Мини-офис — спрос века

13 июля 2006

Введение.

Офисы класса С — самый закрытый, самый объемный и, как ни странно, самый дефицитный рынок. Московским малым предпринимателям по-прежнему остается рассчитывать лишь на комнаты в бывших НИИ и подвалах. И хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые и высокодоходные ниши, далеко не все девелоперы берутся за такие проекты.
На рынке офисов Москвы большую часть составляют самые недорогие и невзрачные офисы класса С. В общей сложности объем офисного сектора приближается к 11 млн кв. м, из них только 4 млн кв. м заняты офисами А и В класса, из которых меньшая часть приходится на А. Также в Москве есть 24 бизнес-центра класса В — реконструированные здания общей площадью 510 000 кв. м (данные IRN.ru). В первом, втором и третьем сегментах наблюдается дефицит помещений. Это естественно для развивающегося рынка. Но если сегмент А и отчасти В более-менее контролируемый — поддается статистике, классификации, обслуживается известными консалтинговыми компаниями, рассчитан на клиентов из большого бизнеса, а объекты создаются авторитетными девелоперами, — то в сегменте дешевых офисов все с точностью до наоборот.
Секторы офисов С и В, составляющие вместе примерно 8 млн кв. м, считаются самыми неупорядоченными и непрозрачными. Большинство денежных расчетов в них проходит по серым схемам и никем не контролируется, потому объемы этих рынков и прочие их параметры подсчитать сложно. Как говорит Александр Лимаренко, генеральный директор ABN Realty (ABN), договоры, как правило, заключаются на 11 месяцев и не подлежат регистрации. Однако как раз эти помещения пользуются наибольшим спросом. Офисы класса С по-прежнему остаются востребованным товаром на рынке, о чем свидетельствует практически 100%-ная их заполняемость, считает Лимаренко. Потребность в недорогих офисах составляет, по данным риэлторов, примерно 200 000 кв. м ежегодно. По мнению экспертов, очень многие компании стремятся туда из-за низких арендных ставок. Основным же арендатором помещений С и дешевых В является малый и средний бизнес, которого в Москве больше всего.
У \”малышей\” проблема с поиском \”дома для работы\” острее, чем у потребителей элитного сегмента. Площадей, либо перепрофилированных, либо построенных специально для малого бизнеса, которые бы устраивали одновременно по размеру, по комфортности, по срокам заключаемых договоров аренды и т. д., на столичном рынке практически нет.

Выбрать не из чего.

Малым бизнесом в России считается по федеральному закону № 88 \”О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ\” компания, в которой независимо от годового финансового оборота работает 100 человек (для производственной сферы) и 30, 40, 60 человек для остальных распространенных видов деятельности. Налоговый кодекс определяет как малое предприятие с годовым оборотом до 15 млн руб.
Компаниям малого бизнеса нужны недорогие и в основном небольшие помещения. По словам Александра Лимаренко, это 50-100 кв. м. Ставки аренды в помещениях класса С в среднем по городу составляют $200-500 за 1 кв. м в год (включая НДС и операционные расходы), по данным ABN.
Претендентами на дешевые помещения кроме представителей малого бизнеса становятся развивающиеся компании или же организации, которым выгодно занимать здания класса С в промзонах, где можно разместить рядом с офисами производства или склады. Это, например, полиграфические, издательские, торговые, фармацевтические компании, рассказали в отделе коммерческой недвижимости компании МИАН. Помещения, которые им сегодня предлагает рынок, — здания бывших НИИ, административных учреждений, заводов, школ или детсадов, а также подвалов, которые на скорую руку оборудуются под офисы. Как рассказал Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, концентрация зданий заводов и НИИ приходится на северо-восток, восток и юг от Третьего транспортного кольца и МКАД.
Крупные организации, предпочитающие класс С, чаще либо покупают здание, либо арендуют его на несколько лет. Тогда как малый бизнес арендует помещения на короткий срок, из-за чего вынужден постоянно находиться в поиске нового пристанища. \”Представители малого бизнеса, которые обращаются к нам в организацию, буквально стонут из-за проблем с помещениями, — рассказывает Дина Крылова, руководитель центра экспертизы проблем предпринимательства \”ОПОРы России\”. — У них сейчас сложная ситуация.
Во-первых, невозможно арендовать помещение напрямую у города, так как права аренды продаются и покупаются, а в субаренду дешевые муниципальные площади сдаются по ценам, близким к рыночным. Во-вторых, малому предприятию невозможно приобрести муниципальное помещение в собственность. В-третьих, в офисах С заключаются недолгосрочные договоры аренды, а арендаторов часто выселяют из зданий, так как у зданий меняются хозяева\”.

Власти закручивают гайки.

Основным владельцем помещений класса С является правительство Москвы в лице подведомственных ему организаций вроде ГАО \”Москва\”. Как подтвердили в ГАО \”Москва\”, они действительно сдают муниципальные площади в аренду частным предприятиям, но подробности сообщать не стали. За последний год правительство дважды пыталось по-своему навести порядок в этом секторе, сообщив о решении повысить ставки на муниципальные площади до уровня рыночных (с 700 руб. до $400 за 1 кв. м в год) и запретив аренду площадей в гостиницах.
Подписанное мэром Москвы Юрием Лужковым распоряжение запрещает с 1 февраля 2005 г. администрациям муниципальных гостиниц заключать договоры на аренду номеров под офисные, торговые, сервисные услуги. По данным консультантов, треть гостиничного фонда столицы использовалась под офисы. Хотя цены на них и не были низкими — $400-700 за 1 кв. м.
Игроки рынка говорили, что повышение ставок — еще один ресурс для пополнения городской казны. На одной из пресс-конференций, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк сказал, что сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб. А еще раньше Владимир Силкин, глава Департамента имущества города, открыто заявлял, что некоторые арендаторы, пользуясь льготными ставками аренды в муниципальных помещениях, сдают их в субаренду, доход от которой ежегодно приносит им около $100 млн. \”В 2005 г. цены в сегменте С будут расти, так как большая часть площадей принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое\”, — считает Александр Лимаренко.
\”Повышение цен на муниципальные помещения только усугубит проблему малого бизнеса\”, — говорит Дина Крылова. Повышение цен на офисы класса С не сделает эти офисы лучше. Позицию правительства Москвы можно понять: нужно пополнять городской бюджет и бороться с арендаторами, которые сдают по рыночным ставкам помещения, полученные ими по льготным ценам. Но такие компании, сдающие помещения в субаренду, выявить несложно. Так что пока действия правительства выглядят скорее как направленные именно на пополнение казны. Тем временем есть действительно немало предпринимателей, которым низкая арендная плата за офис помогает встать на ноги.

Что предлагает рынок.

Рынок все же может предложить малому и среднему бизнесу условия получше, чем те, что в старых зданиях НИИ или подвалах. Но вариантов немного.
Можно купить особняк под реконструкцию на вторичном рынке. Стоимость таких зданий сейчас составляет $500-700 за 1 кв. м. Стать его собственником, отремонтировать ($500 на 1 кв. м), занять в нем часть помещений, а остальные сдавать в аренду рекомендуют в компании \”Регион Девелопмент\”. Удачно реконструированный объект класса В приносит доходность 15-20%. Другое дело, что предложение таких особняков на рынке тоже в дефиците.
Более дешевый путь — нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома. Его можно либо арендовать уже оборудованное под офис, либо купить на стадии строительства дома и отремонтировать самостоятельно. Блок в 300 кв. м. с отдельным входом стоит около $3000 за 1 кв. м в центральных районах города и примерно $1500 вдали от центра. На ремонт помещения потребуется $500 за 1 кв. м. Есть также путь, похожий на долевое строительство на рынке жилья, — долевое участие в строительстве бизнес-центра.
По оценкам консультантов Noble Gibbons, офисы класса В, расположенные вдали от центра города, иногда сдаются по ставкам, сравнимым с классом С, находящимся в более престижных районах.

Короли промзон.

Одним из крупнейших игроков, не стыдящихся публичной славы, на рынке офисов класса С стала инвестиционная компания \”Визави\”. Она отличилась тем, что года два назад скупила 0,5 млн кв. м городских предприятий. Заняв неосвоенный сектор рынка, компания взялась за реконструкцию морально устаревших производственных зданий и объединила 500 000 кв. м в единую сеть под маркой \”Офис-Парк Визави\”.
В нескольких районах Москвы уже действуют бизнес-парки, где помещения сдаются в аренду по ставкам $200-350 за 1 кв. м в год. В частности, в офис-парке \”Шереметьевский\” 14 000 кв. м снимает издательский дом \”Бурда\”. \”Визави\” вложила в покупку зданий и их ремонт $100 млн. и ожидает от проекта доходности свыше 30% годовых. Как сообщил заместитель генерального директора ИК \”Визави\” Петр Кошкин, невысокая цена аренды на эти помещения объясняется тем, что их сдает сам владелец, без посредников.
Около 400 000 кв. м офисов сети принадлежит к классам С и В. Это парки \”Можайский\” на 6 га земли в Западном административном округе, \”Дмитровский\” в Северо-Восточном округе на 4,5 га, \”Шереметьевский\” в районе Марьина Роща (6 га), \”Варшавский\” с административным корпусом площадью 2690 кв. м и офисно-торговым зданием площадью 7300 кв. м., \”Красносельский\” на территории 1,3 га. Проектируется парк \”Курский\” на 45 000 кв. м общей площади. В Москве бизнес-парки создаются на базе бывших промышленных предприятий на больших участках земли, считает Кошкин. Такой парк должен располагать парковкой, охраной, всеми необходимыми коммуникациями, складскими и торговыми помещениями на территории. Функции управляющей компании в своих готовых офис-парках выполняет также \”Визави\”.
Часть экспертов не уверены в высокой доходности проекта \”Визави\”. Так, в Penny Lane Realty считают, что во все офис-парки одновременно привлечь арендаторов будет невозможно, так как это слишком большой объем помещений. А в JLL, наоборот, говорят, что малоосвоенный сектор класса С сейчас приносит хорошую прибыль.
Однако в России и Москве пока слишком мало бизнес-парков или бизнес-инкубаторов, которые помогали бы малым предприятиям встать на ноги. Дина Крылова считает, что модель бизнес-инкубатора — наиболее приемлемый вариант для роста малого предприятия. Модель широко распространена в Европе, а в России представлена единичными вариантами и пока недотягивает до европейских стандартов. Например, в одном только Берлине, где 5 млн жителей, бизнес-инкубаторов около 80. Они расположены в хороших местах, для малых предприятий на их территориях создана вся инфраструктура, а также оказываются необходимые консультации по разным бизнес-вопросам. Помещения сдаются в аренду по льготным ставкам — примерно $140-180 за 1 кв. м в год. Такую цену компания платит в течение 3-5 лет, пока становится на ноги. Такие парки в Германии строятся на инвестиции федерального и регионального бюджетов в соотношении 50 на 50, иногда с привлечением муниципалитета и частных инвесторов. Технопарки менее 2000 кв. м общей площади помещений считаются нерентабельными. В Германии предложение таких бизнес-парков превышает спрос.
Бизнес-парки, которые для россиян пока являются довольно размытым понятием, создаются в Москве на месте промзон и выведенных предприятий. По Генеральному плану развития до 2020 г. предусматривается освобождение от производственных функций 5300 га на территории города. Однако, по информации участников рынка, перебазировать куда-нибудь за пределы города действующее предприятие крайне сложно и дорого. Для этого надо получить массу официальных разрешений, благоустроить территорию завода, демонтировать его оборудование, восстановить его на новом месте и т. д. Потому на практике просто выкупаются здания \”угасающих\” организаций — у владельцев или через посредников. На месте таких зданий и вырастают нынешние бизнес-парки. Среди компаний, которые строят на местах бывших производств, — \”Солнечный город\”, \”АЛМ-Девелопмент\”, Forum Properties (единственная компания, занимавшаяся перебазированием и построившая на месте выведенного предприятия центр \”Аврора Бизнес-парк\”).
\”Большинство наших объектов идут по пути самореформирования и реабилитации в соответствии с московским законодательством. Вывод производства с этих предприятий осуществляется до того, как мы начинаем интересоваться ими как девелоперы\”, — объясняет позицию \”Визави\” Петр Кошкин.

Офисные кубики.

Недавно Алексей Добашин, генеральный директор концерна \”Крост\”, заявил, что собирается строить офисные центры для малого и среднего бизнеса. По его словам, это будут офисные многоэтажки, состоящие из небольших блоков, рассчитанных на компании от 20 до 150 сотрудников. В основном этот продукт ориентирован на молодых предпринимателей, 25-30 лет. Каждый такой бизнес-центр будет занимать около 50 000 кв. м общей площади, офисы будут сдаваться в аренду по ставке $300-350 за 1 кв. м в год. Сейчас проект находится на стадии разработки архитектурной концепции, для объектов подыскиваются участки.
По замыслу Добашина должно быть построено несколько зданий в разных районах Москвы, а одно из первых скорее всего появится на северо-западе. Их территории будут похожи на бизнес-парки, с развитой инфраструктурой. К работе над проектом Добашин хочет привлечь зарубежных инженеров и архитекторов, а также психологов и специалистов по фэн-шуй. Здания будут построены из натуральных строительных материалов. По словам руководителя \”Кроста\”, они не должны морально устаревать на протяжении 50 лет. Себестоимость строительства, по подсчетам специалистов концерна, должна составить $1000 на 1 кв. м, а ожидаемая доходность от эксплуатации — 18%. Первые образцы должны быть сданы в 2007 г.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий