Кто так строит

11 мая 2007

В прошлом вместо квалификации было мастерство, вместо мотивации – добросовестное отношение к своему делу, а вместо дизайна – красота. Революция, урбанизация и глобализация внесли свои коррективы и в идеологию, и в политику, и в экономику России. Строительная отрасль в этом смысле не исключение. Что же сегодня представляет собой отечественный строительный комплекс? Кто они – строители современности?

Чиновники

Начинать разговор о современных строителях надо, естественно, с главного московского строителя. Среди москвичей первый заместитель мэра Владимир Ресин достаточно популярен. А прямые линии с руководителем столичного стройкомплекса вызывают ажиотаж среди жителей мегаполиса. Кому же еще задавать актуальные вопросы на \”строительную\” тему?

Когда закончится снос \”хрущевок\”?

Массовый снос пятиэтажек закончится в 2009 г. Что-то может остаться на 2010 г., но это будет очень небольшой объем. По итогам прошлого года в Москве было ликвидировано более 200 зданий общей площадью около 690 кв.м. В Центральном и Южном административных округах пятиэтажек сносимых серий уже не осталось. В конце 2010 г. в столице будет только одна хрущоба – музей. Предполагается, что он разместится в Копотне, но адрес может быть изменен. Говорить о массовом сносе девяти- и двенадцатиэтажных зданий пока рано. Тем не менее, мы понимаем, что эти дома устарели если не физически, то морально, и рано или поздно проблему все равно решать придется.

Когда начнется строительство по программе \”Народный гараж\”?

В условиях острого дефицита площадок в 2006 г. в Москве построены гаражи-стоянки на 111 тысяч мест. Задача Управления гаражного строительства в текущем году – обеспечить своевременный ввод запланированных 134 тысяч машино-мест и начать масштабную программу строительства народных гаражей. Планируется, что в каждом округе в 2007 г. будет построено как минимум по 2-3 паркинга по этой программе.

Пару лет назад на строительный рынок Москвы начали выходить сырьевые компании, которые раньше с недвижимостью не работали.

Думаю, что в обозримой перспективе можно ожидать прихода на строительный рынок нового крупного капитала. Однако это ни в коей мере не помешает реализации городских жилищных программ. Каждый год в Москве сдается примерно по 5 млн. кв. м жилья. Более трети из них строится по социальным программам: для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. И социальные обязательства город будет выполнять в любых условиях.

Подскажите, пожалуйста, сколько квартир для военнослужащих и где будет построено в этом году?

В мае прошлого года между правительством Москвы, Министерством обороны РФ и Росстроем РФ было подписано соглашение, предусматривающее строительство и передачу военнослужащим в 2006-2007 гг. 7624 квартир. Половина из них была построена в прошлом году. Остальные должны быть построены в течение 2007 г.

Посоветуйте, как быть: стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать? Вдруг цены снизятся?

Совета, покупать или не покупать, я вам дать не могу. Тут уж решать вам самим. Скажу лишь, что, на мой взгляд, рост цен на столичную недвижимость сейчас подошел к точке насыщения. Но так как дефицит жилья в Москве по-прежнему сохраняется, снижение цен на этом рынке маловероятно. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране.

Нам как очередникам предлагают взять социальную ипотеку и тем самым ускорить решение острого для нас жилищного вопроса. Но мы боимся, что это окажется нам не по карману.

Социальная ипотека дает существенные преимущества. Прежде всего, в том, что жилье покупателем приобретается по инвестиционной себестоимости. Кроме того, предусмотрены льготные условия получения самого кредита в ипотечном агентстве: кредит предоставляется на достаточно большой период времени под невысокий процент. В перспективе возможно снижение процентной ставки до 6-7% годовых. Кстати, доля социальной ипотеки и программы \”Молодая семья\” в общем объеме строительства по городскому заказу будет увеличиваться. Предполагается в 2007 г. выделить на эти цели порядка 300-350 тысяч кв. м, в 2008-м – 350-450 тысяч.

Как сейчас обстоят дела с обещанием городских властей помочь дольщикам? Что для них делается?

По всем проблемным объектам, всем недостроенным домам найдены решения. Уверен, мы выдержим обещанные сроки, и к 2008 г. большинство домов будут сданы. Показательно, я считаю, то, что удалось помочь даже дольщикам \”Социальной инициативы\” – для них начинается строительство жилых корпусов

Скоро лето. Много в Подмосковье заброшенных, недостроенных лагерей. Планируется ли правительством Москвы реконструировать старые лагеря или строить новые?

С детскими лагерями мы решаем вопрос, как и с детскими садами. В прошлом году мы построили 100 детских садов, в этом году построим столько же. Так же с пионерскими лагерями. К сожалению, многие пионерские лагеря, особенно федеральной собственности, перепрофилированы. Поэтому их не хватает. Что касается наших лагерей, где муниципальная собственность, мы их в большинстве восстановили. На месте детского лагеря может быть только детский лагерь. Нельзя ни в коем случае не разрешать его перепрофилировать, потому что детям нужно отдыхать летом за пределами города.

Ну что же, как мы видим, первые \”строительные\” лица рассуждают здраво, без заумностей. Хочется верить, что и в руководимой ими отрасли и в создаваемых и уже созданных организациях и объединениях также господствуют здравый смысл. Ведь главное это не процесс, а результат.

Строительные организации и объединения

Одна из старейших строительных организаций, Российский Союз строителей был образован на Учредительном съезде в г. Москве 23 ноября 1990 г. и зарегистрирован Министерством юстиции РФ 14 марта 1991 г.

Союз охватывает практически все подотрасли строительного комплекса. В него входят крупнейшие акционерные общества, строительные тресты и промышленные предприятия, институты и другие научные учреждения. В нем представлены строители агропромышленного комплекса и военные строители. Всего в Российском Союзе более 35 тысяч организаций практически из всех республик, краев и областей Российской Федерации. Характерной чертой Союза является регулярное проведение съездов – в июне прошлого года состоялся уже VII съезд. Впрочем, до XXVII съезда еще далеко, и перспективы у Союза очень даже неплохие.

В 2005 г. в Москве была зарегистрирована новая некоммерческая организация – Ассоциация строителей России (АСР). Инициатором ее создания выступили ведущие строительные компании – MIRAX GROUP, \”ПИК\”, \”Интеко\”, \”Главмосстрой\”, \”Жилище\”, \”Баркли\”, \”Магнитострой\”, \”Новые экологические и энергетические технологии\”.

АСР создана для решения общих для всех строителей вопросов: от защиты интересов сектора на уровне государственной власти до сертификации профессиональных качеств участников строительного процесса, распространения передового российского и международного опыта организации строительства до применения современных технологий. Основными задачами и функциями Ассоциации являются объединение усилий и координация деятельности ее участников, которые направлены на развитие строительной отрасли в Российской Федерации, а также на улучшение инвестиционного климата, внедрение новых технологий, эффективное использование имеющегося в строительстве потенциала для развития экономики России и повышения благосостояния ее жителей.

К сфере деятельности Ассоциации также относится разработка предложений по формированию рынка доступного жилья и увеличению темпов жилищного строительства. Она призвана способствовать развитию строительного направления отечественной финансово-кредитной системы, включая создание промышленно-строительных банков и банков ипотечного кредитования, инвестиционно-строительных и страховых компаний и фондов. Кроме того, Ассоциация Строителей России вносит свой вклад в решение задачи совершенствования рыночной инфраструктуры и защиты российского строительного рынка от недобросовестной конкуренции.

Девелоперы и просто застройщики

Долгое время российский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Ведь мало просто построить дом или офис. Надо еще и реализовать проект с максимальной выгодой.

Слово \”девелопер\” вошло в обиход участников рынка, недвижимости начиная с 2000 г., когда, оправившись от кризиса, рынок начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все – и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент, или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар, на рынке практически не представлен.

Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, \”привязывает\” проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект – например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное – окупить все затраты и получить прибыль. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и проч.

На Западе, как известно, объектом недвижимости считается земельный участок. Здание, расположенное на нем, – не что иное, как \”возводимое улучшение\”. А права на землю переоформляются, что называется, постфактум. В России же предметом купли-продажи является именно здание, а земля – как бы \”при нем\”. То есть у нас земельный участок следует за зданием, а не наоборот. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей. Поэтому на деле получается, что девелопер у нас в большинстве своем еще и согласователь – то есть тот, кто умеет ходить по кабинетам и пробивать то, что нужно. Такая вот общественная нагрузка. Основа девелоперского бизнеса – финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента – fee development (когда девелопер не берет на себя финансовые риски, а за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта).

В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.

Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. Для России 10% – это не деньги. Такие ставки не устраивают участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.

А вот при speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% стоимости построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи). А это уже совсем другая песня.

В идеале любой проект по недвижимости должен проходить две фазы жизненного цикла: девелоперскую и инвестиционную. В первой фазе объект создается усилиями инициатора проекта, то есть девелопера. Во второй – инвестиционной – фазе объект меняет своего владельца на консервативного инвестора.

Девелоперский бизнес и бизнес институциональных инвесторов – это принципиально разные вещи. Девелопер создает объекты недвижимости и продает их, а инвестор получает доход за счет поступления арендных платежей и пытается играть на изменении ставок капитализации. Инвестор, готовый рисковать, заинтересован в том, чтобы как можно быстрее реализовать построенный объект и начать новый цикл девелопмента. О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. \”В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц\”, – отмечают эксперты.

Трудности у отечественных девелоперов начинаются уже на подготовительной стадии, когда необходимо заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где девелопер собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Оно и понятно, любой рынок цикличен, и вслед за спадом обязательно начнется подъем. Только вряд ли это можно применить к настоящей российской действительности.

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.

Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на отечественный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.

И очевидно, что далеко не все компании, именующие себя девелоперами, являются таковыми в традиционном понимании. Очень часто смешивают понятия \”девелопер\” и \”консультант\” или \”застройщик\”. Но заниматься классификацией компаний – является она девелопером или нет, по каким-то формальным признакам, – дело неблагодарное.

Тем не менее, вне всякого сомнения, в перспективе рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающихся к инвестициям в московскую недвижимость.

Гастарбайтеры

В советские времена основной ударной силой военного строительства (в смысле \”кирпичи класть\”, а не строить Вооруженные Силы), в том числе и военного жилищного строительства был знаменитый стройбат. И знаменит он был не в последнюю очередь своей самой главной силой – людьми. Во время очередного набора молодых строителей можно было услышать диалог в стиле Сергея Дробатенко:

-Сварщики есть?

-Я сварщик.
-Что варил?
-Плев варил, шашлик варил…

Похоже картина в современном российском строительстве на уровне \”класть кирпичи\” с тех пор не сильно изменилась.

На территории Российской Федерации в настоящее время находится до 14 млн. нелегальных мигрантов. По словам руководства Федеральной миграционной службы, в 2006 г. право на трудовую деятельность в России получили 750 тысяч иностранцев. Однако, по оценкам специалистов, сегодня их доля не превышает 10-15% от реального числа трудовых мигрантов. Таким образом, около 13 млн. нелегалов, работающих на территории нашей страны, не платят никаких налогов. Кроме того, все эти граждане лишены каких-либо прав и, как правило, вынуждены существовать в невыносимых условиях.

(Вспоминаете? \”Чистоплотная таджикская семья из 17 человек снимет однокомнатную квартиру…\”) Работодатели не несут перед ними никакой ответственности, зачастую удерживают зарплату, а при получении гастарбайтером травмы просто выгоняют его с работы. Случаи гибели нелегалов – а происходят они не так уж и редко, особенно в строительной сфере – обычно тщательно скрываются, никакой компенсации их семьи не получают.

Улучшить ситуацию с гастарбайтерами может частичная легализация мигрантов. По словам главы Федеральной миграционной службы (ФМС) Константина Ромодановского, это позволит предоставлять им те социальные блага, которыми пользуются россияне. Согласно плану ФМС, в 2006 г. планируется амнистировать около миллиона граждан СНГ, нелегально трудящихся в РФ.

Фактически в любой стране мира гастарбайтеров – иностранных рабочих – не любят. Причин для такой \”нелюбви\” много. Во-первых, зачастую они не такие, как \”аборигены\”. По цвету кожи, по ментальности, по своему поведению. К тому же в определенном смысле они \”отнимают\” рабочие места и способствуют выводу капиталов за рубеж. Например, в России экономические потери от незаконных мигрантов ежегодно составляют около $8 млрд. Кому такое понравится?

Но глава ФМС призывает россиян терпимо относиться к мигрантам и не опасаться повторения в России событий, подобных беспорядкам во Франции. После легализации миллиона мигрантов, по его словам, \”люди у нас не будут прятаться по каким-то подземельям, а будут спокойно работать, будут каким-то образом интегрированы в трудовую деятельность. Именно это позволит избежать подобных событий\”.

Как сказал Владимир Ресин: \”Важна не национальность, а квалификация\”. А объемы строительства в Москве таковы, что без привлеченной рабочей силы обойтись трудно. Тем более что низкоквалифицированные приезжие рабочие обычно задействуются на простых работах. Уважающая себя компания никогда не пошлет гастарбайтеров заниматься разработкой и прокладкой сложных коммуникаций. Безграмотный нелегал не будет работать над техническим обслуживанием строящихся домов. В противном случае такая компания очень быстро потеряет своих клиентов. А клиент, как говорится, всего дороже.

Представители всех уровней строительного комплекса России сходятся во мнении, что основная проблема отрасли – это падение престижа профессии строителя среди молодежи. \”Россияне – выпускники строительных вузов и факультетов – не хотят, как правило, трудиться по специальности, предпочитая работать менеджерами\”, – говорит Президент АСР Николай Кошман. Кроме того, в плачевном состоянии находится подготовка строительных кадров без высшего образования – бетонщиков, арматурщиков, облицовщиков и других наиболее востребованных рынком специальностей. Решение этой проблемы Владимир Ресин видит в реорганизации системы среднего специального образования: \”Наша задача – резко усилить подготовку своих кадров, реконструировать те ПТУ, которые у нас остались, и самое главное – построить новые, увеличив их число в разы. И если мы этого не сделаем в ближайшее время, то останемся без строителей. Это требование времени\”. Главный московский строитель, как всегда, прав.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий