Москвичи поздно опомнились

На прошедшем в Москве Форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2006 газета \"Деловой Петербург\" и портал DP.ru представили деловым кругам России справочник \"Петербург: Территория развития\". На одноименном круглом столе ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости Северной столицы рассказали участникам форума о ситуации и тенденциях на рынке офисных, торговых и складских площадей Петербурга.

Жаркие дебаты вызвал у экспертов вопрос представителя Внешторгбанка о возможности создания в Петербурге делового района наподобие \"Москва-Сити\". Деловому \"Сити\" в Петербурге быть, уверен Александр Шарапов. По его словам, сейчас Петербург испытывает острый дефицит бизнес-центров класса А и В, спрос на которые растет не по дням, а по часам. \"В свою очередь у девелоперов сейчас есть немало возможностей получить промышленные площадки для строительства там крупных деловых комплексов\", -- заявил Александр Шарапов. Вырасти петербургский \"Сити\" может в квартале \"Газпрома\", где будет построен бизнес-центр газового монополиста. \"Газпром\" притянет в пятно своей застройки множество компаний, уверен Шарапов. Лучшим доказательством тому для Александра Шарапова стало строительство газпромовских офисов на юго-западе Москвы.

Эффект \"Газпрома\" Петербургу не светит, возражает Борис Юшенков. По его словам, \"Газпром-Сити\" не станет вторым \"Москва-Сити\". \"Это неперспективная территория, кроме набережной здесь ничего нет, -- говорит Борис Юшенков. -- Планируемый \"Газпром-Сити\" превратится в нарыв, который через 20 лет придется вскрывать\".

Теоретически деловой центр Петербурга может появиться на Васильевском острове, где хорошая транспортная инфраструктура сочетается с прекрасными видами из окон, считает Юшенков. Но практически \"Питер-Сити\" -- несбыточная мечта. \"Для ее воплощения в жизнь нужно активное участие городских властей с перспективой действия на 20 лет вперед\", -- резюмировал Борис Юшенков. Спрос на офисы решит судьбу петербургского \"Сити\", считает Вал Жердес. \"Не хочу сравнивать гипотетический \"Сити\" с парижским Дефансом, но при его создании девелоперы основывались не на аналитических выкладках, а на уверенности \"If we build, they will come, -- говорит Жердес. -- За 20 лет существования Дефанса он до сих пор не заполнен. Конечно, Петербург хочет иметь свой деловой центр, но нужен ли он, существует ли на него спрос?\"

Александр Шарапов, президент группы компаний \"Бекар\": \"Главным преимуществом Петербурга перед Москвой для девелоперов является тот факт, что при покупке участка в собственность и строительстве на нем коммерческой недвижимости инвестор городу ничего не отчисляет. В отличие от Москвы, где 30-50% строящегося объекта переходит в собственность города. Конечно, преодолевать властные инстанции бизнесу тяжело в обеих столицах, но в Петербурге все-таки полегче.

С петербургскими властями иногда и договариваться не надо. Приходишь и говоришь, что намерен вложить в город большие инвестиции, а чиновники начинают тебе помогать. И это приятно. Большой популярностью у московских инвесторов пользуются промзоны Петербурга. Сегодня от москвичей поступает заказов на покупку петербургских предприятий больше, чем самих предприятий. Однако они в основном переходят в частную собственность по рейдерским схемам. Лишь три-четыре предприятия были реализованы через прямые продажи. К тому же они имели серьезные обременения, так как относились к памятникам федерального значения.

Очень опасно приходить в Петербург с новыми торговыми проектами. По количеству торговых площадей Петербург обогнал Москву. За первое полугодие 2006 г. в Северной столице было введено больше торговых центров (282 тыс. м2), чем в Белокаменной (221 тыс. м2). Петербургский рынок ритейла близок к насыщению. Скоро остро встанет проблема доходности торговых центров. Качественных складов в городе сейчас нет. Однако, судя по заявленным проектам, через 2 года их будет избыток.

В Петербурге грузы не хранятся, мы являемся транзитным пунктом. К нам приходят товары, и они тут же перемещаются в Москву, где происходит их распределение по всей России. Прогнозируют, что скоро изменится логистика, грузы будут растаможиваться в Петербурге, а это, в свою очередь, в разы увеличит потребность в складских комплексах\".

Динара Усеинова, заместитель генерального директора по приватизации ОАО \"Фонд имущества Санкт-Петербурга\": \"Единственным уполномоченным продавцом имущества Петербурга является ОАО \"Фонд имущества Санкт-Петербурга\", 100% акций которого принадлежат Комитету по управлению имуществом города. Мы продаем как государственную недвижимость, так и объекты, находящиеся в частной собственности. Основной способ продажи сегодня -- открытые аукционы. Из 995 аукционов, которые прошли в 2006 г., 98% торгов имели открытую форму подачи предложений по цене. При выборе открытой или закрытой формы в пользу первой будет говорить наличие у объекта обременений, например арендаторов.

Наибольшее количество продаж приходится сегодня на встроенные помещения. За 2006 г. мы планируем продать около 1 тыс. таких объектов. На закрытых аукционах могут реализовываться пакеты акций и свободные помещения\".

Борис Юшенков, генеральный директор петербургского офиса консалтинговой компании Colliers International: \"Рынок торговой недвижимости Петербурга вступает в цивилизованную, европейскую фазу развития. Прошли те времена, когда мы варились с собственными девелоперами и операторами. Сегодня в Петербург приходят опытные международные игроки, крупные инвестиционные фонды. Выбор операторов еще ограничен, но более оптимистичен, чем 2-3 года назад. В Петербурге появляются и будут появляться международные торговые сети.
Насыщение не грозит рынку ритейла. Если в Петербурге сейчас строится 500 тыс. м2 современных торговых помещений, это не значит, что после их ввода следует ждать насыщения рынка. Наоборот, это значит, что 400-600 тыс. м2 старых, некачественных торговых центров либо уйдут с рынка, либо займутся \"реконцепцией\". Хорошие, современные помещения будут востребованы.

Знаковым событием для петербургского рынка станет открытие в ноябре-декабре двух \"Мег\" общей площадью 270 тыс. м2. Если они существенно повлияют на рынок торговых площадей, лишь тогда можно будет задуматься о его насыщении\".

Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&Brokerage: \"Петербург сегодня -- это Москва пятилетней давности. Прогнозы, которые в 2001 г. делались относительно московского рынка, можно смело применить к Петербургу-2006. Главный вопрос сегодня -- это вопрос классности объектов коммерческой недвижимости: когда офисы, склады и магазины перейдут с класса С и D на уровень А и В? Сегодня в Москве 40-45 торговых центров, соответствующих международным стандартам. В Петербурге их не больше пяти, поэтому строительство хай-класса (мегамоллы с новыми операторами) будет только расширяться. Другой вопрос: что произойдет с торговыми и складскими помещениями класса С и D, будут ли они уходить с рынка?\"

Динара Усеинова, заместитель генерального директора по приватизации ОАО \"Фонд имущества Санкт-Петербурга\" Александр Шарапов, президент группы компаний \"Бекар\" Борис Юшенков, генеральный директор петербургского офиса консалтинговой компании Colliers International Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&Brokerage Елена Грибанова, редактор аналитического справочника по недвижимости \"Петербург: Территория развития\":

\"По исследованиям, проведенным аналитиками бизнес-справочника \"Территория развития\", рынок коммерческой недвижимости Петербурга находится на подъеме
-- это доказывают не только растущие инвестиции в различные его сегменты, но и интерес к качественной аналитической информации по данному направлению. В частности, очевидно, что в ближайшем будущем инвестиции пойдут в складской и промышленный сегменты рынка. Исходя из этого посыла наш справочник пополнится новыми статистическими данными, отражающими интерес потенциальных инвесторов\".

Территория развития

• Доходность вложений в коммерческую недвижимость Петербурга остается одной
  из самых высоких в Европе и составляет 16-18%. Однако в ближайшие годы этот показатель может опуститься до 12%.
• Переломным моментом станет июль 2007 г., именно к этому времени в Петербурге будет введено в строй около 1,5 млн м2 торговых площадей. Сегодня на одного петербуржца приходится 0,75 м2 торговых площадей, а в Европе этот показатель составляет 1 м2 на человека. Через полгода количество магазинов в Петербурге достигнет европейских показателей.
• Развитие офисной недвижимости отстает от торговой. Только 30% офисных помещений Северной столицы располагаются в современных бизнес-центрах, большинство петербургских компаний \"сидят\" в различных государственных учреждениях, институтах. Соотношение предложения на первичном и вторичном рынках офисной недвижимости составляет 1:8 в пользу вторичного.
• Большинство бизнес-центров располагаются в Центральном, Московском, Петроградском и Выборгском районах. Бизнес-центров класса А в Петербурге крайне мало, находятся они преимущественно в Василеостровском, Выборгском и Петроградском районах.
• Рынок складских помещений -- непаханое поле для девелоперов. В Петербурге катастрофически не хватает cкладов класса А и B. Большим спросом у арендаторов пользуются площади от 1 тыс. до 1,5 тыс. м2.