Недоступное «доступное жилье»

07 апреля 2008

По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60% наших граждан. Обычно, оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем – уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3-х человек. Он показывает время, за которое семья может накопить денежные средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

К сожалению, несмотря на все усилия властей по воплощению в жизнь национального проекта «Гражданам России – доступное и комфортное жилье», за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. По официальным данным, если летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. метра была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок вырос до 5,3 лет.

Однако, проблема россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая часть жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции. Для наглядности приведем лишь несколько цифр (по данным Федеральной службы статистики):

Каждая 4-я семья проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии.

Более 96 млн. кв. м (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии.

В неблагоустроенных квартирах проживает более 40 млн. человек.

24% (720 млн. кв.м) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн. кв.м.) не имеет канализации, 37% (1110 млн. кв. м) не оборудовано горячим водоснабжением.

6 млн. человек вынуждено жить в аварийном или ветхом жилищном фонде.

Правительство РФ обещает к 2010 году вводить по 80 млн. кв. метров жилья в год, которые смогут лишь частично заменить морально устаревшее и ветхое жилье. Но сбудутся ли эти прогнозы?

Если верить официальным данным, в 2007 году в России было введено 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду 2006 года. В 2006 году темп роста жилищного строительства к 2005 году составлял 116,1%. Однако есть очень большие сомнения в том, что эти темпы сохраняться в дальнейшем. Предположим, что чиновники на местах сделают планы развития городов, выделят участки под строительство и проведут к этим участкам дороги. Предположим также, что местные власти не будут заниматься коррупцией, а будут делать все от них зависящие, чтобы все строительные компании, а не только «свои», строили в их регионах жилье в больших объемах.

Есть один фактор, который нельзя не учитывать и который ставит все эти планы под сомнение. В стране нет возможности резко нарастить в требуемых объемах необходимое количество энергетических мощностей и стройматериалов. А это означает, что экспорт всего необходимого, начиная с цемента и заканчивая отделочными материалами, не скоро позволит сделать жилье доступным по цене для большинства жителей России.

За долгие годы пребывания столичного мэра у власти, Москва славится своими высокими темпами строительства нового жилья. Может быть, москвичи уже живут по европейским меркам? Увы, по статистике, например, на каждого жителя США приходится в среднем 65 кв. метров жилья, в то время как на каждого москвича, в среднем около 20 кв. метров. Так, когда же среднестатистический москвич будет иметь жилье как у среднестатистического американца?

Согласно международным нормам, годовой объём строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м. на человека.

В Москве проживает 10,4 млн. человек, следовательно, необходимо строить порядка 10 млн. кв.м. в год.

Прирост населения Москвы составляет 0,8% в год

Для того, чтобы приблизиться по обеспеченности жильем в США, Москве необходимо дополнительно построить примерно 470 млн. кв. метров жилой площади. (Сегодня жилой фонд Москвы составляет примерно 212 млн. кв.м.).

По планам Московского Правительства город будет строить 5 млн. кв.м. жилья в год. Следовательно, 65 кв.м. жилой площади на человека мы будем иметь через 104 года или к 2112 году.

Однако, чтобы избежать предвзятости в том, что мы интересуемся только Москвой, посмотрим, как дела обстоят в целом по России. По данным Федеральной службы статистики, в 2007 году численность населения России составила 142.2 млн. человек. На одного россиянина приходится 21,1 кв. метров жилой площади. Для того, чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню, необходимо, чтобы жилой фонд России составлял 9243 млн. кв. метров. Сегодня он составляет 3002 млн. кв. метров. Значит необходимо построить 6241 кв. м дополнительно. Даже, если к 2010 году будет возводиться по 80 млн. кв.м в год, то для достижения американского уровня необходимо 78 лет.

Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.

По планам правительства, в 2010г. в России будет выдаваться по 1 млн. ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы?

На сегодняшний день по данным Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9% в валюте и 12,4% в рублях.

Из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом достаточно высока и в ближайшее время вряд ли снизится. Напротив, в последнее время мы наблюдаем рост ипотечных ставок в среднем на 1%.

Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная часть граждан будет переплачивать и дальше банкам за их риски из-за невозможности подтвердить заемщиком источники своих доходов официальным способом. А это означает, что для этой категории клиентов процентная ставка и дальше будет на 2-3% выше ставок для заемщиков с официально подтвержденными доходами.

Развитие среднего класса происходит очень медленными темпами, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день наблюдается большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.

Высокие цены на жилье, которые наблюдаются сейчас практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, который не восстановил еще темпы строительства нового жилья, которые были в СССР до распада, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.

На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует своим потребительским качествам. Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому мы наблюдаем в последнее время огромный интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за рубеж и финансируют экономику чужих стран. Вот как характеризует эту ситуацию народ в анекдоте: «Подсобрал деньжат – хотел купить дачу под Мытищами. Не хватило. Пришлось взять виллу в Испании».

Ипотека нам поможет?

Понятно, что за границей, как правило, покупается уже второй дом. А как решить жилищный вопрос для среднестатистической молодой семьи, желающей жить и работать в России? Рассмотрим возможность решения жилищного вопроса на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут позволить себе жить в собственной квартире. Предположим, что они хотят приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. метра в одном из спальных районов Москвы. Стоимость такой квартиры составит примерно 7 млн. рублей (280 000 тысяч долларов США). По статистике средний ежемесячный доход одного человека составляет примерно 23170 рублей. Если они смогут откладывать по 40% от своих доходов (18536 руб.), что при нынешних ценах товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции весьма затруднительно, то им потребуется более 30-ти лет, чтобы справить новоселье, при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом уровне. Сможет ли им помочь ипотека?

Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом 10% от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку примерно 2 400 долларов США, соответственно их доход должен быть около 5 000 долларов США в месяц. Увы, доходы нашей среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку.

Не сложные подсчеты позволяют на конкретном примере увидеть, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют рассчитывать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан.

А это означает, что американский пример решения жилищных проблем граждан, возможно, не совсем подходит для нынешней России. Не стоит забывать также об отличиях среднестатистического американца и россиянина. Практически у всех граждан США есть кредитная история, большинство из них являются представителями среднего класса, трудовые отношения работающих по найму американцев защищены и урегулированы значительно лучше, чем в России… Нам еще лишь предстоит наверстывать упущенное в этих вопросах. Так есть ли выход?

Существует еще одна модель – немецкая, или как ее еще называют накопительная. Основным отличием этой системы является то, что деньги заемщика инвестируются только в строящееся жилье, а недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент. А гарантии по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство. Остается пожелать Государственной Думе пятого созыва не ориентироваться только на опыт США, а обеспечить законодательство для развития других европейских схем решения жилищных проблем своих граждан.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий