Недвижимость в Челнах. Рынок созрел для качественных перемен. (2004/2005)
Весь август 2004-го в риэлторской среде города ходили слухи о предстоящем скачке цен. Поначалу казалось, что все это «утки» и слухи, играющие на руку нетерпеливым продавцам. Однако уже в сентябре всем, кто был причастен к рынку недвижимости в Челнах, стало ясно, что слухи были совсем небеспочвенными.
Первой (и основной) причиной игры на повышение стала возникшая вдруг возможность брать вполне доступный ипотечный кредит в банках города. На бирже такое называется «маржинальным кредитованием». Люди, до лета 2004-го имевшие, к примеру, 300 тысяч рублей и планирующие приобрести в лучшем случае приличную 1-комнатную квартиру, вдруг осознали все свои возможности и стали бурно скупать 2-х, 3-х и даже 4-х комнатные квартиры. Вполне естественно, что в таких условиях потребовалось лишь незначительное время для того, чтобы и продавцы осознали уже свои возможности. И они их осознали. Все это вылилось в мгновенный, почти 10%-ый рост стоимости жилого «квадрата». Помниться, в октябре была пара-тройка дней, когда на рынке не осталось буквально ни одного предложения на продажу «малосемейки» или 1-комнатной квартиры. А в одном из агентств, куда я дозвонился в поисках подходящей квартиры для клиента, мне ответили, что у них «вообще ничего на продажу нет – все продали».
Ситуацию усложняло (и до сих пор усложняет) также то, что, несмотря на приличный объем предложения на первичном рынке, покупатели в основной своей массе не смогли его оценить. Причина вся в том, что продается новое жилье, как правило, по «Договору переуступки права требования». А банки на таких условиях ипотечный кредит не дают. Рынок надеялся остыть, но этого не произошло.
Второй (косвенной) причиной стала социальная ипотека. Конечно, она повлияла на общую ситуацию лишь на начальном этапе роста, но ее роль сложно переоценить. Тогда же – в сентябре «квадрат» в 2-х и 3-х комнатных квартирах еле дотягивал еще до 12 тысяч рублей в цене. Однако организации, предоставляющие социальную ипотеку, объявили, что выкупят квартиры у заемщиков в качестве первоначального взноса по цене 12,5 тысяч рублей за квадратный метр. Как следствие – цена квадратного метра на вторичном рынке вскоре догнала эту отметку и даже перегнала ее. Появились существенные сложности и с регистрацией сделок. Регистрационная палата еле справлялась с просто феноменальным наплывом клиентов.
Тенденция
Как видно из приведенной таблицы, основной движущей силой всего рынка является спрос на вторичное жилье. Но это кажется не надолго. Есть надежда, что банки все-таки исхитрятся и, несмотря на всю свою консервативность, начнут-таки обеспечивать население ипотечными кредитами на новые квартиры. Конечно, многие скажут, что это вызовет очередную волну роста цены за «квадрат». Однако продажа нового жилья с использованием ипотечного кредитования, во-первых, поднимет уровень жизни горожан, а во-вторых, сделает рынок первичного жилья более цивилизованным.
Сейчас покупатели новых квартир идут на всяческие ухищрения, в том числе и с применением «серых» схем (в поисках фальшивых справок для получения простого кредита в банке и много чего еще – всего не перечислить), лишь бы только дорваться до заветных стен и полов, пахнущих свежей краской и шпатлевкой. Стоит отметить, что все описанное выше относится только к рынку жилых помещений.
Два рынка жилья сравнялись в ценах
В середине 2005 произошло одно большое и важное событие на рынке недвижимости нашего города. Квартиры в новых домах и квартиры в неновых домах сравнялись в цене.
Если посмотреть по таблице, то видно, что между двумя рынками разница уже весьма символична. К новому году можно смело ждать совершенно нового для Челнов явления – когда новые квартиры будут стоить дороже неновых. На радость всем, кто сегодня вкладывает деньги в «первичку».
Кроме всего прочего произошло еще кое-что любопытное – «малосемейки» стали терять в цене. Чем это обусловлено, точно пока сказать сложно, но ясно одно: все больше покупателей интересуется все-таки квартирами, а не абстрактной «жилплощадью». Опять же все большую роль на рынке играют именно инвесторы, в чьих глазах малосемейные квартиры далеко не ликвидный актив.
