до 15700 рублей к сентябрю 2005 года. Это было обусловлено, прежде всего, общим подъемом экономики страны и реальных доходов россиян. В росте цен на недвижимость многие увидели возможность сохранить от инфляции и приумножить свои сбережения (особенно после снижения курса доллара в 2003 году).

Кредитование банков и ипотека дают возможность приобретать более современное и качественное жильё, что смещает спрос в сторону новых квартир.

Остановить рост цен при стабильном спросе (а уменьшение желающих улучшить свои жилищные условия маловероятно), может либо существенное увеличение объема ввода жилья, либо снижение себестоимости строительства. В 2004 году в Воронежской области было введено жилья на 6,4% меньше, чем в 2003 году. Увеличение сроков и расходов на согласование строительства нового дома при дефиците строительных площадок и необходимости дорогостоящей подводки коммуникаций даже при внедрении новых технологий в строительстве не позволяет снизить себестоимость жилья.

При сохранении инфляции в пределах 10-12% в будущем году не стоит рассчитывать на стабилизацию цен в Воронеже, причем спрос все больше будет смещаться в сторону нового жилья, поэтому не исключено небольшое снижение стоимости квартир из \”старого фонда\” (\”сталинки\”, \”хрущевки\”, \”брежневки\”).

Евгений Борисович ЛАВРИНЕНКО, директор проекта \”INFOLINE\”:

– Давайте рассмотрим некоторые факторы, влияющие на образование цен:

Строители.

По данным \”Воронежстата\”, 2003 год стал пиковым в строительстве нового жилья за последние 5 лет. Было введено в эксплуатацию 9239 квартир (750,2 тыс. кв. м). В 2004 году – 8179 квартир (702,5 тыс. кв. м), что на 11,5% меньше, чем в 2003 году.Как следствие, 2003 год отметился наименьшим ростом цен, по разным источникам – от 13 до 15%.

Риэлтеры.

Столь умеренный спрос на рынке недвижимости заставляет его участников выстраивать длинные \”цепочки\”. Обмены (через куплю-продажу) на данный момент составляют две третьих всех сделок, а \”чистых покупателей\” с деньгами не так много: как следствие происходит выстраивание \”цепочек\” из квартир. В основном такими \”цепочками\” управляют риэлтеры, так как этот процесс требует грамотного подхода и верного определения сроков. В данном отношении риэлтерам не выгодна стремительная гонка роста цен, и они заинтересованы в сдерживании стоимости жилья на вторичном рынке. В противном случае \”цепочки\” просто будут рушиться одна за другой из-за длительных сроков реализации подобных сделок.

Наши доходы.

Цены на жильё растут не пропорционально доходам населения. Соответственно, число потенциальных потребителей на рынке недвижимости уменьшается, что неизбежно ведет к снижению спроса. И, как следствие, увеличивается время экспозиции объектов.

Ипотека.

По данным \”Госкомстата\”, ипотекой могут воспользоваться 10% россиян, и лишь 2% сделок – \”ипотечные\”. Данный сектор пока не в состоянии принципиально повлиять на динамику рыночных цен.

Частные инвесторы.

Особый сегмент рынка – частные инвесторы. Здесь схема очень простая. На \”нуле\” квартиры стоили на 10-30% дешевле, чем после сдачи дома госкомиссии + значительный рост цен на рынке в общем + дисконт от субподряда в 10-30%. В итоге доходило до 100% прибыли. Но сейчас рост цен в 15-18% уже не устраивает многих инвесторов: значительно увеличились риски, а доходность – снизилась. Как следствие, они стали переходить на другие виды инвестиций или вообще покидать рынок недвижимости. Привлечение частных средств было весьма значимо для строителей, и отсутствие данных денег ведет застройщиков прямиком в банк за дополнительными займами. А это – дополнительные издержки, повышающие себестоимость квадратного метра.

Программа \”Доступное жилье\”.

В 2006 году правительство собирается влить на рынок 217 млрд. рублей (в том или ином виде) по программе \”Доступное жилье\”. Это может в значительной степени повлиять на объемы строительства, но не обеспечит новую волну спроса.

Погрешность.

Интересный момент: по новому законодательству метраж балкона или лоджии не входит в общую площадь квартиры. Ранее балконы (лоджии) включались в общий метраж с коэффициентом 0,5. В среднем это 3 кв. м, что составляет 48 тыс. рублей – 5% от стоимости средней квартиры. А ведь данный параметр не учитывался при расчете средней стоимости квадратного метра.
В следующем году не стоит рассчитывать на кардинальные изменения. Думается, завтра в России не произойдет экономического чуда и наши заработки по-прежнему будут несопоставимы с ценами на жильё, в том числе все так же не будет широкодоступна ипотека. В целом спрос не увеличится, а себестоимость квадратного метра, скорее всего, несколько вырастет из-за дополнительных законодательных барьеров, и борьба за покупателя на рынке нового жилья обострится.

По нашим прогнозам, можно ожидать стагнации цен, сопоставимой с инфляцией в 12-14%.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий