КВАРТИРЫ В НЕПОСТРОЕННЫХ ДОМАХ
Учитывая специфику молодого российского бизнеса, способного на такие ходы, которые американцы и европейцы даже представить себе не могут, приобретать то, что еще не существует, рискованно. Тем более когда речь идет о нескольких десятках тысяч долларов — сумме, согласитесь, не малой. Поэтому мой приятель, человек осторожный, решил заплатить больше, но получить товар сразу. Все у него прошло успешно, остался он доволен.
Но не так давно настроение у него ухудшилось вот по какой причине. Буквально в квартале от дома, в котором он купил квартиру, над крышами привычных двенадцатиэтажек стали видны силуэты красивых зданий. Оказывается, там построили новый жилой комплекс с квартирами повышенной комфортности и улучшенной планировки, с подземным гаражом и другими сопутствующими постройками и сооружениями. Пошли мы посмотреть на этот чудо-град, выросший в нашем спальном районе, и убедились, что все очень даже на уровне. Однако цены на квартиры не низкие, да и выбор остался небольшой — последние или первые этажи, четырехкомнатные квартиры. Все остальное раскупили еще в период строительства.
Выяснилось, что моему приятелю предлагали вариант в одном из новых домов, когда был еще только план строительства утвержден. Тогда он не стал рисковать и купил квартиру в готовом доме. А теперь вот пожалел. Цена квартиры, превосходящей по метражу приобретенную приятелем, была меньше той, которую он уплатил за свою.
Действительно, в последнее время в Москве строятся все новые и новые жилые дома, и застройщики хотят продать большую часть площадей еще до начала или в период строительства, что объясняется не просто желанием побыстрее получить деньги, а своеобразной формой инвестирования. Будущие жильцы (соинвесторы) платят за свои квартиры застройщику, который использует эти деньги для реализации проекта. Сделка с гражданином, желающим приобрести квартиру, может быть совершена и не самим застройщиком, а другим лицом, которое тоже выступает в роли инвестора, но более крупного. Для удобства одну сторону сделки мы будем называть соинвестором (будущий владелец квартиры), другую — застройщиком.
Подобная схема инвестирования выгодна обеим сторонам. Застройщик получает в распоряжение значительные денежные ресурсы, которые позволят ему успешно и в намеченные сроки сдать объект, при этом исчезает необходимость брать кредиты у банка или других организаций. Соинвесторы становятся обладателями прав на будущие квартиры, стоимость которых значительно ниже среднерыночной на жилье в уже существующих домах.
Единственным недостатком этой схемы является то, что потенциальные соинвесторы боятся обмана со стороны застройщика, поэтому не решаются на совершение сделки. Как избежать всех неприятностей, приобретая квартиру в еще непостроенном доме? Как получить гарантиии того, что через определенное время вы станете владельцем той самой квартиры, за которую заплатили сегодня?
Прежде всего отметим, что отношения между покупателями-инвесторами и продавцами-застройщиками недвижимости регулируются рядом нормативных документов: Федеральным законом РФ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом РСФСР от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Гражданским кодексом РФ и, кончено же, региональным законодательством. В Москве действует распоряжение мэра от 28.11.1997 г. «Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве». Эти нормативные акты могут пригодиться, если вы решили стать соинвестором нового жилья. Но они, пожалуй, будут играть меньшую роль в совершаемой сделке, нежели те документы, которые должны быть в наличии у застройщика. Их вам следует проверить и желательно изучить.
В первую очередь вы должны ознакомиться с соответствующим постановлением правительства г. Москвы о строительстве конкретного дома по конкретному адресу. Обратите внимание, кто назван в постановлении застройщиком, кто продавцом.
Далее необходимо ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться здание. Этот документ должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к договорам аренды земли Гражданским кодексом РФ.
Также следует убедиться в наличии и ознакомиться с содержанием инвестиционного контракта между более крупным инвестором, привлекающим ваши средства, и правительством города Москвы. В этом документе должны быть указаны все данные будущего дома, соотношение долей квартир. Имейте в виду, что инвестор не вправе привлекать более 90% инвестиционной стоимости строительства за счет средств граждан.
Ну и конечно, надо проверить учредительные документы самого продавца будущей квартиры, решение о назначении генерального директора (управляющего) и закрепленные за ним полномочия (убедитесь в том, что он имеет право на совершение данной сделки). Также у продавца должно быть решение о продаже квартир по соответствующим ценам, с которым покупателю полезно познакомиться.
Возможно, понадобится посмотреть документы, отражающие финансовое состояние организации-продавца. Стоимость квартиры не должна превышать 25% от стоимости всех активов продавца.
Кроме вышеуказанных документов для покупателя квартиры представляют интерес:
· технико-экономическое обоснование, утвержденное Мосгорэкспертизой, в котором перечислены характеристики возводимого дома, размеры и расположение квартир и другие технические данные;
· протокол о распределении площадей между участниками сделки (городом, инвестором, застройщиком, третьими лицами);
· договор на паспортизацию квартир.
Снизить риск при покупке квартиры в еще непостроенном доме можно, обратившись к услугам риелтора, который профессионально оценит перспективность сделки, даст свое заключение по поводу авторитета застройщика, стоимости и качества будущих квартир и пр. Поддержка стороннего консультанта в данном случае будет очень полезна. Со своей стороны риелтор может предложить вам для сравнения несколько аналогичных вариантов. Возможно, ваш первоначальный выбор уступает другим предложениям на рынке недвижимости.
После того как вы убедитесь в серьезности намерений застройщика и в наличии всех необходимых документов, можно подписать договор с продавцом.
Предметом договора является квартира, причем не какая-нибудь, а вполне определенная — с указанием этажа, расположения, площади, иных характеристик. Существенный элемент договора — цена квартиры, которая рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра. Заметим, что цена не может быть изменена в процессе строительства или после его завершения. Однако возможно, что площадь спроектированной квартиры больше или меньше площади, указанной в договоре. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, заранее оговорите в договоре этот момент.
Теперь поговорим о сроках строительства. Подписывая договор, вы, безусловно, хотите знать, когда же застройщик построит дом, в котором вас будет ждать квартира. Требуйте от продавца указания даты завершения строительства и подготовки дома к введению в эксплуатацию. Конечно, речь здесь идет не о минутах и часах, даже не о конкретном числе, точность определяют с погрешностью до одного месяца. Чтобы этот пункт договора не был голословен, нужно указать в договоре ответственность продавца за нарушение сроков, которая может быть выражена в штрафных санкциях, рассчитанных исходя из определенного процента от инвестиционной стоимости квартиры.
Заключение любого договора — дело нелегкое, всегда остается ощущение, что вас провели или навязали невыгодные условия. Если вы не уверены в собственной юридической подготовке, обратитесь за советом к юристу. В момент заключения договора он сможет оценить все его условия и обратить ваше внимание на спорные моменты. Юрист посоветует внести в договор те пункты, которые будут целиком и полностью защищать ваши интересы.
Как мы отмечали в начале статьи, приобретение квартиры в недостроенном или планируемом доме отличается повышенной степенью риска. Поэтому те, кто после всевозможных проверок и консультаций все еще сомневаются и не готовы принять решение, могут застраховать свой риск. Для этого нужно заключить договор страхования от финансовых рисков с одной из страховых компаний. Таким образом вы страхуете ту сумму инвестиций в строительство, которую готовы потратить на будущую квартиру.
Среди страховых случаев можно предусмотреть несколько вариантов. Как правило, страховым случаем является факт приостановления или замораживания строительства, а также отказ в регистрации прав собственности на квартиру и возврате денег.
При страховании финансовых рисков есть свои нюансы. Например, сумма страхового взноса будет зависеть от того, на каком этапе вы решили заключить договор страхования. Если на отведенной под строительство территории еще нет признаков строительства, то сумма взноса будет больше. Если же дом практически построен, она соответственно уменьшится.
При этом, обращаясь к страховщику, вы фактически получаете еще и заключение экспертов относительно совершаемой вами сделки по покупке квартиры. Как лица заинтересованные, представители страховой компании оценят финансовое состояние застройщика, перспективность строительства, проверят все необходимые документы и выскажут вам свое мнение о задуманной вами сделке.
Итак, мы познакомили вас еще с одним способом приобретения квартиры, позволяющим немного (10-15 процентов от стоимости квартиры) сэкономить. Чтобы экономия не стала причиной убытков, советуем обратиться к профессиональным риелторам или воспользоваться услугами юристов.
